上海110亿新地王打破中国土地成交记录，房价暴涨的真正原因是什么？

中国楼市又响起了一声炸雷！

上海静安中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价拿下，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录，未来项目售价或接近20万/㎡。

这则新闻震惊了无数人！

要知道，最近国家在各个层面调控楼市，从一线到二线热点城市不断有限购的政策出台，银行对于房屋的放贷政策也在同步收紧。所以，笔者一直认为近期，起码几个月之内楼市应该不会有大的动作了。然而，上海地王的出现把这一切都颠覆了！

　　 「 地王有地王的道理 」

存在即合理。国家从各个层面抑制楼市也没有阻挡新地王的出现，这说明或许地王出现自然有其道理。先让我们来看一下地王的基本情况：

再来我们分析一下地王的内在价值所在：

1、地理位置优越

上海市内原本就土地稀缺，像中兴社区这样坐拥优质地理位置的更是少之又少，据了解，这次上海静安中兴社区位置优势明显：

中兴社区地块位置极佳，地铁3、4、8号线环绕，距离人民广场和外滩的直线距离均为三公里，距离上海火车站的直线距离为两公里。

中兴社区被三条上海主要地铁线路环绕，四通八达

　　距离热门景点和商业中心外滩、 陆家嘴 、人民广场均在3公里以内

2、配套成熟

中兴社区并不是一块荒地，其周围的有着成熟的社区和配套设施：

有市北中学、宝山路小学，也有第十人民医院和上海市中医院。

中兴社区四面社区成熟

中兴社区配套设施完善，学校、医院一应俱全！

3、拿地条件严苛

中兴社区其实此前已经“毛地出让”，名为“鸿临园旧改项目”，但当时的开发商由于无力承担巨额拆迁款，最后才由政府接盘。政府接盘后，开出了极为严苛的土地出让条件：

中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，计79022.9平方米以上（这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制）。

另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。

正是由于条件苛刻才让最终为了拿地走独木桥的房地产挤破头想要获得这块资源。

4、协同效应明显

实际上，中兴社区所在的原闸北内环内目前在售的楼盘价格已经不低，水涨船高，周边楼房的价格为这次地王做了嫁衣。（嫁衣有好处，地王出现，周边地区行情绝对看涨！）

原闸北内环内，是近年来上海豪宅市场的新兴区域，区域内有苏河湾 华侨城 、绿洲雅宾利花园、新湖青蓝国际等高端楼盘在售，其均价无一低于7万元/平。

　　 「 融信是谁？ 」

分析完地王的价值所在，这次令我们感到震惊的还有一件事情，那就是这次地王的创造者——融信集团。

　　融信集团这次拿地，可是打败了中国最具实力的18家房地产企业，包括各大央企、 万科 等豪门。

参与这次竞购的房地产企业名录：

1雅居乐 2 世茂 3金辉 4金茂+中铁 5 西藏城投 6龙湖 7融信 8招商 9仁恒 10保利 11 合景泰富 12新城 13融创 14 葛洲坝 15旭辉 16中粮+建发+首开 17华润+华发 18 万科

据笔者了解，融信集团并没有国资背景，而是一家位于福建的民营企业，并于香港上市，其基本情况如下：

融信中国（03301.HK）是新晋崛起的闵系房企。其成立于2003年9月，原名福建融信房地产开发有限公司，2009年7月14日，正式更名为融信（福建）投资集团有限公司。公司注册资本6.67亿元，具有国家一级房地产开发资质，总部设在福建省省会城市--福州。

2013年开始融信走出福建，已经在福州、漳州、厦门、杭州、上海五个城市拥有项目。在克而瑞发布的全国房企2015年度销售业绩排行榜中，融信以295亿元位列29位，较2014年相比上升15位。3月16日，融信宣布将总部从福州迁入上海。

其实，融信集团已经不是第一次这么NB的打败大型房地产企业，在2016年刚开始的两周，融信集团就已经有让人“惊艳”的表现！

今年春节后不久，融信就以5739元/平米，溢价27.5%，在主场击败万科，竞得余杭开年首宗宅地。在余杭之后，融信紧接着以成交价13072元/平米，溢价53.8%购得萧山嘉瑞华庭。

不过，出手凌厉的融信付出的代价恐怕也让绝大多数房地产企业退避三尺，不敢苟同。

融信上市时负债率超过1541%。上市后尽管融信的负债一路降低，2012至2015年，融信中国资产负债率分别为86.71%、91.79%、96.74%和85.42%，但仍然连续几年在港股40家地产公司中位居榜首。

融信的债务结构中短期债务占比较高。克而瑞的一份统计报告显示，2015年，65家重点房企长短期负债比平均值为2.12，融信的比值为0.73，长短期负债比位于统计内企业倒数第二。

如此激进的扩张的拿地策略，并没有让融信的价值有多大提升，目前市值也仅仅100亿港元左右。

关于融信笔者想多说一句，融信敢于在刀尖上起舞，和我国房地产市场以及整个金融体系的结构密不可分，因为一二线城市的地皮和房子是最佳的升值保值资产，银行最喜闻乐见的抵押物和融资品。不过笔者也劝融信集团，常在河边走哪有不湿鞋，风险还是好好的管控！

　　 「 这意味着什么？北上深楼价涨不停？ 」

上海以如此让人震惊的价格夺取新地王，有什么长远意义吗？

1、全面超过香港

笔者认为上海中兴社区地王最具指标性的意义之一就是，让香港楼市黯然失色。举例来说，8月4日，香港也有一块在位置等各方面和上海中兴社区类似的地皮被中国内地企业拍得，情况具体如下：

大公财经8月4日报道：

内房进军本港地产发展市场又多一员猛将。属市区临海地段的油塘商住地皮，在有多家内房参与争逐下，最终由央企五矿集团旗下的五矿地产（00230），以超出市场预期上限逾四成的40多亿元夺标，每呎楼面地价超过7000元。五矿指公司实现“走出去”的第一步，项目总投资达70亿元。

香港市区临海地段的油塘商住地皮基本信息

从上面的香港地块位置图和周边情况实际情况分析来看，此地块尽管没有上海地区那么具有优势，但在土地更加的稀缺的香港地区来说已经是难能可贵的地皮了。就是这样一块土地，五土矿业最终的拿地成本核算成人民币仅每平方米6.3万人民币，远低于上海的10万。

2、北上深楼价涨不停？

北京、上海、深圳对于人口和资金的吸纳能力是全国最强的，而对于楼市来说人口和资金是最重要的两个因素，他们代表了需求和购买力。所以，尽管国家和地方不断的展开限制性的措施，上述地区的楼市并没有大的变动，仍然在保持一个向上的态势。

同时，向来北上深三地基本上楼市会相互跟随，出现你涨我涨大家涨的局面。之前，三地土地的价格记录是：

2013年的融创北京农展馆地块，实际成交总价约为43.24亿元，折合楼面价约7.31万元/平米。

2014年的丽丰上海黄浦区五里桥地块，折合楼面价约8.55万元/平方米。

2015年的泰禾深圳宝安区尖岗山地块，折合楼面价约7.99万元/平方米。

因此，笔者认为，鉴于静安地块已经远超此前的记录，这可能会让这北上深三个地方未来土地价格进入一个新的阶段。

　　 「 房价暴涨都是货币惹的祸？ 」

今年以来，一线城市和部分热点城市房价出现一轮暴涨。那么，本轮房价上涨的原因究竟是什么？真要怪到货币超发头上吗？

中房研协测评研究中心的《中国房地产市场研究（2016年二季度）》报告指出房价暴涨原因是货币和信贷的放松。

报告称，商品房价格的上涨与货币供应量、贷款投放量密切相关。十年来广义货币M2增长了近117万亿，增幅达到362%。去年下半年以来的房价反弹，跟同期内中长期贷款利率的下行有显著联系，也跟去年下半年以来M2增速的快速反弹有显著联系。跟过去两轮房地产市场反弹是市场自发的周期性调整不同，本轮房地产市场反弹在很大程度上是政府人为加速去库存的结果，而这个加速去库存的重要手段之一就是货币和信贷的放松。

但业内对此看法不一，针对市场把房价泡沫归因于央行货币超发，中国央行货币政策委员会委员樊纲认为，仅仅把房地产归因为货币问题解决不了问题。

在8月11日举行的2016博鳌房地产论坛上，樊纲指出，在一二线城市暴涨的同时，另一些城市同样面临着去库存的问题，所以房地产市场的暴涨需要综合很多因素去分析，并不能简单归结于货币超发。

“这两年的货币比前两年增加的更少了，为什么房地产飙升了，前两年为什么不飙升？说货币多了，货币怎么不到三四线城市，怎么都到一二线城市了？它现在不到猪肉那里了，怎么就到房地产来了？怎么去年炒股，现在不炒股了？”

　　 海通证券 首席经济学家李 迅雷 认为，房地产泡沫迟早要破，因为这是一个相对自由的市场，只要是市场，价格就难以人为控制。尽管居民房贷比去年同期增加了一倍以上，但不能因此而断言房地产还将繁荣依旧。就像去年上证综指在5000点以上的时候，场内和场外融资也是异常火爆，融资规模创下历史新高，但换来的却是股灾。

　　 「 暴涨将传递下一批城市？ 」

京、苏州、合肥三城在一周的时间里密集出台楼市政策，在业界看来已经不仅仅是地方调控，并隐约看到中央相关部委的调控身影。

未来房价表现如何？中房研协报告指出，上半年，多数热点城市房价已经有了比较大涨幅，下半年继续保持这种上升态势难度较大。但由于地价快速上升的支撑，这些热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。去年以来房价上升较慢的城市部分城市可能还会出现补涨，但幅度有限。

而据《21世纪经济报道》消息，南京、苏州等二线城市市场交易的冷淡以及政策层面的重压，正在给房地产市场带来联动影响——资金外流。楼市资金正在从“强二线城市”外溢，在东部核心城市周边和中西部区域中心城市，寻找新的投资出口。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，在当前资产荒的背景下，未来房屋交易市场和土地市场仍有继续升温的动力，但热点区域将会发生转移。在“强二线”城市经历了一轮行情后，未受到政策打压的区域中心城市将 成为资本 关注的热点。

　　 「 下一波楼市高涨苗头已经显现！ 」

　　8月9日，经过500余次竞价，临近武汉火车站一宗地块被首开股份[7.26% 资金 研报]以73.5亿元拿下，溢价率达185%，楼面价为1.42万元/平方米。同日，武汉市场还有两宗商服地块分别被 华侨城 和前海人寿获得。

8月11日，融创斥资20亿元竞得广西南宁五象新区的两幅居住地块，首次进驻南宁。两宗土地的总体量约34万平方米，楼面地价分别为5657元/平方米和5957元/平方米。

8月11日，福州市以55.86亿元的价格出让五宗土地。其中，五一新城地块经过近60轮激烈争夺，被阳光城以总价15.5亿元竞得，溢价率达106%，实际可售楼面价45511元/平方米。这不仅创下福州历史单价新高，且明显高出周边房价水平。

在全球资产荒，钱找投资项目，到处是资产泡沫的时代，中国一二线城市的楼市或许是未来短期内最具投资价值的标的。

　　 「 为什么物价能控制得住？ 」

这可能是当前最疑惑的问题，因为我们的经济仍然保持中高速增长。物价能控制得住并不是主动选择的，而不是被动形成的。根本原因是普通人的收入水平增长有限。收入没有大幅增长，不敢消费，物价怎么可能快速上涨？要知道普通人的收入主要是工资性收入，而中高层的收入则主要是财产性收入。现阶段房价的过快上涨导致工资性收入增长根本赶不上财产性收入增长。

贫富差距在房价上涨的十几年间是不断扩大的。贫富差距的增大是怎么影响物价水平的呢？对于富人来说，资产已经足够充盈，继续增加的财富不会让他们增加多少消费，而对于普通人来说，名义收入虽然在不断增加，但实际购买力并没有增加多少，所以消费欲望并没有增加。物价总水平也就保持相对稳定。

　　 「 为什么房价却控制不住呢？ 」

首要原因仍然是房子所依赖的土地是稀缺的。

土地入市有着严格的限制，还有相当数量的土地是被严格限制用途的。住宅用地供应始终处于偏紧的状态。而城市化带来的大量人口催涨了地价，也推高了房价。

第二点是货币因素。

早些年，货币坚挺的时候，人们的观念是存钱养老，不过现在人们被迫选择买房养老，从持币到持房，这是个巨大的变化。它也是房价持续上涨的重要动力。其实持币和持房都是一种储蓄行为，只不过现在房子比货币更值钱罢了。

一二线房价还在上涨，只不过上涨的动力有所变化，早期主要是依靠人口的流入，如果说人口催涨的房价还算合理，现在依靠货币注水催涨的房价则明显不合理，因为它的根基是不稳定的，包含了大量的投资成分。人们买房不再是基于住房需求，而是基于资产保值增值需求，有了钱就要变成房子。

在一二线城市中，住房占据了家庭资产的65%以上，而且随着房价的上涨，这一比例还在增加。把鸡蛋放在一个篮子里反而是合理的。

第三点、房子的相对稀缺性。

普通消费品不够了，可以快速得到补充。无论是动用储备、还是从外面进口、或者是鼓励国内企业加快生产，总之都能在短时间内增加供给，物价能很快恢复到平衡状态。

而房子则不同，作为不动产，房子不可能通过以上几种途径来增加供给，只能通过出让所在区域的土地，然后盖房出售，且不说周期相对较长，而且增加的供给也赶不上需求的增长。这一点也能解释物价能够迅速控制，而房价难以控制。

不过这一轮房价上涨有着明显的结构性差异：一二线城市持续上涨，三四线城市持续低迷。这种完全靠几只权重来拉动的房地产牛市是危险的牛市。因为权重消耗的资金量巨大，指数是好看了些，效率却十分低下，几乎不可持续。从这个角度来说，一线楼市也在反噬货币，现有资金不敢撤离，而且需要越来越多的货币来支撑房价的上涨。现在虽然稳住了房价，未来则需要用更高昂的成本和更长的时间来解决贫富差距问题。

当前热点二线城市正在给楼市加压，一线楼市长期限购，人口老龄化不断加剧，房地产税越来越近。这些都表明买房最好的时机早已过去，房价的波动性风险越来越大。聪明人已经不再买房了，仍在买房的不是自住就是跟风，这两者都承当着巨大的负资产风险。

　　 「 日本的房地产教训值得警惕 」

　　一直以来，国内经济学家都觉得中国的房地产市场和日本早期的情况很相似。

1985年9月，美英德法日五国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升值一倍以上，由此对出口造成巨大冲击。

日本政府为了刺激国内经济，完成外向型向内需型经济过度，连续五次降低利率放松银根，基础利率跌至历史最低点，货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。

由于当时日本上下对日元升值和经济转型的困难认识和准备不足，大量资金并不如政府所希望的那样流入制造业和服务业，而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市，造成股市楼市价格双双飙升。

1985年以后的4年时间中，东京地区商业土地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监管资金，而是听之任之。

与此同时，在资金泛滥的情况下，原本应该紧缩的信贷不仅没有紧缩，相反进一步扩张，推波助澜火上加油。为了追逐高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒，有求必应。

最终房产和股市泡沫破裂，许多日本家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”，日本就此进入“失落的十年”。

至于说美国的次贷危机，详细过程我就不赘述了。次贷危机爆发的根本原因还是房贷超出了很多购房者的偿还能力，而这背后是多方促成，包括银行、政府和购买者自身。

至于说中国的房地产泡沫是否会持续扩大、会在何时破裂都犹未可知。既然日本、美国有着惨痛的前车之鉴，那么中国政府和各界有必要尽可能地想办法，抑制房地产市场的过分繁荣，以免重蹈覆辙。