泪流满面！市值“60000亿”江湖锁死，北京冰封的商办还有未来吗？

这一轮楼市调控全国看北京。

317以来，北京的各种调控政策层出不穷，在全国竖起了调控旗帜，政策力度可以说惊人，从认房又认贷+平房+商办限购，累计已经发布了各种调控15次，这些政策中叠加一起，细分市场被打击最严重的莫过于商办市场。

4月19日，北京发布关于进一步加强产业项目管理的通知。

4月18日，北京商办加码政策再出，在326政策基础上，继续加码，落实细节。整体看政策基本全面封堵了之前认为可能有所变动的细节。

今天简单聊聊：从326发布政策来，这个市场基本全面冰冻,那么这个市场还有未来吗？调控虽然一波接着一波，但人总要活着，这个市场还有前途吗？

　　 一、6万亿的商办江湖

商办的市值其实包括几部分：开发商手里的+大小业主手里的。

（不计算比如国贸几期之类的价值持有型写字楼商办物业，这类物业一直属于现金牛+利润牛资产，之前并未进入散售市场）

　　 1、目前开发商手里的土地市值过万亿：

北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。

也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。

而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。

　　 2、多年积累的大小业主：

这部分交易价格合计1万亿，而按照房价上涨角度看，目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量，整体看，预计还有2.5万亿以上（10年前商业属性比例虽然不高，但多年累积）。

合计预计，受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿以上。

　　 二、这6万亿市值市场如何办？

首先：类居住功能是受到影响最大，预计后续不仅仅对增量，包括对存量，也就是业主手中的存量商办类居住的，也有可能整顿。

418-419政策内容中主要有几条打击非常大：

“公告”中第二条“最小分割单元不得低于500平方米”，按照单层套内建筑面积核算。

规划、住建部门在工程竣工验收环节，要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工，对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目，相关部门不予验收。

对于违反土地出让合同内容，擅自改变土地使用性质的违法行为，规划国土部门依法收回土地，并限制其在本市土地市场参与竞拍其他土地。

这政策体现了调控的主要方向是人口疏解，对无序居住功能的梳理。那么未来在政策严格期内，类居住功能剔除下，商办土地。特别是很多五环、六环外的土地价值还有多少？

其次：这么大的市场被冰封，而且是无死角，证明了调控的决心，包括前几天对70年出租用地的封堵，其实大家都知道怼的是谁。

这种情况下，如何办？谁也没有好办法。但是有几个原则：

1、短期不要吵吵

2、长期依然看好

3、回归真正核心

对于大部分企业来说，未来的3-6个月建议资金链允许的情况下，别动最好。任性试探是会被怼的。

特别是以为可以试探政策底线的人，会发现政策是没有下限和上限的。所以可以休假的休假。可以旅游的旅游，因为你开几天会想出的招儿，立马会在新政策下变成笑话。

其次，如果资金压力大的企业，抓紧调整价格，市场虽然降温，但刚性需求依然存在，这种情况下，抓紧出货依然是王道。

特别是可售存量中有类居住功能的，未来很可能会首先打击这部分未进入小业主手中的存量。

第三：对于已经拥有很高杠杆的公司人来说，2017年和接下来的年份都是容易出现经济形势急剧变化的年份。所以但愿你有好运气，你的高杠杆像以往一样，只给你带来出众的财务收益。

第四：一季度GDP6.9，二季度-三季度大概率会回归，所以宏观经济距离6.5越高，调控压力会越大。不要心存幻想，用时间换发展空间。