深圳房价”睡狮已醒“，短期回调不改长期上涨势头，走着瞧

最近深圳楼市热点不断，前有3月末深圳二手房"三价合一"政策发布引来市场轰动，二手房市场带看量、成交量激增；后有4月初"深圳新房连降18个月，3月环比降了6元钱，这个势头有点猛"的乌龙引发网络疯狂恶搞。

根据深圳市规土委统计数据，3月份成交5622套二手住宅，环比上涨79%；一手住宅成交2029套，环比上涨155.54%，均价为54185元/平方米，比2月下降6元/平方米。

从数据上看，在"三价合一"政策的预期、银行房贷持续偏紧等因素影响下，整个三月份的深圳楼市无论是二手房市场还是新房市场都表现十分亮眼。

一方面，二手房在政策影响下上演最后的"疯狂"，带看量呈现明显反转激增的态势，成交套数及均价增幅表现同样激进。

　　另一方面，一手房虽然均价走势图一路向下，但是拉长了看，所谓连跌18个月，仍然不过是一个数字游戏的笑话，实际上自2016年10月到2018年3月，深圳房价步入下行通道也只由55611元/平米跌至54185元/平米，跌幅仅为1426元。这样的跌幅也难怪有人要直呼，等一辈子都等不到机会买房了。而 3月跌幅更是大幅收窄，仅微跌了6块钱，似乎也已经到了跌不动的境地。

　　在3月这个传统楼市的"小阳春"月份里，深圳市场买卖双方展现出了如此高涨的热情，似乎 被政策压抑已久的深圳楼市，已经迎来新一轮的爆发！

　　大风起兮 云飞扬 ，作为一个深圳楼市的坚定多头，看到蠢蠢欲动的楼市行情，也不禁有所感慨。想到当年" 老百姓 不相信房价还会涨"，如今"老百姓居然已经不相信房价还会跌"。尽管现在深圳以实际行动证明了房价还是能跌的，甚至也能跌上18个月，但是如此高企的房价和九牛一毛的跌幅，显然难以抚慰人心。实际上如果再算上18个月内房贷利率的变化，相信当初期盼着房价大跌而没能提前入手的房客们也要欲哭无泪了！

　　显然这样的 "降龙十八18降" 只是听上去很美，而对于我们刚需买房客而言也只能是看看而已，正如那句网络段子所说的，认真你就输了！在政府限价、接连政策调控，开发商捂盘惜售的当下，新房价格想上也上不去，要跌也跌不了多少，也难怪大家更愿意相信二手房的涨幅比起一手房的表现要靠谱多了。但是从现在的情况来看，无论如何深圳房价表现显然已经失真，如果你真要觉得高还会接着降下来，恐怕 任志强 也都会跳出来大吼一声"我觉得还早着呢！"

　　 一个近在咫尺的深圳楼市 引爆点 ——广深港高铁开通

那么经过这样一轮3月小阳春行情，接下来深圳楼市会如何表现呢？

在我看来，如果要判断短期形势，除了某些专家相信谁也不敢轻易打包票说道出个什么所以然来，而我本人既做不到微博大V红总去年预言深圳下半年跌15%的啪啪打脸，也更做不到欧神预言今年3、4、5月深圳房价要大涨30%的蜜汁自信。不过，在这里我想从另一个角度来探寻深圳今年楼市可能再度爆发的一个引爆点。那便是今年下半年广深港高铁的开通。

此前有新闻指广深高铁香港段4月1日进入到了试运行阶段，并争取今年三季度通车载客。据了解到，高铁开通后，将来香港到深圳福田只需要14分钟、到深圳北也仅只需23分钟。

　　看到这新闻我不由自主的去查了下香港的房价和深圳的房价，只能说两者是天壤之别—— 当所有人都在感慨深圳房价上天时，香港房价已经是要逆天了！

不如就以华尔街日报最新的一条关于香港房价的新闻为例，可以看到，在广深港高铁香港终点站所在地九龙，一套15平米的房子总售价就已经达到了306万人民币，相当于是20.4万平方米。而再来对比下深圳的房价，从房价地图上各区5、6万每平的数据，显然这差距简直是要让人抓狂的。

难以想象，以后仅仅14分钟车程的两地房屋价格居然能有如此大的对比，那么问题就来了？假如这条高铁要是真的通了，那到底是深圳的房价该涨了呢？还是香港的房价要降了？

相信这个答案大家也都会各有看法，不过在我看来香港房价必然是跌不下来的，具体原因查查1997年的惨痛历史想必大家也能猜到大跌下来的后果会怎样，这种政治不正确的猜想，显然有点太过庸人自扰。更何况一直以来供不应求的香港房屋交易情况也能够给这样一个不太合理的猜测予以有力的回击。

对于深圳而言，我个人则认为它的房价反而很有可能会因广深港高铁的开通而再上一个台阶。在这里我先甩出一张去年香港当局为解决高房价建议香港居民移居大湾区的旧报纸图片，告诉大家连港府都已经对香港高企的房价爱莫能助只能劝买不起房的港人"走人"的这样一个悲剧的现实。然后再为大家简单粗暴的测算下上面那位香港居民RickyNg先生如果在深圳买房将会得到什么？

　　从上面所说的数据大家可以看到，现在RickyNg先生他在香港九龙买套16平米的新房要379万港币，而在深圳福田按10万港币 一平米 算所需仅为160万港币（当然在内地估计也很难买到这么小的房子），这就已经足足就省下了219万，而这219万在不考虑高铁票价变化的情况下，足够他按每天往返深港两地一次算用上37.5年，即使是夫妇两人，也够用上近19年，而且这样还能够让他们不用每天都背负在香港所要面临的巨大房贷压力。显然，作为一个理性经济人，跑到一个车程14分钟外的地方来买房并没有什么不妥的。

可能也有人会吐槽，说是说十四分钟车程，但是还要过关，还要这里那里的，到最后不一定真的方便呢？其实只能说这样的担心很有可能是多余的，且先不说在日本、澳大利亚乃至台湾这些发达国家或地区每天搭乘火车上下班的人就已经是见怪不怪了，之前在南京我也曾看到过一个西站一个东站每天来回坐火车上班的也不在少数，更何况，现如今深港两地自动通关等等也非常便利。相比之于许多在深圳关外住着每天挤着一两个小时地铁跑关内上班的苦逼打工一族们来说，能够坐着高铁来往深圳工作生活似乎也要惬意的多，至少真的有经济实力的还能考虑在深圳买个大点的房子，再也不用忍受香港逼仄狭窄空间的折磨。

此外在港深两地同城化趋势越来越明显的今天，实际上已经有不少人开始每天两地奔波来回工作生活。而未来随着两地通行成本的进一步降低还有时间的进一步缩短，这种两地同城化的生活方式也将势必成为那些买不起香港本地房屋的香港人的不错选择。

　　显然由此也不难预料， 一旦随着广深港高铁开通相关的便利体现出来，孕育的巨大"套利"机会将极有可能有力的的助推深圳楼市新一轮的走高。 而这个引爆点，很有可能将在今年下半年体现出来。

　　另外，在我看来更为重要的一点是，从远期看， 广深港高铁通车后，珠三角的人力、财富都还将很有可能会被深圳这个最具创新活力的城市黑洞给吸走，深圳也势必将因此而迎来一个全新发展的时刻，房价也将一荣俱荣迎来新的上升契机。

（虹吸效应）

　　当然，在现如今整个一二线城市楼市调控趋严的情况下，我们也不得不去考虑一些政策上的因素对楼市的压制，但是，我个人认为这样的压制是不正常的， 现在的深圳楼市更像是一只压制了怒火的狮子，等待一有松动的时机到来，便将有望呈现报复性的上涨。

　　 为何要做深圳楼市的一个坚定的多头

正所谓不谋万世不足谋一时，不谋全局不足谋一域。之所以我会坚定看好深圳的房价，无疑也正是因为看到了这片热土的光明前景和不可限量的未来！不禁想起那句"一个人的命运啊，当然要靠自我奋斗，但是也要考虑到历史的进程。"同样的道理，对于买房这件事来说，如果无法从宏观上看清看透，建立一个大的格局，那么势必也将会一叶障目，难见泰山，无法把握时代发展的机遇，最终沦为底层忙碌的投机者。

　　判断深圳楼市长期的趋势，无疑也可以从 经济、人口、土地供应、库存 等几个维度去考量，而通过这几点我们也将会发现这座有着强大经济引擎的城市也有着自身的无奈，而这也最终构筑了其房价不断高涨的宿命。

　　 a、高速发展的经济和极具活力的市场

首先我们要意识到，一个经济高速发展的城市所伴随的房价稳健增长是这座城市发展的一个良性循环的结果。对于深圳这座38年前还只算一个小渔村的城市而言，房价的不断增长与其经济的快步跨越是相辅相成的。

进入新年后想必被深圳GDP超过香港的新闻刷屏的一定不在少数，虽然深圳统计局官方表示，按当天汇率计算不对，应该按2017年年均汇率来算，目前深圳GDP仍未超香港，不过深港差距在进一步缩小。统计局分析，差额比2016年数据缩小超一半，由2016年的1305亿元差额缩小到2017年的611亿元。

从下面深圳和香港40年来的GDP对比图，相信大家也能看到，深圳那根完美的像指数般增长的弧线，超越香港已经是轻而易举的事情了。这个华南区经济超级引擎的实力跟40年前显然也已经不可同日而语，而跟粤港澳大湾区其他城市相比深圳更是稳稳的占据着龙头地位。

另外再从微观的商事主体量来看，截至2018年2月25日，深圳累计商事主体（企业及个体户）共3109462户，其中，企业累计1808047户，个体工商户累计1301415户。按国家工商总局统计口径，深圳的商事登记总量，位居全国大中城市（含副省级城市）首位。每千人拥有商事主体261户，拥有企业151户，创业密度高居全国第一。由这也可以看出深圳的经济也是十分充满活力的。

显然如此强劲的经济实力和发展势头，无疑给了深圳房价上涨最为强大的支撑。

　　 b、持续涌入的人口

经济实力增强是支撑房价的一方面，人口的持续流入则是考虑深圳房价的另一个维度。都说房地产的本质是人口的生意，作为中国典型的移民城市，深圳经济的活力可以说很大一部分因素也在于人口的持续流入，而人口的持续流入无疑也给深圳房地产市场带来了强大的推动力。

根据深圳统计局最新的数据显示，2017年全市年末常住人口达1252.83万人，17年深圳的常住人口增量达到62万创下近年来的新高。可以看到，在北京、上海等一线城市严控人口的大背景下，深圳的常住人口仍然保持着持续高速增长的姿态，实际人口数量甚至已经逼近北京，和上海不相上下。然而这座面积只有不到上海的三分之一，北京的八分之一的城市，在如此庞大的人口涌入的情况下，也赋予了这座城市极高的人口密度，以及强劲的购房需求。

另外再从推动房地产和学区房需求的小学生在校人数这一角度来看，从2006年到2016年，十年间，深圳小学生人口增速不仅位列全省第一，而且每年小学生数量也一直从未下跌过。

如今展望全国楼市，很多地区的人口红利已经慢慢消失殆尽，而深圳的人口吸纳能力却并未因此削弱，反而一枝独秀，逆势增长。而聚焦到在校小学生这一细节，无疑也能看出深圳无论是在当下还是未来，都将有极其旺盛的住房需求。深圳未来房地产市场的机会以及房价的的走势，显然也就不言而喻了！

　　 c、严峻的土地供应形势

　　另外再来看看深圳楼市最可怕的地方，就是 已经到了无地可卖的地步了！

　　根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》显示，到2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内，目前，这个数字已达约940平方公里。这也就意味着，自2017年起，每年新增居住用地仅7万平方米，大部分居住用地只能依靠城市更新。 面对这一一个土地资源"没有增量，只有存量"的城市，高房价无疑将会是必然的趋势！

此外从另一角度看，无论是去年深业中城的豪宅盘打响租赁市场第一枪将原本可售的豪宅用于出租，还是最近火热的万科臻山府提前预留一栋转人才用房。这些也都已经很好的印证了深圳严峻的土地供应形势。而当各类资源都在向租赁市场倾斜时，也势必将让商品房的购买变得越来越难，售价也将会越来越高。

此外反映在新上市住宅套数上，自2015年以来，深圳新建住宅供应已连续三年下降。2016、2017年降幅分别达到了23041，11890套。僧多肉少，无房可卖的年代，请告诉我一个房价不涨的理由！

　　 d、超低的库存周期

最后再来看库存，当年任志强面对库存太大消化不了房子时曾大言不惭直呼炸掉，如今对于深圳而言在没有新项目入市已成常态的现在，库存却依旧是一降再降。

根据此前2月24日深圳市规划国土委发布的房地产市场最新运行情况数据显示，至2018年1月底，深圳全市商品住宅库存面积290.1万平方米，约29389套，环比下降14.3%；按照过去12个月平均销售规模计算，库存消化周期约为12.9个月。正所谓，物以稀为贵，低库存决定了高房价，近年来深圳房价持续上涨，已是最好的佐证。

　　 结语

我有一套房，足以慰风尘！这样的洒脱是当今中国现实的写照，更是多少年轻人面临的现实无奈。曾经90自诩不买房后，结果才发现那是因为还没见过丈母娘。当"五子登科"——房子、车子、票子、妻子、孩子，摆在首位的是房子时，中国人与生俱来的"有房才有家"的安全感、归属感全部倾之一注到了房子上，买房成了结婚成家的首要前提。成家先买房，无房不谈家，赤裸裸的现实也是大多数年轻一代们要直面的挑战。