中国家庭购房交易能力逐年减弱 房价快速上涨时期正在远去

“经过四十年的改革开放，经过二十年的房改，今天以开发为主导的房地产浪潮基本上趋于放缓。”3月5日下午，链家研究院院长杨现领在2018北京买房家装趋势发布会暨贝壳金控战略合作伙伴签约仪式上表示，国内城市房价快速上涨、大规模开发阶段浪潮已经过去，中国家庭的购房交易能力近年逐年减弱，中国经济增长和家庭财富增长，已越来越难支撑房价上涨。

中国房地产市场自1998年起，至今已20年，但其的“住”的属性近年已被“投资”属性冲淡，房地产已成为中国投资人最喜爱的投资品类。“房子是用来住的，不是用来炒的”重新定位之后，市场已于2017年发生剧变，2018年剧变仍在持续。 

　　 房地产税将增加持有成本

“在房产税正式出台前，我国房地产市场都将处于调整期，这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。从投资的角度看，即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间，但作为资产配置的价值已经不大。”对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆明向记者称。

实际上，在今年两会上，房地产税已成为热议的话题。

　　3月2日，全国政协委员、原国务院发展研究中心副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，房地产税在十八届三中全会就已经确定大的方向，征收房地产税，下一步要走立法的 程序 。

3月4号上午，十三届全国人大一次会议在人民大会堂举行首场新闻发布会，大会发言人张业遂在回答记者提问时表示，房产税立法正在起草论证，力争早日提请人大常委会初审。

3月5日，总理在政府工作报告中指出，中国要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。

目前来看，征收房地产税，将成为必然。

　　 房地产税将如何征收？

　　2017年12月20日，财政部部长肖捷在人民日报撰文《加快建立现代财政制度》指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担。 华泰证券 研究所李超宏观研究团队认为，所谓“立法先行，充分授权”，应当是指中央立法完成后，将给地方政府充分授权，让地方可以在授权范围内制定税收条例实施细则、调整税目、适用税率等等。“分步推进”原则意味着房地产税征收，可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。

中国财政部副部长史耀斌表示，会按照中国国情合理设立房地产税制度，全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。他表示，全球房地产税有四个共性安排：1、按照评估值征税，即按照价值征税；2、房地产税都有税收优惠，但是具体的方式和水平不一样；3、属于地方税，收入属于地方政府，地方政府用于满足教育、治安等公共基础提供；4、房地产税税基确定较复杂，需要建立较完备的税收征管模式，才能征得到、征得公平。

房地产税的出台将对房价影响几何？

市场普遍认为，从长期来看，房地产税对房价的影响非常有限，房屋的持有成本只是影响房价的一个辅助因素，供需关系才是决定房价的根本性因素。

一位机构研究人士认为，从中长期看，房地产税仅仅是影响房价的诸多非重要因素之一，但是如果中国的住房突然征收房地产税，至少会有一个过渡期或者说震荡期，因为征收房地产税后增加了持有环节的成本，必将改变既有的住房投资或投机模式，在震荡期，此前闲置的住房将进入租赁或二手房市场，无论是租金还是售价必然因为供给的突然增加而出现下跌压力。

　　 房价未涨 房租在涨

“因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。”3月5日上午，国务院总理在做政府工作报告时表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

自去年3月17日北京推出“认房又认贷”的楼市调控之后，北京地区房价自4月后开始小幅下降。

数据来自链家官网

中国社科院财经战略研究院和中国社科院城市与竞争力研究中心项目组3月2日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》显示，基于长短期政策利空及融资环境趋紧因素，预计北京、上海等一线城市房价短期仍将延续当前跌势，难以出现有力反弹。

然而，房租却呈现上升趋势。据经济观察网记者通过链家官网上信息了解，去年4月份北京东四环外某小区50平米一室一厅租金每月5000元左右，而目前已涨至6000元左右，上浮约20%。

“从数据来看，房价很难再涨，租金一直持续稳定地在上涨，我相信这个市场总体的空间比较大，因为现在抑制（租赁）市场发展核心的指标是资金回报率太低，实际上租金每年都在延着一个比较稳定的曲线在上涨，大概每年大概在5%到8%。”杨现领表示，当前市场存在较大的租赁缺口，合租、存量的盘货、老、破、小的改造，床位产品的供给等各方面存量比较大的租赁缺口。北京租赁人口731万，但是北京的租赁房屋数量是300万，缺口431万间，上海586万间，深圳223万间，这是非常大的供给缺口。2017年住房租赁市场总体交易额1.3万亿，未来五年市场将增至三万亿。

虽然建行、工行等商业银行已积极提供资金助力全国部分城市住房租赁市场发展，但杨现领认为，政府能够供应的租赁住房能力有限，只有发动市场的力量，才能够满足租赁的需求。