郁亮的新万科：加速业务转型

　　三年前，万科向经济观察报披露了未来十年的多元化战略，以消费地产、产业地产以及延伸业务为代表的新业务群将贡献另外数千亿级的营收。住宅业务的天花板被万科定在4000亿元左右，预计未来占全部营收的50%，市场占有率在6%到顶。股权层面上，代表万科 合伙人 利益的盈安合伙将对公司产生比原来管理层更大的影响力。

当时万科盘踞10年之久的销售额头把交椅被绿地夺去。

三年后，截至今年9月底，万科合并报表范围内的已售未结算资源合同金额突破4000亿元，至4321亿元，房地产业务贡献了94%的营业收入。市场占有率由2014年底的2.82%增长至2016年底3.1%，按照过去平均每年0.14%的增幅计算，达到6%还需要20年。

　　昔日与万科抢食的对手增加了擅长利用杠杆的恒大、 碧桂园 、融创，恒大在去年底取代万科，成为新一届销冠。先不论恒大、 碧桂园 、融创的成长性是否可持续，他们的高增长以及今年上半年在港股市场的丰厚收获，万科可能会感到压力。

如果说持续近两年之久的股权事件扰乱了万科的既定计划，那逐渐摆脱纷争的万科显然已经开始加快应对节奏。今年6月30日，万科以551亿元的高总价独揽广信资产包后开始加快补仓进度，第三季度新增64个项目，前九个月累计新增143个项目，较去年同期多了44个。对一向谨慎的万科来说，加速土储意味着地产开发的整体思路的转变。

今年8月的万科中期业绩会上，新任董事长郁亮首次公布万科的五大业务类型：核心业务（地产开发和物业管理）、优势业务（商业和物流）、拓展业务（长租公寓和冰雪度假）、摸索业务（养老和教育）、潜力业务（轨道物业和混合所有制改革）。

　　 转型路线的背后逻辑

与30周年时提出的未来十年多元化策略对比，原定的两个新业务重点消费地产和产业地产已退出主要位置。

3年前万科看好的创客空间在最新的五大业务中难寻踪迹，取而代之的是物流和商业。这两部分业务在过去几年被纳入多元化范畴后一直进展缓慢，过去一年间通过收购印力和普洛斯两个大动作，“大跃进”式崛起，成为仅次于住宅业务的优势业务。万科新管理层给商业的目标是全国第一第二，物流的目标是全球第一。

　　目前普洛斯在中国处于绝对领先地位，拥有2921万平方米的物流基础设施，市场份额超过第2到第10名的总和。万科自持及合作商业项目共84个，加上印力旗下的60多个项目，建筑面积共约1200万平方米，大约是 万达商业 的一半， 华润置地 商业的两倍。

商办物业有稳定的现金流，现金流在手，就能打通金融工具。万科在2015年曾以深圳前海企业公馆为标的物发行过“鹏华前海万科REITs”，之后在证券化上鲜有动作。当时负责这款产品的是现已离职创业的祝九胜，经济观察报了解到，祝九胜此前还是盈安合伙两个资管计划的真正操盘者。

商办、物流等自持资产份额提高的同时，金融工具重回万科视野。

　　 万科集团 高级副总裁、印力董事长丁力业曾介绍，运营购物中心需要大量资金，基本每个项目要到第三四年才有7%、8%的回报，印力过去股东的多次变化就源于此。

收购印力之后，万科共出资50.9亿成立两只商业地产投资基金，将旗下42个商业项目打包给印力统一运营管理。

　　今年 10月，印力发行首单CMBS，标的物为深圳深国投广场，发行规模37.9亿元，深圳深国投广场自开业以来租 金平 均复合增长率约10%，2016年销售额为33亿元，居深圳2016年购物中心销售额第二名，万科此前的商业项目还没有一个能达到这种营收水平。

　　同样在10月，万科产业园作为有限合伙人，和万科另外一个下属公司珠海市乾元晟投资发展合伙企业、 江苏信托 和博裕物流拟共同投资设立一支专业物流地产投资基金，认缴出资总额为60　亿元，未来将投资于中国境内确定区域的拟建、在建及已建成的物流地产项目。

今年4月，珠海万印企业管理有限公司与另外两家公司联合摘得上海徐汇区一幅10万平方米的商办地块，成交价20.64亿元。珠海万印的公司法人为上海万科执行总经理陈灏，由上海万科出资91.7%、深圳印力出资8.3%成立。

万科在商业和物流这两个对资金沉淀要求高、现金回流较慢的业务，都实现了外部资金的引入，郁亮注重资本运作、房企金融化与基金投资的美式思路正被一点点落实。

　　值得注意的是，代表盈安合伙的两个资管计划 金鹏 、德赢1号，从去年8月后就再无增持，一直保持在7.12%的比例。

市场渐热的还有长租公寓的证券化，自如在今年8月凭房租分期发行5亿元ABS，保利在10月发行租赁住房的类REITs产品，但深圳泊寓的负责人袁军介绍，万科暂时不考虑长租公寓证券化。“现在万科的融资成本也不高，信誉比较高，加上本身企业现金流也比较充足，很多动作不要为了做而做。”他说。

泊寓的盈利思路也许是另外一个方向，深圳泊寓的一名内部人士介绍，泊寓坚持重资产与轻资产1:1的比例，未来重资产的比例还会逐步提高。因为房地产的一个属性是保值增值，通过收购由泊寓运营产生溢价，未来在合适时机可能会转为出售，这也是香港房企存在多年的模式。

　　 多元与集中

万科重启商业的时间开始得并不晚，2013年，在郁亮的支持下，万科的第一家社区商业东莞松山湖万科生活广场，和北京金隅万科广场开业。待2015年成立独立的商业管理公司，各区域公司已通过“赛马机制”开业和在建25个项目。

但直到收购印力之前，万科商业的标准化问题一直没有解决。虽然商管公司将全国20多个项目分成三类产品线：社区商业（紧贴社区最基础的生活配套服务），万科生活广场（覆盖数个社区的商铺群）以及城市综合体（大体量商业综合项目），开发主导权早早地下沉至区域公司，万科在北京、上海、深圳、东莞各地的购物场所，招商和运营标准参差不齐。

　　显然，万科希望通过收购印力来解决标准化和规模增长问题，万科首席财务官 孙嘉 在8月的年中业绩会上称，原有万科体系内的商业项目、资产和人员正在和原来印力的资产、人员进行融合，各地一线公司在土地获取、投资、建设、政府报批这些环节会跟印力有机合作。印力的广深区域内部人士透露，今年是他们的融合年，印力目前正在对东莞的三个项目进行调整规划，包括招商定位、战略优化、资产管理。

但东莞万科的内部人士表示，还没有收到印力即将接管的具体时间表；东莞厚街万科城市广场的管理处工作人员同样表示没有收到整合的通知，也还没有印力的相关人员入驻。

经济观察报日前实地走访深圳万科、广州万科、上海万科和东莞万科的多个已开业项目，“万科城市”“万科生活”“万科里”“万科红”等万科商管公司时代的LOGO都还在，建筑外立面无明显变化。今年6月以“万印”平台招商的在建综合体龙城万科里，工地上也未见“印力”的标志。印力今年开始耗资3个亿改造的深圳深国投广场，已搭建脚手架，同样未见万科标志。

目前来看，双方已开业和在建的多数项目，在外观上还是各自保留品牌，万科方面给出的回复也是保留印力品牌。上海区域公司的一名高管称双方的融合从去年已经开始，但并没有外界想象中的复杂。人员调整上，印力广深城市公司的HR已更换为万科员工，原有的一些属总部编制的员工调整至城市公司，万科对此的回复是为了给印力员工设置万科工作邮箱，方便统一协作，没有覆盖所有的印力员工。

经济观察报了解到，最初万科内部只有北京、上海、武汉、西安、杭州、广深六个区域主动加入整合，其中广深走在了最前面。双方的整合是有契合点的，即都将权力下沉至一线公司，不同点是印力推行区域公司，万科商业是做大做强城市公司，比如同属于广深区域公司的东莞、深圳、广州三城的万科商管分别是不同的负责人。

万科的长租公寓在国内房企中试水较早，此前在各区域公司呈现不同的产品名，广深区域公司万科驿、万科派，西安万科有VV公寓，厦门万科淘汰过被窝公寓，直到去年5月集团内才将长租公寓品牌统一为泊寓，今年的目标是开业3万间。万科管理层此前曾透露，今年计划将泊寓变成总部直属业务，到今年结束还有两个月时间。

据了解，万科长租公寓业务目前还是归各个城市公司负责，集团全面放权，并设置规则：三年内如果活不下来就淘汰，这个城市退出长租公寓领域。

郁亮在今年的年中业绩会上公开表示，万科没有未来各业务占比的计划数据，称万科不是计划型的。孙嘉称万印商业并没有具体的规模投资预期，未来投资规模会不会扩大取决于具体项目本身的素质和潜力。可以看出的是，万科与他的主要对手们相比在业务预期上更具弹性。过去万科民主、多元、稳健创新的“试水机制”、“赛马机制”，到现在来看，可能牺牲了万科转型的速度。而深陷股权事件也加重了紧迫感。

幸运的是，万科新老股东和管理层的交替，带来了一部分利好。深地铁成为万科第一大股东之后，万科顺势成为深圳国资委的成员企业。今年10月中旬，深圳万科与深圳国资委下属的人才安居集团签订战略合作协议，成立合资租赁公司和物业公司，而今年9月初，深圳人才安居集团挂牌成立深圳市房屋租赁运营管理有限公司，成为国内第一个政府租赁公司。

一名深圳安居集团的内部人士向经济观察报透露，安居集团选择万科合作的最大原因就是同属国资体系，目前还未考虑与其他房企合作。合资租赁公司万科和安居集团的出资占比为50:　50，物业公司为60:40。

今年8月，深圳泊寓的内部人士曾向经济观察报透露，他们正在深圳多个城中村考察，计划将城中村房屋改造成长租公寓，内部称之为“进村”。这一计划在9月底落地，深圳万科与福田区南园街道玉田村签约物业托管，试水“统租运营+物业管理+综合整治”新模式，玉田村将旗下物业统一出租给万科，在经过统一改造，并对“城中村”的基础设施、生活环境全面提升后，万科将植入物业管理、长租公寓、社区商业等运营内容。深圳万科还介入了龙华景乐新村、坂田新围仔村的改造，改造后由泊寓整体运营。

这种政企合作，盘活城中村的模式在深圳范围内目前只有万科参与。

但全靠官方支持不足以保证新业务的推进，万科目前同时改造的三个村，都出现了因为整体改造租客的租约被迫中断的情况。加之长租公寓带动租金上涨，引发了一些公众不满情绪。深圳泊寓负责人袁军认为，任何事物的发生都会有一个认知认同的过程，道路是曲折的。一名政府内部人士透露，深圳官方未来很大可能会考虑在改造过程中给予补贴，摊薄企业成本，促使租金相对降低。

　　上述深圳人才安居集团内部人士认为，盘活城中村与盘活空置房存在很大差异，此前万科在深圳连旧改都鲜有参与，物业进驻和旧改一样都是要和当地负责人沟通协商。“进城中村，万科的经验肯定没有 佳兆业 、鸿荣源他们多。”