利率仅1.75% 中国最会赚钱房企融资成本凭什么低得如此吓人

中国最会赚钱的上市房企中海（00688.HK），日前发行了一笔令人震惊的海外债。他们在境外成功向机构投资者发行了一笔6亿欧元（约合41.06亿元人民币）的债券，期限4年，票面利率1.75%！

　　这笔欧元债1.75%的利率，创造了中国上市房企境外债的最低利率——仅相当于中国国内三到五年期贷款利率（5.25%）的三分之一，也远低于 万科 、龙湖和恒大等房企境内债的利率。这也是中国地产商首次发行欧元债。

　　这次发行得到了多家境外投行的支持。这次发债的总申购金额达到9.3亿欧元（约合63.66亿元人民币）， 中国农业银行 、法国巴黎银行、 星展 银行、汇丰银行、中国 工商银行 是此次发行的联席全球协调人。中国 建设银行 、德意志银行、 摩根大通 及 瑞士银行 为联席承销商及簿记行。

中海一位负责人对界面新闻记者称，首次欧元债能成功发行，显示了境外投资者对中海的信心，也反映了公司在财务能力上的实力和市场认可度。

这并不是中海首次创造上市房企境外发债低利率的记录。在房地产业融资困难的2012年，中海就在香港发行过一笔7.5亿美元（约合46.56亿元人民币）的5年期债券，利率仅为4.875%，这一水平与香港老牌房企恒基兆业同期发债的利率相当，更远低于同期在香港发债的融创、雅居乐10%左右的利率。

2013年10月，中海还曾一次性发行3档不同年期的美元债券，总额达15亿美元（约合93.12亿元人民币），并创记录的得到131亿美元（约合813.27亿元人民币）的超额认购，这是当时中国房企在美元债市场上金额最高的发债个案，同时在这次发债中，中海还成为首家发行30年期美元债券的中国房企。

　　去年上半年美国QE逐步退出及人民币汇率波动，房企海外发债利率有明显上升，但中海仍然在境外发行了共计20亿美元（约合124.16亿元人民币）的债券，并且期限灵活——既有5年期也有20年期的长限债券，同时依然保持了较低成本，平均利率约5%。受投资者青睐的龙头房企， 万科 、保利、绿地和华润等同期发债利率均在6%以上。

除在境外美元债券市场多次创记录外，中海在境外的港元银团贷款也曾取得令人羡慕的成绩。2014年11月，中海曾与13家国内外银行组成的俱乐部签订一项140亿港元（约合112.14亿元人民币）贷款。当时中海原计划的贷款规模是100亿港元（约合80.08亿元人民币），但由于各银行的热情回应和支援，最终决定将贷款规模增至140亿港元（约合112.12亿元人民币），这成为中海历史上金额最大的一笔贷款。

这家房企为什么屡能在资本市场上获得机构投资者的青睐？一位长期关注中海的投行人士称，这一切源于这家房企与投资者打交道多年，跟投资者的关系太熟太好了，资本市场上中海的资信也高，一直以财务状况稳健、盈利能力超强闻名。

海外资本市场最为看重企业的资信记录。一位接近中海高管的人士对界面新闻记者称，十年前中海地产主席郝建民去纽约路演时，没有几个投资者会搭理。但十年后郝建民再带着投行去路演，反响特别热烈——这一切都拜跟境外大财团的良好合作关系，有着长时间打交道记录，业绩也很好，并且有着国企身份。

　　作为一家成名于香港的中资房企，中海从1984年就开始涉足房地产业，并于1992年8月在香港联交所上市，这是当时中资企业首次以香港本地业务资产直接上市，2007年12月，中海还被纳入香港 恒生 指数成份股。过去31年发展的经验，让中海成为中国房地产业的标杆，并成为近几年万科、 碧桂园 、龙湖等房企拼命挖角的对象。

目前中海有着国际三大评级机构标普、穆迪和惠誉给予的香港上市房企最高评级。相比绝大多数上市房企采取的高杠杆、高负债策略，中海一直坚持稳健的财务政策，截至2104年底负债率仅为32.49%，绝对处于行业领先地位。

中海资金成本控制能力也极为出色。2013年平均融资成本仅为4%左右，尽管2014年上升达到4.3%，但这仍然是所有内地房企中的最低值。龙湖集团曾以6.4%的综合平均利率，成为内地在港上市民企里借贷成本最低的公司，但他们与中海相比仍有不小差距。

　　同时中海还是业内公认的最会赚钱的房企。在过去13年中，这家公司实现了净利润39.9%的复式增长，并且在2008年净利润超越万科后，一直保持行业绝对领先。在2014年行业利润率普遍下滑的趋势下，中海依然保持了23.1%的净利润率，远高于同规模房企保利地产、 碧桂园 12%左右的水平，并且在净利润规模上也高于行业龙头万科。

　　凭借超强的融资能力、行业内最低的融资成本、不错的口碑，及今年年初获得控股股东 中国建筑 总价值约338亿元的资产注入，中海也希望在规模上更近一步。7月15日，中海公布了最新的销售数据，上半年共实现销售额约854.52亿港元（约合683.60亿元人民币），这一规模排名全国房企第5位。