中小房企香港敲钟潮背后：港交所成了救命稻草

      7月10日的港交所热闹非凡，四面锣鼓八家公司敲，9点半时间一到，四面八方都响起敲锣声，台下掌声欢呼声交织，谁也分不清这是为哪家公司欢呼。

港交所这般热闹很少见，日后怕是会继续如此热闹。毕竟，排着队递交招股书的公司还有一长串名单，到香江去拿钱俨然又形成一股潮流。

　　 八家敲锣的公司里，弘阳地产是唯一一家房地产企业。 全场的注意力围绕着那些新经济公司，而一家传统房企存在感微薄。更何况这还是一家区域性房企，不仅跟new money搭不上边，在old money界的地产圈里，排名也就刚迈入百强而已。

敲钟时是什么心情？外人无从知晓。而从南京到香港，弘阳地产董事长曾焕沙和团队这一路走了22年。

　　 22年的时间里，房地产行业风水轮回。 万科依然是成绩卓越的优等生，只是带头人从 王石 变为郁亮； 碧桂园 以顺德为圆心，在自诩读书少的杨国强带领下，以“高周转”、“联席总裁制”、“跟投”等独特的管理机制，飞速成长为辐射全国的“宇宙第一大”房企；孙宏斌从顺驰失败再到融创，江湖中留下“买买买”的传说……

曾焕沙去南京创业的那年，许家印同年在广州创立恒大，现如今恒大成为市值过千亿的房企，而上市刚一天的弘阳市值还不过百亿。

包括弘阳在内的百强房企，贡献了2017年全国房地产销量中的50%，而其中TOP10的大房企更是占了全国销量的30%。未来强者恒强，资本、土地、产业都在向大房企倾斜，中小房企迫切地想杀出一条血路。上市的房企如金科、正荣快周转扩规模，没上市的房企如弘阳、大发冲去香港递交招股书，变革求存活。

港交所的铜锣不断被敲响，乍一看是鲜花着锦、烈火烹油之盛，但结果几何，谁又可知。

为了千亿！冲！

2018年上半年，在港交所递交招股书的房企至少有5家，弘阳成为今年第一家上市的房企。

根据克而瑞统计，2017年弘阳集团以178.1亿元的流量金额排名行业第95位，这是弘阳首次跻身百强行列。彼时刚进入百强的弘阳危机感强烈，定下千亿目标，拿着招股书便奔赴香江。

弘阳是典型的区域性房企，截至2017年12月31日，弘阳只进入了江苏9个城市以及南京市场所辐射的安徽4市。其中27.3%的土储位于大本营南京；43.4%的土储在苏锡常；另有不足30%的土储分布在泰兴、句容、南通、扬州、镇江、合肥、亳州、滁州、马鞍山等。

　　 弘阳布局集中在长三角地区，偏安一隅曾让弘阳稳步发展。 其南京总部位 于江 北区域，江北在20年前是南京的“乡下”，现如今则是江苏省唯一的国家新区。2010年以前，弘扬所持的大部分地块都位于南京江北，在江北的早期布局体现了弘阳发展时的战略性眼光，但过于倚重江苏乃至长三角地区，也成为影响其发展的风险因素。

新一轮的调控周期中，号称“楼市四小龙”的苏州和南京都受到了限售、限价等政策重创，“楼市四小龙”风光不再，弘阳也只得从南京走出来开眼看世界。

2017年，弘阳正式开启全国化布局，相继成立中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。其布局战略为“1+3+x”，主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。

弘阳方面曾表示，在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。

　　 随着目标的扩大和改变，弘阳在土地市场出现的身影也愈发频繁。 据界面新闻统计，2017年弘阳拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，货值约367亿元。截至2017年12月底，弘阳拥有25个已竣工项目，40个开发中项目以及21个持作未来开发项目，其中有39个位于南京，14个位于苏州，拥有土地储备总建筑面积616.9万平方米。

▲弘阳地产土地储备。

这是一个市场寒冬。大规模的房企，更容易拿到融资倾斜。这也是为什么中小房企都要追求规模，高喊千亿口号，杀入资本市场。

但易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，对于中小房企而言，实现千亿目标比实现上市更有困难。千亿规模的实现不是简单的财务数据比拼，它要求企业对于房地产市场的周期、区域布局都要有更多的把握。

经营战略调整的背后是人。弘阳在人事方面也经历着巨大的调整，一改往日的家族企业作风，开始大量使用职业经理人。今年3月1日，曾焕沙召集公司各大高管，举办一场独特的欢迎仪式——欢迎九大高管集体加盟弘阳。这些从去年底被陆续挖来的高管，主要来自于旭辉集团、新城控股、泰禾集团等千亿房企。

被弘阳挖人的房企都有个显著特点：近两年业绩迅速上涨，从中型房企冲刺成千亿房企。显而易见的是，弘阳希望能够复制新兴崛起房企的成长路线。

▲十位“空降高管”集体加盟弘阳地产。

曾焕沙敲响锣鼓，管理层同他欢呼庆祝。然而上市只是让弘阳变革的路多走几步，想要实现千亿目标，前方还有无数荆棘。而且，有千亿目标的中小房企并不止弘阳一家，几乎每个想要上市的房企，都在为千亿目标准备着。

挖人，偷师，喊口号

“我们必须了解人性。人性是自私的。这是键点。我们在选择管理方法时就是要直穿人性的弱点，不能搞平均主义，不能‘做善事’。”杨国强曾经如是对吴建斌解释“成就共享”机制。

　　2013年5月29日，随着朱荣斌正式就任 碧桂园 联席总裁及执行董事，碧桂园形成了两位总裁的管理模式，当年，碧桂园的销售额首次突破千亿，随后的三年，碧桂园实现了从千亿到三千亿的跨越。

“联席总裁”、“跟投机制”……不知道这是否是碧桂园“直穿人性的弱点”的管理方法，但学习碧桂园已成为中小房企想要弯道超车必备的不二法门。

　　弘阳内部，除执行董事、总裁何捷之外，弘阳罕见地推出双执行总裁的角色，分别为蒋达强和 张良 。他们还是弘阳的非执行董事。

　　 快周转成为弘阳不断提及的词汇。 招股书中称，弘阳将追求建立扁平化的管理模式，提高运营效率，实现更快速的开盘及去化，争取未来将拿地到开盘的平均时间缩短为6个月。在开盘环节，要求各城市公司将在获得土地后85内实现开工、180天内实现有质量的开盘。

而另一家中小房企——大发地产，在弘阳提交招股书不久，于4月26日大发向港交所递交招股说明书。同样，这家房企对于规模充满野心。大发地产CEO廖鲁江在接受媒体采访时称，大发地产计划冲击千亿，提出五年实现3000亿的目标以及项目跟投、利润共享机制。

　　廖鲁江是大发现任管理层中最大的王牌，其在今年年初加盟大发担任执行总裁职位。廖鲁江在来大发之前，曾任 世茂房地产 执行董事和首席营运总裁，更早时候，廖鲁江还担任过 龙湖地产 的人力资源总监。

不知道大发挖来廖鲁江是否想让其像弘阳的张良一样，间接性地挖来其他房企高管。廖鲁江目前还未有实质性动作，至于项目跟投和利润共享机制，也尚处于“喊口号”的状态。

于1月18日完成上市的正荣地产，上市之日掌舵人欧宗荣带着正荣地产董事长黄先枝、行政总裁林朝阳等十余位管理层共同接受上市仪式。彼时，黄先枝和林朝阳两人一左一右，宛若欧宗荣的左膀右臂。40天后，组合加入新成员——王本龙。2月28日，王本龙晋升为联席行政总裁；同时，原行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁。

　　林朝阳接受采访时曾透露，正荣推出事业 合伙人 制度，在项目跟投上，城市公司总经理级别以上必须跟投，其他员工可以自愿性地选择。

▲今年赴港上市的房企有一些共同特征。

严跃进告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）：“很多房企要学习碧桂园是因为碧桂园相对来说容易学习也值得学习，另外碧桂园在三四线城市投资规模很大。现在很多房企会对三四线城市进行投资，那么碧桂园的模式就更具有代表性。中小房企还是有弯道超车的可能性，尤其现在棚改的机会比较多，主要看企业能不能把握住市场带来的机遇。”

碧桂园就如同电影里“药神”的地位，发展过程中行之有效的制度都被其他企业拿来学习。但如果只学其表不学其里，弯道超车也并不容易。

　　 为了不被大房企吞噬，中小房企苦学碧桂园。 不过，在去杠杆的大背景下，几乎每个想要扩大规模冲去香江提交招股书的房企，都免不得背上累累债务。

资本更青睐规模型房企；而扩大规模又需要资本。市场和政策风向急速变幻，资金链的风险越发突出。中小房企面临一个难以解脱的套。

去杠杆？必须上市！

　　2017年4月，闽系房企三盛地产通过收购香港主板上市地产公司 利福地产 曲线上市；2018年1月，佑威国际（00627.HK）正式更名福晟国际，福晟集团实现上市梦想；2018年1月，正荣地产正式挂牌上市；2018年7月12日，弘阳地产敲钟上市。排队等待的还有美的置业、大发地产、万创国际......

房企上市潮来临，然而无论是敲钟的房企还是没敲钟的房企，财务状况都不令人乐观。

大发在招股书中明确提到：公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。

截至2015年到2017年12月31日，大发的净经营现金流量都为负数，约为人民币-7.92亿元及-23.94亿元。负债方面，2015年到2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。

　　报告期内，大发地产未偿还银行贷款分别为人民币33.07亿元、28.26亿元、 39.75亿元。此外，截至2017年12月31日，大发地产未偿还信托融资及其他融资占公司总借贷的33.6%。2017年，大发共与 平安信托 、中国华融及 中航信托 三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。

弘阳地产的招股书则显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。此外，公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%。

▲弘阳地产、大发地产、美地置业近三年负债率。

作为资金密集型的房地产行业，规模扩张则意味着需要不断加杠杆，然而房企不得不面临的现状是融资越来越贵、越来越难。

根据《21世纪经济报道》，5月19日以来，房地产企业共有5笔境内公司债遭遇中止发行，其中包括碧桂园的一笔200亿的债券。这也延续了近期境内融资难度加大的态势。

　　 对于未上市的中小房企而言，上市已然成为解决资金问题最好的办法。

严跃进认为，香港的市场比较国际化，能够让企业获得更多的融资，股价也比较坚挺。目前的现状是银行政策收紧，融资更困难。上市的话会有助于房企融资，跟非上市企业相比更有优势。

廖鲁江加入大发后，曾颇为豪情万丈的说：“中型房企如果想要在未来活下去，此刻就必须拿出奋斗者之心，拿出敢叫日月换新天的魄力，招兵买马，战略进取，加速进入千亿级俱乐部，未来才有可能继续留在地产球场上继续踢球。”

每个想来香江敲钟的房企，都想留在地产球场上继续踢球。然而球场就那么大，上市只是拿到赛事晋级的门票，拿到门票的中小房企们还得继续不停加速奔跑。港交所的铜锣咚咚响，也敲响了房地产市场的晋级比赛。