插足万达与融创的富力究竟是何来头？“双头鹰”背后又有怎样的故事？

　　突然插足万达与 融创中国 （1918.HK）的世纪交易，让沉寂许久的 富力地产 （2777.HK）再次走到镁光灯下。

　　7月19日，夹杂着一片“摔杯为号”还是“谈笑风生”的猜测，融创收购万达资产的签约仪式落下了帷幕。最终，融创以438.44亿元拿走了万达13个文旅项目，富力地产则用199.06亿元揽下烟台万达 文华 ，以及另外76家原本打算卖给融创的酒店。

从两家同台到三方唱戏，这戏剧性的转变，不禁让社会各界重新注意到富力地产，这个曾经的行业老大。

富力地产曾是“华南五虎”的一哥，当时的恒大，与之相比也只能算小弟一名。

根据国家统计局数据，2004年至2009年，富力地产曾连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名，其中，2007年，则是以161亿元的销售额，排名全国第四。

然而，时光荏苒，风云变迁，在2016年中国房企销售金额排行榜TOP200中，中国恒大（03333.HK）赫然榜首，富力地产却已经跌出了全国十强。

那么，究竟是什么原因，让这头曾经凶猛的“华南虎”从行业第一梯队一步步滑落？而此番高调接盘万达旗下酒店，又是否意味着，曾经的富力地产，正试图回归？

　　在万达、融创、富力签约仪式后， 野马财经 （微信公号：ymcj8686）发现，有这样一张照片颇为引人注意：三家企业，却有四个人入镜。

　　其中，富力地产除了 李思 廉外，参与合影的还有一位——张力（左一）。

能在如此重要的照片中出现，可想而知这个人在富力地产的地位非同一般。

他是何许人？

　　 富力“双头鹰”

张力和李思廉一样，都是富力地产的董事长。

来自：Choice金融终端

　　 具体而言，李思廉为富力地产法人代表和董事长，张力则担任联席董事长及行政总裁等职务。

　　其实，这一现象在企业中并不少见，很多大型集团为了方便管理，都设有这一职位，例如 新希望 （000876.SZ），以及合并后的 世纪佳缘 与 百合网 。

不过，野马财经发现，李、张不仅职位相近，而且从股权来看，持股比例也十分接近。仅相差1.2413%，分别为第一、第二大股东。

这就意味着，如果李思廉与张力的意见出现分歧，将很有可能对企业产生极大影响，掣肘公司的发展。

　　 那么，在公司的决策中，二人究竟扮演着怎样的角色，富力地产，又到底是谁的？

对此，一位接近富力地产的知情人士向野马财经（微信公号：ymcj8686）透露，两人在富力地产各有着举足轻重的话语权，且互不干涉，共同将“朋友合心，其利断金”演绎了二十多年。

该知情人士还风趣道，李思廉扮演“后卫”的角色，负责财务和市场营销，张力扮演“前锋”，负责项目工程以及人事聘用，只是张力很少出现在媒体面前，所以很少为外界注意。

“像买地，李先生从来不理，我一个人说了算。”张力曾对媒体言道，“我从不想听别人的意见，别人提了也白提。”

如此看来，或许，谁的富力，对于张力和李思廉来说，似乎并不那么重要，两人各掌大权，也实难分出高下，毕竟“前锋”和“后卫”缺一不可。

　　 频频踏错的步伐

李、张二人各司其职，共同将富力地产做大做强。如此愿景听起来非常美妙，但现实却是，在“双雄”的手中，曾经的“华南五虎”之首，如今却跌出中国房地产销售排行榜前十。

根据克而瑞2016年中国房企销售金额排行榜，富力地产位列第十四，反倒是曾经的小弟，中国恒大高居榜首。

　　 富力地产在发展过程中，究竟遭遇了什么阻碍？与万达、融创、恒大相比，错失了什么？

首先，在于战略上的“大跃进”。

2007年前后，当同行都专注于住宅开发时，富力地产却开始向商业地产大举进军，将更多的精力花在自己彼时并不擅长的领域。

更加重要的是，为了保持扩张的速度，富力地产不惜大幅举债、疯狂拿地，其资产负债率一度高达110%，被称为“最高负债房企”。

然而，在接下来的数年时间，随着美国次贷危机的爆发，以及国家对楼市进行严厉的宏观调控政策，让港股上市的富力地产腹背受敌，资金链一度近乎断裂。

其次，对一二线城市的过于执着。

富力的起家，无疑与在广州的爆发式扩张不无关系，但这也使得公司对北上广产生了过度迷信，在很长一段时间内，都执着于只在一、二线城市拿地。

等到万科、绿地、万达等地产商完成全国性布局后，才幡然醒悟开始奔向二三线城市，但为时已晚。与此同时，在北方区域，张力的用人策略也并不理想，其聘用的多名职业经理人不断出走。

再者，多次错失回A机会。

2005年，富力地产登陆港交所，然而，比较尴尬的是，从2007年开始，其就开始了自己的漫漫回A路。截至2015年，已经五次启动回归A股计划，但都因种种原因无疾而终。

这一次次的折腾，所有付出的机会成本不言而喻。一来，无疑要牵扯公司大量精力；二来，也会对其在港股的发展有所影响。

最后，坏棋叠加导致回天乏术。

　　2007年至2010年的那段时间，富力地产一方面缺乏全国性的土地储备；另一方面盲目扩张导致资金链吃紧， 这就使得，当市场回暖之际，缺乏足够的力量迎头赶上，只能被一线同行越甩越远。

复盘富力地产的整个发展历程，可以发现其在并购扩张的努力并不少于同行，然而，因为总不能准确地踩准宏观政策及行业发展的关键节点，导致最终的资本运作及全国扩张效果远不如同行，最终落得一个尴尬的境地。

　　 6000元/平，捡了大便宜

地产业的黄金十年，富力地产却鲜有令人亮眼的成绩。不过，此次与万达的交易，则被外界称为捡了个大便宜。

万达、融创、富力联合发布的公告显示，77家酒店拥有的总建筑面积约为328.6万平方米，总价199.06亿元，如此算来，每平方米方才6000元左右…

要知道，万达的这些酒店大都分布在一二线城市的核心地段。如此价格，怎能不令人心动。

一位地产从业人士告诉野马财经，通常五星级酒店的装修成本每平方米就要5000元以上，除此之外还有基建、土地、财务等等的成本，自己开发不仅成本高，而且酒店建成后需要4-5年才能成熟，如果自建77家酒店至少需要20年时间。

　　 甚至， 王健林 自己也表示，“放眼全球，能以这样较低的价格批量收购酒店的机会100年可能只有这一次。”言外之意，不就是富力地产捡了个大便宜吗？

更有意思的是，相较于融创，富力地产2日内付10%的订金，而融创中国当日签约即付34%的订金；77家酒店作价199.06亿元，在融创的76家酒店基础上多了一家烟台万达文华酒店，还便宜了近137亿元；而付款期限也从融创的90日变成了半年之多。

少少多多，降降升升，宽宽紧紧，千言万语都在酒里。

不少网友调侃“融创成了‘冤大头’”。如图，王、李俩可谓乐开怀，还配有不可言说之眼神交流，而孙却只能在一旁独自猛灌酒。

此外，根据富力地产年报显示，其现有已投入运营的酒店，2014年至2016年，毛利率呈下降趋势，分别为29.41%、26.90%和 19.79%，且连续三年亏损，分别为-1.4亿元、-1.67亿元、-1.83亿元。

相比之下，此次收购的万达酒店无疑是一批十分优质的资产，2015年和2016年产生的营业利润分别为5.5亿元、8.7亿元，将可以非常直观地改善富力地产的财务报表。

　　 不过，相较于大佬们的“谈笑风生”，第三方机构却对富力地产未来的发展前景给出了不同的看法。

　　 中金公司 6月28日发布研报称，近期，富力地产的基本面持续改善，虽然净负债率将进一步提高，但可以通过外部融资维持安全现金流。

而SWS则给出了完全不同的意见，直言富力地产“融资渠道堪忧”，且预计未来融资成本将持续上升。

　　当前，“去杠杆、强监管、防空转”的金融去杠杆与“稳增长、调结构、控总量”的经济去杠杆政策双管齐下，在城镇化推进带来的人口红利，土地供应限制带来制度红利和宽松货币政策带来的金融红利等一路 高歌 猛进的民营房地产企业在杠杆融资上开始受到明显冲击。

而万达、融创等地产巨头近期遭遇金融去杠杆的明显冲击，纷纷寻求解救之道时，所受影响较小的富力地产能否在这波大手笔收购之后，用好这批优质资产，带活整个集团的运作，还有待李、张二人倾力合演。