你肯定不知道，这些年从你身上赚走的高额房价正流向这些地方

2017年，也许房地产公司都不会好过，全国各大城市相继迎来号称史上最严房地产调控政策。2017年3月26日夜，地产龙头万科公布了2016年报，在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目提了“跌价准备”。种种迹象显示，政府这次调控力度不小，中央是否真的对房价宣战？

　　且不论房价未来涨跌，地产企业做了这么多年贡献GDP的领头羊，未来地位是否会被取代，但房地产企业终究不会就此罢休，谋求转型早已不再是低调行事，而是大张旗鼓。 房 地产企业转向 何方 ，这些年，从你身上赚走的高额房价，究竟会流向哪里？

　　 以大投资驱动的大产城

为了探究这个问题，笔者搜寻了深圳几大房开商，最终决定以“它”为例，为大家找寻高额房价背后的“另一种走法”。

在深圳市龙坂片区，有一块“一山三湖”环绕的区域，5年前，笔者经过这里时，只有一种印象——遍地农民房的偏远郊区。因为很少来此，再见时简直惊叹！

一座总建筑面积达160万平方米的大型园区成为了沟通深圳东西南北的中心地带，它就是——星河WORLD园区。在这一园区内值得注意的，不仅有即将建成的超369米且具有“深圳北塔”之称的双子塔，更有仅用一年多时间便吸引入驻超过200家的企业，其中10家世界500强企业，20余家上市企业，60余家创业企业。

从以上数据看来，星河作为地产商的招商工作无疑是成功的，但作为星河转型之作，光有“房子是不够的”。星河WORLD为园区精心营造了活跃投融资环境，将股权投资视为星河WORLD的重要功能，打造出独特的“地产+投资”即“房东+股东”生态。

近期成立的资金规模达5亿人民币的红土星河创业投资基金，更是专门定投园区入驻企业，此举在园区引起了巨大的轰动，更是吸引了国内外大量的关注目光。

　　 大有来头的股权合作

“转型”从来不是一蹴而就。星河WORLD产业园的诞生，与星河控股集团多年来在股权投资，乃至大金融行业的深度布局是分不开的。

在深圳私募股权行业，星河控股集团是重要的“金主”，不仅以LP的身份在股权投资基金投入了大量资金，还入股了多家投资机构。

　　早在2010年，星河控股集团就入股 深创投 ，位列第二大股东至今。星河控股集团也曾入股 东方富海 ，后因东方富海被上市公司收购而获利退出。此外，星河控股集团还是 前海母基金 的发起人之一， 合伙人 包括 靳海涛 、 马蔚华 、 沈南鹏 、 熊晓鸽 、 厉伟 、 倪正东 。

　　几年之后，星河控股集团也启动自己的直投业务。从2014年开始到2016年，星河控股集团投资了超过60家企业，其中也有不少是金融企业，如 阳光保险 、福田村镇银行等。

在股权投资行业的这些投入，让星河控股集团获利颇丰。入股深创投至今，星河控股集团获得高额分红。如果计算股权增值收益的话，以九鼎现在的千亿市值做参照，星河控股集团的投资收益甚至有可能超过地产主业收益。

星河控股集团自身的直投也大获成功，已投的60多个项目近三分之一已经实现退出，多个项目成功上市。由此可见，尽管星河控股集团过去没有以专业投资机构的身份进行定位，但经过多年的发展，其无疑已经成为一家顶级的风投机构。

这些经历让星河控股集团在股权投资行业积累了经验和资源，更重要的是，让星河控股集团尝到了股权投资甜头。星河产业集团副总裁阎镜予认为这一点很重要，房地产公司懂得并尝到了股权投资的甜头是一件不容易的事情，传统地产公司未必能看得上周期长、风险大的股权投资，星河是一个特例。

　　 可以是房东  但更愿意做股东

如何做好一个“懂投资的房东”？这是以往地产开发所没有的课题。星河WORLD产业园的定位是一个星河控股集团自持的产业园，这要求星河能够与入驻的企业进行长期、持续性的互动。

　　通过“好房东”这一角色，星河WORLD吸引了近两百多家企业进驻，于此同时也吸引了很多投资机构找上门来问有没有什么 好项目 。联想到前期股权投资行业的投入回报，星河提出了一个大胆的想法：“我们原来是把钱交给别人管理投资。现在我们不仅能管理资金、还积累了项目来源，我们有没有可能自己投资更多的早期项目，抓住早期创业机会？” 至此，星河集团又踏出转型的重要一步，建立了自己的早期项目投资团队。

未来星河WORLD将拥有从众创空间、联合办公到5A级写字楼的各类产研办公空间，任何层次的企业都能在星河WORLD找到适合它的落脚点，这是“房东”的全生命周期。

相应的在投资方面，星河也将利用多年积累的内外部资源，覆盖从天使期到PE期，乃至上市公司并购等各阶段，这是股东的全生命周期。

实际上，拥有一个产业园可以为股权投资增加很多新的玩法，这是单纯的投资机构无法效仿的。为此，园区提出了“房东+股东”的概念，两个身份相辅相成。

因为是房东，星河连一个公司交房租水电的细节都了如指掌，这是天然的尽调；因为是股东，星河有充分的动力去服务这些公司。

阎镜予介绍到，空间上的集聚还带来一些意想不到的机会。星河WORLD会经常组织园区内的行业沙龙等活动，不同的企业在聊天的过程中，就会发现互相之间是上下游关系，甚至存在并购整合的可能。

　　 产业的视角做投资  独特模式变现

为了尽可能发挥自身的产业能力，星河WORLD将自有投资业务定位于天使期和VC期。目前星河WORLD以旗下的孵化器星河·领创天下为主体，已经取得了私募基金管理人牌照，多只早期基金正在募集，预计总规模将达6.5亿元。

与一般的孵化器不同，星河·领创天下包括两部分，一是众创空间，二是早期基金。两部分互相联系，而又独立运作。

阎镜予这样解释两者的关系：“孵化器是服务‘草根’的，要想赚钱，就要把‘草根’培养成‘高富帅’。如果没有股权投资，它变成‘高富帅’之后跟你半点关系都没有，所以重点还是在股权投资上，这是根本逻辑。”

众创空间就像一个漏斗，可以为基金提供源源不断的优质、可靠的项目，且星河·领创天下对入驻的公司享有优先投资权。

星河为新入驻公司提供优厚的免租金待遇，同时也设置了严格的筛选条件。入驻之前，项目团队必须提出明确的商业计划，并分解为每个季度的阶段性指标。

　　在通过筛选入驻之后，星河·领创天下都会进行持续三年的考核。对不达标的企业，星河领创天下有权要求其退出。 通过这样严格的筛选之后，能留下的都是经过检验的、具有顽强生命力的项目。

更重要的是，星河·领创天下对它们的运营状况了如指掌，甚至包括员工的加班状态。因此，这样的项目质量可靠性要比外部项目高的多。

除了早期的优先投资权，阎镜予表示：“下一轮有其他优秀的机构要投，我们可以选择跟，这对企业及我们自身都是不错的选择。实际上，我们非常欢迎其他机构或产业资本来合投。因为早期投资除了钱之外，资源的引入也非常重要。”

星河·领创天下投资过一个名为美联美客的公司，这家公司为广告牌加装微型蓝牙模块，受众可以通过摇一摇手机的方式与其互动，达到互动营销的效果。经星河·领创天下投资之后，该项目已经在星河自有的商圈采用。

但阎镜予认为这还不够，因此为美联美客另外寻找了三家投资者，包括一家4A广告公司省广众烁、长沙广电、中天新城，它们为美联美客带来了大量的应用场景，估值也大幅增加。

星河·领创天下从2016年开始启动投资业务，到现在已经投出了近亿元。阎镜予预计这些项目今年就会陆续开始第二轮融资，估值三倍四倍增长都有可能。不过阎镜予很直率地表示，一年时间就谈回报没什么意义，当初投的时候，很多项目还只有原理，现在产品做出来了，已经铺向市场了，估值当然会涨，这也是星河早期投资的重要变现渠道。

过去六七年间，星河控股集团从一家传统的地产商，到各大机构的LP，再到直投，在股权投资行业的触角越伸越长。如今星河甚至已经发展到自任GP，对外募资。这是一个前所未有的创举。阎镜予表示，星河的步子已经迈出去了，虽然现在还不完善，但以后产融结合的玩法想象空间非常大。

　　 当你在纠结到底要不要“上车”买房时，房企资本已经开始大刀阔斧的转型。 这些年高额房价的背后，资本流向不再是传统的拿地开发，那么未来到底会怎么走？你有答案了吗？