科技猎如果2020年一线城市房价真涨到了20万，大家是不是都该卖掉自己的房子？
导读：今年以来，一线城市的地王现象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地块的楼板价已经超过8万。未来，一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平，老实说，我自己心理也没啥底。不过，今天无妨开个脑洞，
北上深房价20万时，是否卖光所有的房子？
作者：刘晓博
来源：楼市参考（ID：house0929）
早上起来，一位朋友在微信朋友圈里发布了一个命题：如果深圳房价达到20万元，要不要卖掉房子？
这让我想起一篇一度刷屏的网文，标题是《赶紧卖掉房子，一套都不剩！》，作者是深圳大学的一位教授。这篇文章很多人应该还记得，那时恰恰是这轮房地产局部大牛市的前夜。转眼之间，北上深房价已经实现了翻倍！
我不知道那位教授自己是否在两年前就把房子“卖得一套都不剩”了，但肯定有读者受此影响，错过了这轮牛市。
去年股市大牛，媒体鼓噪“四千点是刚起步”，“卖房炒股”的时候，我曾在“天天说钱”专栏陆续发表过《卖房炒股，小心被洗劫一空》、《大牛市带来大逃亡》等文章，建议大家买一线城市的房子。那个时候，深圳的新房均价只有现在的一半左右。今年8月，深圳新房均价是5.44万元。至于原特区内，新盘基本上个个“10万+”了。
随着大城市房价不断飙升，租金回报率、收入房价比、购房负担比等重要指标都已经远远突破了警戒线，量变正在推着质变走。
那么问题来了：如果北上深的新房价均达到20万元，大家要不要从楼市撤离避险？
北京和上海面积比较大，仅北京六环以内的面积超过深圳总面积。所以我想把这个问题界定的更清楚些。 假如北京五环以内、上海外环以内，深圳福田、罗湖、南山、龙华、宝安、盐田6区的新房均价达到20万元人民币，楼市是否见顶？
我的答案如下：
1、首先要看时间点。 如果是10年之内达到这个水平，就比较麻烦，需要引起高度重视。
2、其次看当时的汇率水平 。时间点这个指标是远远不够的，更重要的参考指标是是汇率水平。因为在汇率的标尺下，我们可以衡量全球大类资产的价格关系，而资金是趋利避害的。
如果上述地区房价达到20万元人民币的时候，人民币跟美元的汇率水平仍然维持在7：1或者8：1左右的水平，那么意味着北上深核心区房价达到了每平米2.5万到3万美元，这个价格显著超过了纽约、旧 金山 、洛杉矶、伦敦的水平，存在巨大的泡沫。
这时候，你应该卖掉多余的房子，甚至全部房子去配置境外资产。但我相信，如果出现这种情况，外汇管制一定是非常严格的，你的钱很难出去。而这时候，中国的实体经济一定比较困难。
如果这时候人民币跟美元的汇率是20：1，那么北上深核心区的房价是每平米1万美元，比现在的水平可能还略低点，换句话说，遭遇了“美元顶”，这时候估计国外的热钱开始考虑买中国的房子，你也就没有必要卖了。
3、看收入房价比。 收入房价比本来是一个非常重要的指标，可以丈量一个国家和地区房价的水平，但这个指标过去10多年里在中国一直失灵，以至于没有人考虑这个指标。任大炮甚至说，收入房价比越高的城市，越适合投资购房；反之，收入房价比偏低意味着只能刚需购房。
其实这个问题跟股票市盈率的问题差不多。现在银行股只有六、七倍市盈率，维持一年多了，但就是没有人买，买了也不涨。大家都知道创业板的股票泡沫大，市盈率高的离谱，但创业板就是活跃。长远看，市盈率不会永远失灵，收入房价比也不会永远失灵。当北上深每套高层单元房，就足以消灭一个“三百万美元身家富翁”时，这个市场距离大调整就不远了。
有人算出，以目前深圳的平均房价和平均收入，一个人不吃不喝需要1215个月才能买下90平米的房子。如果是夫妻两个人一起负担，一半收入用于日常消费，一半收入用于买房子，需要101年才能买下90平方米的房子。如果房价未来再涨4倍，收入只涨2倍，那么就需要202年才能买下这套房子。到那时，高房价还能维持吗？
最后，再重复一下我对中国房价的核心观点。
我长期看好有显著人口增量的、级别高的、汇聚资金能力强的大城市的优质住宅。 我说的这类房子，长期看、在人民币计价模式下没有“顶”（短期会有阶段性顶部），美元计价模式下有“顶部”（所谓“美元顶”）。关于楼市泡沫的最终结局，我最早提出了在“东京模式”之外还有“莫斯科模式”，两种模式都值得我们高度警惕。此外，还比较早提出了“高房价”和“高汇率”最终只能保一个，而维护资产价格更重要，因为资产价格关系到社会稳定。
我还提出，只要中国不能开启“印股票的时代”（市场经济+IPO注册制），“印钞票的时代”就只能延续（中国的城镇化只进行到一半），楼市作为最大资金池的作用就无可替代，M2增速就肯定会维持在GDP增速的1.5倍以上，中心城市的房价只能继续上涨。而且，当经济不好的时候，反而会加速上涨，这种情况在过去20多年至少被验证了4次。
能让房价慢下来只有改革 ，改革带来资源配置的变化，带来技术的进步，带来发展机会的均等和行业利润的平均，热钱自然而然就分流了，去了该去的地方。
由于中国人口众多，城镇化又只进行到一半，北上广深等城市都汇聚了2000万以上的人口，正向3000万的规模迈进。中国任何一个超级城市，其总人口都超过澳大利亚全国的人口。再加上中国土地国有，外汇管制，所以中国房价长期偏高具有其合理性。
未来VR技术的成熟，可能让城市进入多中心、无中心的时代，再加上轨道交通、无人驾驶，城市圈的概念正奔腾而来。超级城市的周边城市，具有很大的发展潜力，比如廊坊、东莞、苏州，其发展机遇将超过西部的很多省会城市。
如果2020年一线城市房价真的到了20万
作者：Kevin
来源：Kevin投资茶馆（ID：kevin_tzcg）
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今年以来，一线城市的地王现象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地块的楼板价已经超过8万。
未来，一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平，老实说，我自己心理也没啥底。
不过，今天无妨开个脑洞，假设2020年一线城市的平均房价真的到了20万元，那我们的生活会变成什么样子？又该如何应对？
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首先说说房租。
当房价到了20万，毫无疑问，房租肯定会涨，按照当前年化2%左右的收益率，那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右，也就是说就算只租一个40平的房子，每年的租金大概也要16万左右，合计每月1万3。
当然，考虑到租户本身的收入水平的增幅，2%的年化收益率可能未必能达到，但即便以1-1.5%左右的年化收益率来计算，每年10-12万左右的支出基本没跑了。老实说，即便在上海，税后到手的年收入要达到10万以上，也不是件特别容易的事情，更别说还需要其他的消费了。
对于企业而言，更是如此，由于商业地产本身的逐利性，其租金对于企业的影响无疑更大，单位面积所产生的收入将成为企业赖以生存的核心指标，如果收入的增幅跑不赢房租的增幅，无疑对于企业的经营来说是十分不利的。
所以从这个角度来看， 未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过， 毕竟这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。
相较而言，第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业，其优势未来会进一步显现， 原因很简单，这些业务对于土地的占有需求并不大，且具备毛利率高、边际效应可观等特征。
在房价高企的背景下，可能也只有他们能够继续存活下去。
3
再来说说物价。
老实说，我觉得即便当房价涨到20万一平之后，物价也未必会有特别明显的增长，两者之间应该会有一个明显的背离。
这里面有两方面的原因：
一方面，房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用，毕竟当一个人的房租支出越来越多之后，他可以分配在消费领域的支出一定是减少的；
另一方面，由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制，我国进一步大幅释放流动性的空间并不大，即便进一步释放，资金也未必会进入实体经济领域，进而推高物价。
所以， 虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样，也属于第三产业，但 他们的日子可能会比较煎熬，因为他们碰到了消费者能力的天花板，无法不断地涨价。
所以现在很多人讲消费升级这件事，我觉得需要一分为二的来看。
如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价，在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务，那是有意义的。
而如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀，那这种模式肯定很难持续。因为，随着房租对于消费群体的挤出，高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压，但反之却不行。
这种情况可能和现在对岸的台湾及日本有点像，在各类涉及民生的必要消费品领域，价格仍然会维持相对的平稳，消费者会享受到比原来更物美价廉的产品和服务，但这种情况是以企业牺牲毛利率和提升效率为代价的。
因此，可以预见的是，身处这些行业的企业未来或会更加依附于一些大的需求撮合平台，以谋求更高的业务周转率，或会逐步并入一些大型、连锁的集团之中，抱团 取暖 。
在这种情况下，年轻人应该依然可以维持基本的生活，相关的企业也可以维持基本的运作，但他们如果指望在这种背景下能够自己买房，至少在群体性上没有特别大的可能，因为 无论是行业及个人在资产端始终无法必要的积累。
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最后说说可能会整个社会造成的影响。
如果硬要用一句话来概括的话，那是一个对于新来者不甚友好的未来。
年轻人很难找到希望，因为他们中的绝大部分以他们可能获得的工资性收入，维持勉强的生活就已不易，更别说去储蓄、去买房。对于这部分人群，可以预见的是：
一是这一代年轻人中啃老的比例会进一步增加。5年之后，社会主流的年轻人群大致会集中在95-00年附近，而他们的父母大致集中在65-75后，65-75后人群相较而言，无论在社会层级还是经济积累上都会远远超过他们的子嗣，因此，代际间的财富转移现象可能会比现在出现的更为频繁。
二是这一代年轻人的独立自主性会进一步减弱。由于他们始终无法与上一辈在经济上实现完全的独立，因此，他们也无法完全摆脱上一代对他们所施加的保护，这一群体整体的心智成熟程度可能延后，持有今早有酒今朝醉心态的人可能会越来越多。
三是中国整体的城市化进程可能会减速。过去30年，中国经济快速城市化的背后是存在着众多勤劳致富、阶层跃迁的机会，但这样竖子成名式的机会正变得越来越少，新来的年轻人想在大城市立足将变得越来越难。未来，年轻人如果真的要想在大城市立足，可能更需要看他们的父辈是否有能力为他们在工作机会及置办房地产等关键方面提供更大的帮助。因此，拼爹的情况可能会比现在任何情况都来的严重。而 显然在这种模式下，指望更多的人从三四线城市来到一线城市定居是很难的。
另一方面，企业也面临着同样的问题。
随着一线城市房价的高企，企业所从事的行业会和地域实现高度的绑定，并逐步固化。
一线城市最中心的区域必定只适合金融及互联网等少数行业存活，而其他服务、快销行业的办公场地必然只适合在相对偏远的地段存活，至于传统的一、二产业，则将主要集聚在三四线城市。
同时，由于行业与地域之间的高度绑定，一定程度上也会造成城市化进程的进一步减速，因为在三四线城市的一、二产业所创造的收入及积累的经验，很难在一线城市得到应用并获得价值变现。
此外，尽管当前很多人都在提双创，但对于创业公司而言，届时他们的生存状态可能会比当下更恶劣。
这里面一方面是房租等固定成本的问题，另一方面是创收的难度增加了。过去10年间，创业公司所希望影响的人群主要是年轻人群，但随着年轻人群可支配收入及人群总量的减少，赚钱无疑变难了。
如果指望影响 商业价值 更高的75-85后，由于这部分人群的行为习惯已经基本固化，在同类服务的水平下，对于大品牌的认知及认可程度更高，因此，要说服这部分人群，对于创业公司而言，也不太容易。
在这种成本高度刚性，但盈利不确定性却很强的商业环境下，外加PEVC的整体降温，初创企业的试错成本无疑是很高的，任何一次判断错误可能就意味着灭顶之灾。
总的来说，在一线城市房价达到20万的假设之下，可能对于整个社会最大的影响就是固化。
从行业的固化、地域的固化、乃至最终人群阶层的固化与隔阂。
强者恒强的逻辑不断加强。
这显然不是一个健康的现象，因为年轻人和新生的企业在这种环境下是很难成长的，但这可能就是一线城市房价达到20万以后的一个必然结果。
写到这里，突然想起《三体3》里二向箔在太阳系的展开过程，所有移动速度低于光速的物体最终都无法逃脱它的攻击范围。
房价也是如此，当房价成为所有资产范围内增速最快的一项资产之后，我们所有人都必须和不断的增长房价进行赛跑，房价就犹如一个不断将世界二维化的二向箔，只有达到或超过它的增速时，才可能不被二维化。
否则，就会被永远地困在二维世界里，虽不至于像《三体》中那样立刻陨灭，但也只能勉强维生，先前提到的一、二产业及与大众消费息息相关的餐饮、服务及必要消费领域均是很好的例子。
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房价通胀、物价通缩、阶层固化、看不清未来而又苟活于人世间，这可能就是新一代年轻人即将面对的未来，他们中的绝大多数很可能终身都无法摆脱这个时代所带来的烙印。
怎么破？
思前想后，可能留给他们这代人的唯一的破局机会，就只剩下投资自己、提升自己的Earning Power这一条路可走。
因为，
一来指望通过投资其他行业来获得超越房价增速的表现是很难的。这里面一方面是由于房地产对于其他实体经济的成本锚定影响，另一方面是国人对于房地产还是 有信 仰的，否则也不至于会把价格推到这样一个高度。
二来未来成功的占比中，勤奋、努力的成分会越来越少，而对于未来优势行业的预判，眼界与思考等能力会变得更为重要，而且投资自己远比信任上市公司的表现要来的直接；
三来对于投资自己所需要花费的成本，相较于所可能获得的收益，总的来说还是很低的。而且随着互联网的发展，获取相应知识与技能的便利性其实更强了。
总的来说，如果房价真的到达了20万的均价水平，随着阶层的固化，等待社会劳动力自然迭代已经没希望了，作为年轻人，要想成功，不能只和同龄人去比，还必须看看能否比75、85后的平均人群获得更强的竞争优势。
可能这样的结果并不太令人满意，我也知道有不少人天天盼着房价崩盘。
不过老实讲，虽然我也认为，高企的房价对于经济转型非常不利，但如果房价真的崩了，那对于年轻人来说，情况只会更差，而不是更好。
届时，就别说是抄底买房了，可能有份勉强可以糊口的工作就不错了。毕竟真的批量性失业潮出现时，同等条件下，有过实际的工作经验的人群在竞争优势上肯定更强。
所以， 新一代的年轻人，无论房价涨跌与否，还是想办法提升自己的Earning Power吧，或许那才是乱世求生唯一的王道。