第二届中国商业地产资产证券化合作发展峰会成功举办

　　6月30日， 第二届中国商业地产资产证券化合作发展峰会 在上海绿地万豪酒店成功举办。本次论坛由中国金融前沿论坛主办，中国资产证券化论坛、中国资产证券化分析网战略支持，HAMA中国、中经联、中国香港（地区）商会、台湾购物中心协会、中国REITs联盟为支持单位。

图： 高和资本 执行 合伙人 ， 周以升

　　高和资本执行合伙人周以升介绍，中国资产证券化在过去的一年当中各类产品百花齐放。当中最大的一个亮点应该是CMBS。周以升认为 这个市场特别迫切需要不依赖主体信用的CMBS或者类REITs 。第二个是权益型的类REITs，扩大类REITs，对市场的资本循环才能形成。因为我们理解 类REITs是REITs的一个替代的功能，它对开发商来讲完全是资本循环的一个过度性的工具 。第三个就是 公募REITs，一个要点就是培育不动产基金的管理人。再一个是资产证券化发挥投资驱动，然后把第三方风控职能也吸收进来，最后承销标准，建议充分参考成熟市场的标准 ，便于穿越经济周期。

图： 招商证券 固定收益部副董事，胡玥

　　招商证券固定收益部副董事胡玥介绍在包括有更多的资产服务机构，更多的投资者进入到这个市场的时候，由于不管 投资者，还是资产服务运营商，都是在后期，在一个非常长的产品存续期间，要加到这个产品中，不管是加入到物业的运营管理，或者租赁收入，经营流入的管理，这都增加了很多的角色，所以这些角色的越早进入，越有益于我们设计产品时更好的把控 ，这个也是非常好的趋势。

图：联合评级结构融资部评级总监，张连娜

　　联合评级结构融资部评级总监张连娜提到以后 第三方的特殊服务商的项目会增多，因为它确实会对后续的资产运营，以及资产的处置，起到一个比较专业的作用。此类项目通过持有夹层和其他的投资人利益捆绑在一起 ，这种方式会逐步增多。

　　再有一个是银行推动的CMBS比较多，就是在交易所发的，当然现在还是以交易所发行为大头，现在 ABN 这一块已经慢慢发展起来了，因为ABN有天然的优势，可以由银行推动完成这个项目，所有的物业基本上主体是银行的客户，这个物业已经抵押给银行了。在交易所发行的时候通常以新发行的债券置换银行那边的物业贷，这种情况下，做ABN，银行更有优势 。所以之后ABN会逐渐越来越多。

图： 金茂资本 总经理， 周立 烨

　　金茂资本总经理周立烨女士谈到资产管理人在证券 化时代 的机遇。 在产品设计，投资，资管，销售这四大核心都有核心能力的资产管理人，是会把投资人和发行人无缝连接在一起。因为他可以和投资人的利益保持一致，可以帮着券商一起去设计产品，可以帮助承销商一起找投资人，最后为投资人提供后续的服务 。因此资产管理人可以对这个市场有非常重要的一个推动的作用。

　　第一个小组讨论题为：“ 当前政策与市场下的REITs创新业务模式分析 ”，由东证资管结构与另类融资部总监宋慧芳女士；美国康内尔大学商学院STB讲席教授 刘鹏 先生；联合信用评级结构融资部评级总监张连娜女士；德晟资本REITs事业部总经理车阳先生；中证机构间报价系统高级经理陈玲女士展开讨论。刘鹏教授分享了美国REITs的情况。包括美国的各项的制度，比如说免税的规则推出的背景，抵押型，权益型不同种类REITs的发展；车阳先生分享了日本作为亚洲REITs规模最大的国家，对我们的借鉴意义；陈玲女士介绍了目前报价系统在地产资产证券化项目审核的一些要求，以及工作的情况；张连娜女士从评级的角度介绍了商业地产ABS的关注要点。 

　　仲量联行高级董事 陈志 康先生提到一些商业地产开展资产证券化是比较重要的。但目前还是存在一些问题。 现在一般的开发商以散售为主的方向，这样物业管理就更麻烦。也导致物业维护能力比较难。所以大型创收型的资产在市场上特别稀缺。另外一点是流动性不佳，所以令国内资产证券化的产品很难得到海外的投资者青睐。

　　国寿资管创新业务部高级投资经理刘润佐先生介绍了 保险资金投资商业地产证券化的标准、投资偏好、以及创新模式。

　　第二个小组讨论题目为：“ 开发商的产融结合与结构升级战略 ”由华西证券董事总经理、战略客户部总经理 陈杨 ；高和资本董事总经理毛跃辉；天风兰馨投资管理有限公司总经理黄长清；中信金石基金管理有限公司高级副总裁孔令艺；世茂集团创新金融部负责人沈峻毅参加讨论。世茂集团创新融资部负责人沈俊毅先生从甲方的角度介绍了资产证券化作为一个有效的工具，应该是解决价格，规模，效率这三个核心的要素诉求的关键点；高和资本结构融资部董事总经理毛跃晖先生认为将来一些证券化的，特别一些权益型投资，专业的像地产私募基金，或者专业的开发商来创设的一些基金，可能也是一个重要的发展方向；中信金石高级副总裁孔令艺女士认为REITs和资产证券化是非常好的并购工具；天风兰馨总经理黄长清先生表示只有更多的特殊服务商站出来对资产进行做市，另外一端有更多的另类投资人站出来对这个产品，尤其是一些次级和夹层产品进行投资和交易，这样才能打通这个一二级市场，也更有利与打通房地产资产证券化从资产的生成，产品的设计到销售到后续管理的全产业链，希望这个标准化REITs尽快推出之后，在接下来也可以从资产端和资金端当中做一些工作，来提高目前房地产资产证券化发展的广度和深度。

　　天风兰馨投资管理有限公司总经理黄长清先生介绍从目前房地产和基础设施证券化来讲，其实目前可选的融资工具已经非常多了，但是可能欠缺一块，现在债权型已经做到极致了，那下一步这种权益型模式要实现突破，所以 标准化的公募REITs将成为中国金融体系的一次重大的创新 。它的一个重要的意义在于 引导房地产和基础设施行业从以前的债务型杠杆融资向权益型资产模式转型 。因为今年中央高层的指导思想是要去杠杆，但是以前做的这种很多房地产资产证券化，可能有一些是实现了出表，但是可能是阶段性的出表，到一定的节点还是要回购等等，所以还不是一个标准化的公募REITs。所以下一步要向权益型的资产管理转型。

　　 兴业银行 投资银行部证券化一处处长曹阿雪谈到房地产市场走到现在，有三个很重要的变化。 第一是基础资产的转变，第二是资产化场景之变，第三是参与主体之变。

　　第三个小组讨论题目为：“ 国内商业地产证券化的机遇与挑战 ”由高力国际执行董事贺志蓉女士， 光大安石 副总裁曾景女士，中诚信证评结构融资部总经理  邓大为先生；兴业银行总行投资银行部证券化一处高级产品经理王元先生；华泰资管不动产金融部总监朱刚先生参与。

光大安石副总裁曾景女士表示商业地产在做证券化的过程中有很多的问题，国外的REITs也不是一蹴而就的，美国的REITs搞了20年才出来，我们有了一个类REITs，这个比当年进步了很多。但是这个发展的过程中肯定有问题。不管是作为从业还是监管大家一起解决这个问题，把这个市场推向更好。所以第一大家要有相信，而且遇到困难的时候大家要克服过去，毕竟这个市场朝着好的方向在发展。

中诚信证评结构融资部总经理邓大为先生认为从破产隔离的角度来看，REITs产品可以更多的看资产本身。那风险管理更多的集中在资产本身的风险上面。更多在不动产运营上面。如果是现阶段的CMBS产品，风险更多的一方面在主体，一方面在资产的运营上面。 

兴业银行总行投资银行部证券化一处高级产品经理王元先生认为未来公募REITs将会有一些挑战。整个公募REITs推出之后最主要的商业银行的弱点在于银行并没有专业的商管人才，都是基层的客户经理，他们缺乏相关的专业的商业管理的经验。所以未来如果公募REITs推出之后，商业银行可以提供的服务主要是资产的提供以及相应投行技术的提供，面临的挑战以及需要和同业合作的地方就是一个次级端或者偏股权类的投资者，未来像光大安石这样的机构进行的服务。 

华泰资管不动产金融部总监朱刚先生认为真正的REITs它是一个行业，是一个企业战略模式下面的商业模式的选择，它基于会计，税务，经营目标三大目标支撑的技术要求，一个全周两个纬度的技术标准，一个是横向的，全地产周期，另外一个是纵向的，关于每一个周期上的金融创设，以及资产管理，底层的经营管理，包括现场管理，流量检测，等等一系列的标准。

一天的会议随着小组讨论的结束圆满落幕。感谢本次活动赞助商联合评级，同时也感谢战略合作伙伴中国资产证券化论坛、中国资产证券化分析网，以及支持单位HAMA中国、中经联、中国香港（地区）商会、台湾购物中心协会、中国REITs联盟。