瑞威资本价值创造之路：主动管理决胜存量市场

　　2017年，中国房地产市场注定是不 平凡 的一年。随着中国经济进入新常态，国内不动产行业亦是迈入了下半场。2018年来临之际，《中国房地产金融》持续关注行业动态，深入报道行业最新资讯，专访行业内优秀企业。探寻2018年，地产大资管的崛起与房地产基金的重要契机。

2017年以来，调控和去杠杆成了房地产行业的政策主旋律。这样的背景之下，不仅房地产行业受到影响，房企们纷纷探索应对之策——或转型或加速扩张，与此同时房地产金融行业也受到影响，纷纷寻找“白银时代”的发展之道。

数据显示，每年房地产行业的投资规模达到十万亿元，如果按照整个行业的平均杠杆率（40%）来计算，每年房企的融资需求达到四万亿元。这其中，除了传统的银行和信托等融资渠道，私募地产基金是一个重要的部分。

　　“面临当前行业愈发分化的环境下，央企、上市公司、排名前50的房企，他们的融资渠道比较多样，融资成本也比较低，但是对于实力有限的中小房企来说，在市场竞争中优势较小，经营整合能力尚需加强， 我们彼此有合作的空间。” 瑞威资本 项目开发二部总经理刘春雷对《中国房地产金融》表示，行业发生变化的背景下，地产基金的应对之道，在于输出资金之外的多样化管理服务。

　　 存量市场是专注方向

　　 调控和去杠杆的影响之一，是行业集中度的提升。

　　根据克而瑞的数据，2017年前11个月， 碧桂园 销售金额达5347.7亿元，恒大和万科紧随其后，分别为4703.4亿元和4685.6亿元，预计今年全年“碧万恒”均将突破五千亿元。另，今年TOP50的门槛预计将达400亿元，远超去年的310亿元。

有业内人士表示，房地产未来两年竞争激烈，利润越来越低、兼并越来越快，但是存活下来的房企，在5年之后将有机会获得20%的超额利润率。

“整个行业面临一轮洗牌，目前包括资金、土地在内的各种资源，越来越向排名靠前的房企集中。”刘春雷说，“增量市场不断向上市公司、大型央企、排名前50的房企集中，中小房企的机会越来越少，很多中小房企面临着做完手头的项目之后没有项目可做的情况。”

他同时表示，这一轮调控主要针对一线和强二线城市，出发点是让房价的增长在一定程度上趋于合理。“现在还有一个特点——都市圈，比如一小时经济圈、半小时经济圈，在都市圈能辐射到的小城市，也有房价的溢出效应。”

　　 进入行业整合期，不同的市场参与者有不同的应对之道。

对于房地产开发企业来说，或是加速扩张规模——TOP50房企纷纷提出千亿目标，或是转型——比如进入长租公寓等存量业态，或是退出。而对于私募地产基金来说，强化主动管理和调整项目布局是应对策略。

　　 瑞威资本审时度势、提前预判，未来一段时期，仍然把重点放在存量市场投资与收购上，这与住建部发布的 2018 年房地产市场部署不谋而合。

“我们做了一些投资方向的调整，目前比较大的精力在存量市场上，或者说‘非住宅’项目上。我们在三年之前，就充分预判到了这个趋势，所以开始做一些存量物业和商业物业的投资和收购。”刘春雷说，“另一方面，我们不只是投资金，还有大量的资源导入、管理输出，包括价值的挖掘和提升、以及后端的很多工作。”

　　 中防万宝城：主动管理是成功之匙

中防万宝城项目，是瑞威资本基于上述商业逻辑和自身优势，所打造的一个成功项目。

2015年11月，瑞威资本签署投资协议，携手福建中防联博投资发展有限公司共同开发福州中防万宝城项目。2017年11月万宝城开业，建筑面积近20万平方，商业面积近12万平方，内有1500个停车位，以及商业、地下城市街道、地铁、车库、人防等多种业态。

据了解，中防万宝城占据周边五大商业综合体的交通枢纽位置，但是项目的早期融资进行得并不顺利，原因在于项目在地下，以及人防工程、城市规划等方面的复杂性。然而，在进行为期一年的研判之后，瑞威资本决定参与其中，原因就在于对项目的价值判断和信心。

“（万宝城项目）位于核心区域，周边有五大商业综合体，未来会有很好的成长性。其次，虽然是地下商业，但是是整个商圈的交通枢纽，占据周边五大商圈的车流、人流的核心位置。”刘春雷说。

他同时表示，正是因为万宝城的交通枢纽位置，周边的五大商圈主动联系，想打通地下布局。“因为他们都有地下商业，如果不跟我们连在一块，人流和车流被截住，地下商业就没办法存活。这打破了我们投资之前的僵局，其实这也是我们投资时的判断。”

　　 除此之外，政策的支持也是瑞威资本参与项目的原因之一。

　　瑞威资本总裁、CEO 朱平 在近期表示，在目前房地产业进入存量时代的大背景之下，地产基金扮演的不只是资金的输出，未来将更多地参与主动管理、更多的投入到股权投资以及商业并购项目，“地产运营能力将成为地产基金发展的关键。”

瑞威资本的主动管理能力，在万宝城项目中也有所体现，刘春雷表示，瑞威资本在进入项目之后，发现商业的规划和设计虽然没有硬伤，但是有可以调整和优化的空间。

“我们介入之后，调整了项目的产品，包括商铺的业态分布、店铺的分割等。我们帮助梳理了整个的组织结构，包括人力资源的导入、销售人员的调整、高管的引入、产品线的优化和调整等等。”刘春雷说。

截止2017年10月，项目销售总额近30亿，项目招商总面积达商业总面积的80%以上。瑞威资本在10月份顺利退出，在投资收益和项目运营上取得成功。

基于行业进入存量市场的商业判断、对于商业地产项目前景的价值选择、以及自身所具有的主动管理能力，瑞威资本正在变化的环境中，走出一条可行的发展之路。