五牛基金全宇：投资人是上帝，6点玩转国际化资产配置

　　投资界消息 6月17日由清科集团、投资界联合主办的“第九届中国有限合伙人峰会暨财富管理峰会”在杭州召开。 上海五牛股权投资基金管理有限公司 执行董事全宇在会上发表主题演讲。以下为具体内容：

　　大家好，先简单介绍一下 五牛基金 ， 五牛基金 是专注于股权投资和管理的基金管理公司，我们在房地产投资行业已经有大约十年的耕耘了，到目前已经形成了五个业务板块，有股权投资、债权投资、不动产并购、资产配置、资产证券化，而且我们目前重点关注的是全球配置海外投资，还有资产证券化的业务。

今天这个课题很大，就是“资产配置的国际化玩法”，我在这里不想讲太多，因为前面大佬已经讲过。我个人体会很深，从2003年入行长期以来在外资公司，近三年转入内资公司，应该说的确有一些心得，在这里可以跟大家一起分享一下。

　　其实，所谓的国际玩法没有什么特别之处，就这么几个方面，就是把简单的事情做好就可以了。 主要是六点：第一，投资人是上帝；第二，GP必须主动、开放，而我们也希望更有专业能力的LP；第三，投资回报与杠杆率的平衡；第四，资产配置的前置等等。 下面我就一个一个给大家展开。

　　 第一，“投资人是上帝”。 对很多GP来说非常容易理解，但没那么容易做到。我之前在凯德，比如说工程的管理、资产的管理、收费等等，成本的虚高是不可能的。但是在国内，我能看得到有很多所谓的房地产基金公司，他们都存在很多虚报成本的情况，其实，他是在逐步损害投资人的利益，这是国际投资当中很少看到的。而且我们在国际资本上，尤其是国际的开发商，所谓的轻资产运营都有一个非常重要的原则，那就是和投资人分享，比如说凯德置地，2005年当时在设立中国开发基金的时候，当时凯德给了开发基金全国投资的优先权，这意味着什么？凯德最好的项目都会交给基金先筛选一遍，把最好的项目给投资人。可是国内的很多开发商所谓的基金公司往往最好的项目只愿意拿出来和别人做债权基金，而不好的项目拿出来做股权都是，投资人都不傻，你让投资人尝到甜头，赚到了大钱，他们就会跟着你。看看今天凯德无论在私募、资产方面都取得了超大的规模，这跟他一直以来分享、开放的态度有关系。

　　 第二，主动开放GP和专业的LP投资人。 国际保险公司和国内保险公司有很大的区别，他们有各个方面的专业投资人和GP对接，他们提的问题非常尖锐，而且非常了解这个行业。因为我们可以很快进行对接，沟通成本非常低。而境内呢？往往由于股东、资本的原因，由于专业的专业，投资人无法理解我们所做的业务，最后怎么办？只能进行一些保底，做一些名古时代的业务，这也是国际业务和国内业务不一样的地方。

　　 第三，投资回报率和杠杆的平衡。 现在一些投资人上来就问LP“你们这个投资回报率是多少”，往往忘记了后面的杠杆率。我讲一个案例，澳洲的麦德银行在2006年在上海新天地收购了一栋大楼，叫“新贸大厦”，当时是从凯德置地手里收下来的，花了9800万美元。短短一年之后，他把麦肯锡的中国总部放在这一栋大楼，一年之后以2.6亿美金出手。操作这件事情就是两个韩国人，收益率1.5亿美金，而9800万美金真正出资只有200万美金，以小博大，这是房地产行业非常经典的例子，收益特别高，当然风险也特别高，因为杠杆率非常高。我和铁狮门接触很多，他们的杠杆率一直控制在一定的范围内，所以杠杆率和回报一直是平衡的概念。

　　 第四，资产管理前置，收购未来而不是现在。 现在国内很多房地产基金往往是比较现行价格对现实的判断，而外资基金公司往往会通过对项目的溢价收购之后，通过自己的资产感觉能够做得更好，通过这种方式。比如说 高富诺 ，当时收购的时候，整个行业都说“于洋，你为什么买这种贵的公寓呢”于洋的回答说“因为上海已经没有这样的优质物业”，他完全是基于对未来的判断。

　　 第五，专业、自律、透明、热诚的资产管理团队。 我本人也是业内毛大庆的同事，他在凯德时候，就是一位非常专业、非常热诚的工程管理人员，一开始就是这样，他是投资人特别喜欢的项目管理人。每次投资人来的时候，他都会非常热诚、非常专业的介绍他的项目，而且他确实做到了。所以，比如说北京的来福士广场，有时候投资人突然跟他开一个玩笑说“大庆，你知道这个游泳池到底有多长多宽吗”，他马上就可以回答，因为那是他的baby，的确由于这个原因，投资人非常喜欢他，也非常愿意选择他。大家知道，每次董事在凯德的公司来的时候，提的问题很少，很多时候是问午餐到哪里去吃。

　　 第六，我们在做投资的时候要找“perfect girl”， 找那个女神，找那个可以持续发展的项目、物业。举个例子，2007年我去看北京 金融街 ，当时 金融街 的办公楼价格是一万一到一万二，如果长期持有到今天，金融街给我们的回报每个平方是五千块左右，如果五年前作金融街投入了一百万，今天每年的回报就是50万的租金回报，所以财富管理、资产管理有一句话叫“我们经常对未来两年的预期高估了，而对未来的发展低估了”，所以国际上包括五牛也是这样的玩法，就是物业、积淀上经得起考验的物业，这样的物业才能持续持有，才能保持青春。

刚才讲的是我个人六年的体会，总的来说，人口增长的地方，流动性强的地方，财富积累的地方，往往是我们国际资本追求的目标。

　　下面说一下五牛基金以及我个人做的项目，这是上海的 高腾 大厦。2007年，我从 高盛 手里买下来，大家都知道著名的美国 高盛 是著名的投资人，他比我们早一到两年收，高盛的玩法是收一个成熟物业，等待着物业的增长，趁机赚取的利率升值。当时我们的投资策略是通过我们的增值服务把物业做得更好，真正为物业增加价值，赚我们的钱。当时收下来之后，大家看得到他的大堂、外面的外立面、洗手间都非常破旧，当时花了两千万人民币对大堂进行整理的改造，电梯厅也进行整体装修，以及大家非常关心的洗手间，立刻换了一个面貌。而且很重要的一点是顶楼，因为它刚好面对外滩，我们引进了一个亿万富翁俱乐部，下面是各种party和club，代言人是李连杰，经常开保时捷之业等等，吸引了很多的富豪，也吸引了很多媒体人，大楼的住户也发生了变化。（PPT图示）这是原来的屋顶，原来是很难看的锅盖，后来直接做成了屋顶花园。应该整体改造上花了很少的钱，把整个物业的品位和租金提得非常高，一年之内，租金平均提高62%，运营成本降低46%，净运营收入整体上升71%，意味着物业价值提升了70%，三年之后卖到腾飞，现在已经进入了他们海外上市板块之一。这也是五牛基金的玩法，我们现在也在上海核心区选择写字楼，相信我们会做得更好。

五牛基金还有另外一个业务就是不动产的债权投资。这是我们在海南海口西海岸进行股权投资的项目，这是一个大约30万方的住宅，很简单，很现在国内的很多操作方式有点像，提供了两年的债务，现在已经推出了，这也是我们的业务之一。

下面是我们近期已经投出去的一个项目，在美国曼哈顿中区，大家都知道曼哈顿中区是财富集中、CBD的核心，我们的打算是目前里面的住户已经全部清空，随时都可以把它拆平，总共会有138套闪烁的公寓，平均单价在188万美金，回报率在25%，很快就可以销售到。这就是我们五牛的基本玩法。

还是那句话，投资人是我们的上帝，五牛基金期待着跟各位LP共创财富，共创未来，谢谢大家！