五年估值飙升40倍，但链家到底还能走多远？

中国房地产中介公司链家热得发烫。4月中下旬，万科与链家集团签订增资协议，各方同意万科将通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权。整个交易结构共分为两个部分，26亿元入股链家地产，另外4亿元入股链家系的另外一个公司。

紧接着，远洋集团称，远洋和链家正式签署了战略合作协议，未来将就销售代理、渠道合作、营销研究及创新、万链装修、自如业务、大数据互通互联等相关领域达成战略合作。3个月前，链家还曾获得融创的一笔26亿元融资，融创持股比例为6.25%。

　　分享链家“红酒”的巨头还不只这两家。截至目前，链家共有32个股东，其中8个自然人股东，24个法人股东。作为自然人股东的左晖，仍是链家最大股东，但其个人持股比例已从最初的93.1%被稀释到46.42%；第二大股东上海站本投资（该公司背后是原上海德佑高管）持股9.25%。这些股东中不乏业内知名投资者，如百度、腾讯、 新希望 、 经纬中国 、 中国人寿 、中信等。

　　链家受到资金热捧的主要原因是，国内的房地产市场受政策调控开始从增量时代向存量时代过渡，又借“互联网+”的东风迅速成为资金标题。就在2015年8月， 搜房网 获得由IDG、凯雷及管理层成员向搜房投资4亿到7亿美元；同年11月， 爱屋吉屋 完成了E轮融资，总金额1.5亿美元。

但在最近一年内融资过百亿元的房地产中介公司，仅链家独此一份。同时，链家的房源造假、哄抬房价、信息泄露门、金融产品未能提供备案等问题也陆续被曝光。值得一提的是，链家目前已正式启动IPO，且以与投资人对赌的方式运作。承诺在之后5年内完成上市目标，否则就需要回购投资。

这也意味着，链家金融风险一旦触发，将导致上市受阻、股东撤资等一系列无法估量的连锁反应。

　　 链家金融风险存无？

链家理财手里主要有三张“王牌”：2006年就已成立的北京中融信担保、2014年底上线的链家理财和2015年低调运营的理房通。提供类似P2P的借贷服务，同时通过手下的中融信担保提供资金担保。

但问题恰恰就出在此处。据公开资料显示，外界质疑链家金融存在高利贷、内部关联担保、既当运动员又当裁判员。

链家理财官网介绍，其是链家集团旗下互联网房产金融平台，线上对接有投资理财需求的投资人，线下对接在链家办理购房业务的业主，“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”。

链家理财的运营主体就是北京链家房地产经纪有限公司。散标中详细介绍：借款人大多来自链家房屋买卖客户，主要用于借款人房产交易过程中所产生的短期资金周转，比如业主卖房 需要还清银行按揭、买房客户因银行批贷放款较慢而无法支付尾款、业主换房、房屋抵押借款等。

　　核心问题是利息过高。从公开几起案例显示，链家提供的资 金成 本同为月息1.6%，也就是年化19.2%，远超4倍银行贷款利率，也高于此前规定的18%的贷款利率上限。虽然并未有明确证据表明垫资过程中的资金来源是自由资金、客户经理个人行为还是互联网金融平台的产品，但是至少可以看出这样垫资方式风险非常高。

自己为自己担保也是外界质疑之一。链家理财网站上，几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。而工商资料显示，中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。也就是说，链家是自己为自己担保。

　　链家的金融版图里还有一个重要构成就是第三方支付。北京理房通支付科技有限公司是链家集团旗下第三方支付平台，主要功能类似于淘宝的“ 支付宝 ”。购房者预付的定金与购房首付款被“理房通”冻结在第三方账户，直到房屋过户结束后才将资金解冻，转给卖房客户，避免出现因房屋产权问题导致买方客户无法过户，或因买方客户购房资金不够，致使卖方客户“钱房两失”等现象的出现。

　　工商资料显示理房通注册于2013年8月，股东为前面提到过的中融信担保和北京中 和泰投资 咨询有限公司两家，法人为单一刚。单一刚的身份是链家地产的执行董事。北京中和泰投资咨询有限公司的股东，除链家地产董事长左晖外还有链家地产副总裁王拥群。等于说，这是一个完全由链家控制的第三方支付公司。

显而易见，链家金融确实在互联网平台、支付、担保和线下业务有全面布局，但如果其中有一环出现问题，很容易出现风险传导，并可能通过理财端变相将风险都转移到客户身上。

　　 资本青睐链家什么？

既然如此，百度、万科、融创等为何非要投链家呢？

以三家比较具有代表性的公司为例：

　　 「 融创+链家=？ 」

近来，国家层面已多次发声，2016年12月14日召开的中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。

有观点认为，融创的这笔投资战略意义并不大，融创有权向链家委任一名董事，但只有6.25%股权，影响力有限。因此，这更多的是一笔财务投资。

对此，融创在公告中主要说了两条：一是看好中国房地产存量交易市场的发展空间，链家已经建立了绝对优势；二是双方业务有协同，未来有合作空间。

　　 「 百度+链家=？ 」

链家和百度还可以在技术方面进行更多的合作，比如在大数据方面，百度在大数据方面的成就有目共睹，将在客户筛查、房屋信息乃至金融交易等方面为链家保驾护航，减少链家坏账的可能，帮助链家进一步稳固目前的三大业务布局——走的快的同时还能走的更稳。

更重要的是，技术基因深厚的百度金融因为对大数据技术的掌握，在交易的时效性和风控的实时性方面做的比链家金融更进退有据，因此在对客户的良好选择，对贷款的良好把控等方面可以很好的弥补链家金融面临的一系列漏洞。而对百度金融来说，与链家金融的合作则可以帮助其乘势进入房地产金融行业，扩大业务布局，完善产业链。

　　 「 万科+链家=？ 」

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，万科和链家此前已经有过合作关系，比如万科与链家在家装领域的合作，所以此次万科入股链家，也是顺理成章之事。近年来，链家通过市场表现证实了该公司较好的企业成长性，包括万科在内的企业投资链家也符合预期。

此外，国内房地产市场开始从增量时代向存量时代过渡，中国整体上正在快速进入到存量房时代，存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。对于万科等企业而言，购买链家股权，几乎就等同于买入国内的二手房存量市场。

当然，所有公司都不会放弃对链家上市估值的预期。这也是为何投资人在对赌协议中要注明：如果链家5年内完成不了上市目标，就必须以基本投资价格＋每年8%（单利）进行回购。

　　 链家急融资谋消耗战胜出

难怪链家不仅正式启动了IPO，还相继进行了一系列调整。比如，2017年1月3日，链家理财宣布，“链链金融”将作为一个独立品牌启动运营并替代“链家理财”，此举有利于链家规避政策风险，同时扩展了金融业务的发展空间。

资产管理方面，先是2016年5月10日，自如友家宣布独立，之后升级长租业务，还进入了短租市场，发布了“自如民宿”和“自如驿”等。2016年6月，丁丁租房正式停止运营，全部并入链家。

可以看到，经过调整，链家主体业务板块中剩下了最核心的二手房和新房交易，B轮及B+轮融资时，丁丁租房和自如友家是不包括在资产包中的，本轮新融资的对象是金融分拆后的链家网及链家经纪业务。二手房和新房交易之外的其他业务板块通过分拆获得了更大的发展空间，未来将与主体业务共同形成一个生态体系，这将是一个更大的链家。

但硬币的另一面是，链家理财承载着链家未来盈利的厚望，左晖对金融业务期望值显然很高，预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。再根据此前媒体报道，在链家40%左右的订单中都有金融产品。如果，将链家金融单独品牌打造，甚至不纳入上市规划当中，链家的是不是还具有现在的想象力值得商榷。更重要的是，其最核心业务与其他地产中介公司未必就占有多大优势。

这并非信口雌黄。二手房的业务是链家优势，但是在除北京之外的城市，还有很多都没有占据到主导位置。2015年前后，链家并购成都伊诚、上海德佑、深圳中联、广州满堂红、北京高策、大连好望角等多家区域市场的老牌房产中介公司。比如左晖收购德佑地产后，链家在上海的门店总数由之前的200余家激增到1200家；在成都，收购伊诚后，链家门店达到300家，基本形成了“单极化”格局。

　　就在左晖大肆并购的同时，没想到后院起了火。原本业务集中在深圳、福建一带的 Q房网 借“ 搜房网 事件”开始北上。Q房网先后布局杭州、上海、青岛，最后剑指链家“老家”——北京市场，并在4个月内聚合了北京100多家线下门店。

　　事实上，在国内房地产中介市场，链家的优势并非十分明显。包括我爱我家、中原地产、爱屋吉屋、 房多多 、吉屋、销冠等等很多平台一定都在试图围剿链家，甚至是颠覆链家。尤其是中原地产，不仅在国内和海外房产中介市场都与链家不相上下，而且其早在2004年就已启动IPO，只是其后多次暂停。

　　业内人士表示，房产中介市场已逐渐成为一场资本角力的竞争，链家着急融资且胃口很大的根本原因，还是想凭借资本有事谋求从这场消耗战中脱颖而出。但现在要说谁会获胜或链家能不能IPO还为时尚早，任 何一 环节出差池，结果可能就是相反。