与万达影城的路子不同？揭秘华润置地影院战略

　　 华润置地 （01109.HK）的自营影院品牌——万象影城来了！

　　华润置地即将成立华润影业，全面负责自营影院品牌“万象影城”，未来3-5年计划开业50家，全国首家万象影城将 于明 年2、3月落地深圳华润万象汇。

全天候科技从华润置地独家获悉，华润影业系华润置地全资子公司，华润内部经过5个月的盈利测试和可行性调研，于今年3月正式组建团队，8月，华润影业对外发出了首批招聘信息。

2016年年中，华润置地区域架构由九个大区调整为六个大区。目前在组织架构上，华润影业隶属于华润商业地产事业部垂直管控，后者与六个大区并行。据了解，华润影业的目标是：未来3-5年完成上市，按照目前万达电影的估值，预期PE在30-40倍。

继万达、保利等之后，华润置地是又一个切入影视文化领域并自建影院的地产商。在国内商业地产尤其是购物中心品牌上，央企华润实力不容小觑。

华润置地旗下商业地产主要包含城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234Space三大产品线。

　　在今年8月23日的中期业绩电话会议上，华润置地副主席 唐勇 透露，到2019年，华润在营购物中心将达到44个，运营面积将达550万平方米，营业收入将超过100亿港元。在中国商业房地产TOP100研究组发布的“2017中国商业房地产百强企业”榜单中，华润置地位居榜首，领先万达和 大悦城地产 。

在自营影院上，华润置地刚刚开始布局。而据万达电影（002739）2017年二季度财报，截至6月30日，万达电影已开业影院455家、拥有银幕总量4000块，连续8年占据国内市场份额第一。

“万达影城是万象影城的对标影院之一，但华润影业的定位与思路和万达完全不同。”华润内部人士郭成（化名）说，万达电影定位全产业链和轻资产，而华润只聚焦影院，且自建自营，核心在打通购物中心的运营。

以2018年1月1日为节点，所有华润购物中心已签约、未进场的影院将进行解约，目前正在友好协商中。华润将旗下所有商业物业的影院收编自营，并设置盈利指标，最终确定了万象影城的两项定位：高品质、高盈利性。

　　 又一个万达影城？华润自营影院、不投电影

万象影城以华润置地旗下“万象系”购物中心命名。此前在地产商自建影院品牌中，最知名的莫过于万达影城。

但是相比万达的全产业链，华润只聚焦影院，不投资电影，亦不涉及内容制作。据了解，国内电影产业链主要包括电影制片、电影发行、院线、影院四个环节，华润切入的只是下游影院，暂未引入“大娱乐”的概念。

在数量级上，目前华润拟建设的万象影城尚未达到万达影城数百家的规模。接近华润置地人士称，万达视电影为一个新的产业，需要不断抢占份额、对外收购以扩大自己的盘子。

　　另一家央企保利同样如此。据保利影业总经理柳德彬4月透露，在达到200家影院规模后，保利会再做发行、制片、整合影院终端技术公司并形成闭环。保利影业是 保利文化 旗下公司，后者是 保利集团 控股上市公司。

“在出售部分商业资产后，万达会成为一个轻资产的管理品牌；但华润做这件事，不是为了进入一个新的产业，而是旨在打造高品质的购物中心。”郭成指出，只投资影院和硬件，华润选择了一种契合于商业地产的重资产模式，影院数量上会和购物中心保持同步。

　　据了解，华润内部是从去年10月开始探讨该项业务的可行性的。当时，顾问公司给出了“全产业链都做”的建议，但华润此前未在该领域有所涉猎，决策团队认为，“ 中国电影 的特点是‘叫好容易、叫座难’，10部电影有8部可能在亏钱”。最终的结论是，电影投资、制作等环节盈利不够稳定，华润只做影院。

华润置地良好的商业地产资质被认为可以较好的保证回报率：其一，万象影城在华润自持的商场开业，有足够的资源，不用对外选址找项目，容易形成品牌和规模效应；其二，华润80%以上的商业物业位于城市核心商圈，区位和客流上具备优势。因此，即便国内影院市场已变得拥挤，万象影城仍能很好的应对竞争。

根据华润置地财报，截至今年6月底，华润已开业万象城13个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个，平均出租率从去年同期的92.7%上升至94.2%。

上半年，以万象城为代表的商业综合体零售额达到人民币163.1亿元，同比增长33%，致使上半年华润置地物业的租金收入达到了40.1亿港元，同比增长13.2%，整体毛利率高达62.3%。作为华润商业地产的标杆项目，深圳万象城是全国投资回报率最高的购物中心之一。

深圳华润万象城

今年8月，华润影业正式开始招兵买马。全天候科技获悉，除来自华润置地的管理层之外，华润影业计划对外招募一位核心的业务负责人，目前已有意向人选。“影院是高度标准化的行业，目前团队将会专注运营。”郭成表示。

　　 3-5年开50家：万象影城瞄准高品质、高盈利

万象影城的拓展计划与华润购物中心的开业同步。全天候科技获得的一份初步进展方案显示：2018年3月，华润第一家万象影城将在深圳布吉的万象汇项目中落地，随后是4、5月在杭州萧山、南通，9月在厦门、石家庄和太原等城市，预计明年会开业12家，2019年开始每年开业8-10家。

这个速度背后，是2017年下半年开始的30个月内，华润置地旗下的21家购物中心将迎来集中开业期，时间最近的两次亮相分别是9月23日的上海万象城和9月27日的深圳万象天地。

　　据悉，华润置地商服事业部负责的Tesco和 华润万家 商业体的影院也将由华润影业自营，加上少数市政项目，未来3-5年，预计有50家万象影城在全国落地。

一般而言，除超市以外，影院是购物中心最大的主力店，但租金回报往往低于预期。据了解，影院自营后，万象影城将为华润置地提供两笔稳定的经营收入：一笔是租金，另一笔是经营性收益，华润相当于“既做甲方又做乙方”。

　　大地院线总经理 方斌 曾在受访时表示，资产联结的影院模式是 万达院线 过去获得成功的主要原因。万达影院收入非常多样化，包括卖品、衍生品等，这远远超出了院线的收入来源。

RET睿意德中国商业地产研究中心分析师张桐认为，购物中心为影院提供客流量，而到电影院里看电影的人，超过50%会有餐饮消费，超过40%会有其它零售消费。因此，购物中心与影院是一种相辅相成的关系。

“自营影院还有利于从横向和纵向打通商场运营的通路”，郭成表示，横向是指租户之间的合作联动；纵向上，华润2016年底推出互联网移动生活服务平台“华润通”，未来华润所有商业产品都将打包其中。

　　基于大部分华润商业的高端定位和成熟的运营，万象影城提出了主打“高品质”这一特色。根据艺恩的数据，今年一季度，国内各影院投资方也在前所未有地加大高端影城的投资力度。 博纳影业 年初就表示，到2022年，博纳旗下IMAX影城数量将增至35家。

艺恩数据显示，在一季度国内新开的影院中，3D银幕数占比为70%，中国已超过美国成为IMAX全球最大的市场，中国巨幕、杜比影院、RealD（一种3D放映技术）等技术也被纷纷视作影院之间竞争的筹码。

　　 影院市场大鱼吃小鱼：地产+影院更有生命力？

在消费升级的趋势下，电影院成为购物中心标配。据国家新闻出版广电总局电影局统计，2016年中国新增影院1612家，新增银幕9552块，银幕总数达到41179块，全年保持了平均每天新增26块银幕的速度。截至今年5月，中国银幕数量已经将近4.5万块，比美国多出近5000块，位居世界第一。华润判断，影院市场尚未饱和。

　　但 光大证券 研究所首席传媒分析师 王铮 认为，当前国内影院投资仍存在两大核心变化：

其一，在银幕数与影院数高速增长的情况下，影院投资、整体经营比以前竞争更加剧，也更加困难，“去年银幕增加了将近1万块，今年仅一季度就增加了3000多块”；

其二，当前影院市场集中度较低，且这种分散格局还会持续一段时间。目前，国内排名第一的万达仅占据14%的市场份额，而在美国近4万块银幕中，排名前4位的院线市场占比达到了60%。

据艺恩数据监测，目前除万达之外，保利、恒大、泰禾等国内地产商布局的影院在市场上的渗透率为7%。

其中，据保利文化半年报，收购星星文化后，保利旗下影城达到了55家，保利影业总经理柳德彬表示，未来保利还会积极并购，影院规模目标是达到200家左右，占据4%—5%的市场份额；另据恒大影城官网信息，2017年9月底，恒大院线累计开业影城103家，银幕714块，计划未来三年内影城数量达到500家，银幕突破5000块；此外，闽系房企泰禾目前也已签约50多家影城，业务覆盖20多个省份。

王铮认为，在当前现状下，仍有三类资金在影院市场较为活跃：一是希望进一步夯实份额的中大型影院投资公司；二是谋求通过影院来进行消费者导流的商业地产商；三是对于打造娱乐产业链有需求的传媒类上市公司。

亦有分析人士对全天候科技表示，行业投资并购加剧，小影城产出效益不佳，未来商业地产开发商更加理性，合作意向也会降低。相比之下，万达、华润等自营影城则具有长远竞争力。