富力地产回A为何遭遇5连败？350亿成镜花水月

运筹帷幄，功亏一篑。

　　“富力双雄” 李思 廉、张力最近有点水逆。

　　2017年下半年，这两位通过接盘“国民公公” 王健林 的万达酒店抢走了地产市场的重头戏，如今，万达的霉运似乎通过这场交易开始转移到了 富力地产 身上。

富力地产于10月22日发布公告称，因保荐人辞职需要向证监会申请中止IPO审查，待完成保荐人变更后再申请恢复。

而这已经是富力地产第五次“折戟”IPO了。

此前，富力地产《招股书》披露，计划公开发行10.7亿新股，发行后总股本的24.93%，拟筹资350亿元。

如果说本次保荐人辞职是一次黑天鹅事件，那么前四次“失败”则都是因为时运不济。

富力地产的顶层设计有点特别，李思廉为富力地产法人代表和董事长，张力则担任联席董事长及行政总裁等职务。

李、张不仅职位相近，而且从股权来看，持股比例也十分接近。仅相差1.2413%，分别为第一、第二大股东。并称为“富力双雄”，都是地产圈呼风唤雨的人物。

实力雄厚的“富力双雄”怎么在回A这个事情上就搞不定呢？

　　 十年5次折戟回A路

要说起富力地产的回A之路，已经走了10年之久。

2007年，富力地产高调宣布回A，董事长李思廉曾信心满满的表示，富力地产将在当年底前回归A股。但是，计划赶不上变化，由于美国次贷危机演变为全球金融危机，国内资本市场环境发生重大变化，富力地产回A计划也随之破灭。

2008年,在富力方面满怀期待挂牌上交所之时，因地产公司申请过于集中，且部分房企上市后大肆融资圈地抬高房价，证监会开始放缓IPO审批进度。

2008年4月，富力只好在股东大会上宣布延长A股发行时间。

2010年4月“国十条发布”。5月，富力地产宣布,股东大会通过将发行A股计划有效期再延长一年的决定。

至此,这已经是富力地产第三次延期回归A股。

2012年2月份，证监会发行监管部上证所申报企业基本信息情况表显示，富力地产的状态为“落实反馈意见中”。2013年5月31日，为时半年的在审IPO财务大核查，以269家企业（占拟上市企业1/4）的终止审查而临近尾声，而在这份终止审查名单中，富力地产的名字赫然在列。

第四次，富力地产的回A之梦再次破碎。

而这第五次，又因保荐人的更换再度平添波折。

我们对此致电富力地产，对方表示一切以公司公告为准。

　 回A之旅为何这么难？

虽然富力地产在公告中称，将在更换完保荐人后向证监会提出恢复IPO的申请，但是在业内人士看来，即便恢复，富力地产回A的难度依然非常巨大。

　　国企 首创置业 回A至今未果； 龙光地产 在去年8月尝试通过借壳回A，最终也以失败告终。 万达商业 回A已经排队2年多了，只得到了已反馈的意见。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对我们表示，地产股现在确实是面临上市比较困难的状态，国家宏观调控比较严格，市场也对这种股票持谨慎态度。

　　不过，任 何一 家企业想登入资本市场都需要符合标准，具体还要看每一个阶段的法律法规。

北京一金融机构人士吴霄则持另一种观点，其表示，富力地产不完全归于属于地产性企业，它类似于希尔顿酒店，属于酒店业服务商的层面居多。如果不能顺利回归A股，可能有同业竞争、“境外红筹结构”、海外法律结构不适配等因素。

　　 净负债率不降反增

而回A股之路波折重重也带来了另外一个问题——降杠杆的压力陡增。

富力地产2017年中报显示，今年上半年销售额达388.1亿元，已经超出富力地产的原定目标。

富力集团董事长李思廉也表示，富力地产今年的销售目标将从730亿元上调至800亿元，并将2018年的业绩预期定在了1280亿元至1380亿元。我们注意到，这也是近年来，富力地产首次提高销售目标。

但相应的是负债规模将再度扩大，这在“金融降杠杆”的大环境中压力之大可想而知。

富力地产中期业绩报告显示，虽然提前赎回了将于2019年到期的10亿美元年息8.5%的优先票据及2020年到期的6亿美元年息8.75%的优先票据，但是，与2016年底集团净负债率160%相比，2017中报显示，这一指标不降反增至193%。

7月，富力地产斥资199.06亿元接盘了万达旗下77家酒店，无疑是一批优质的资产，其股价也是连续上涨，迎来了其自2008年金融危机以来的最高点。

尽管也有机构因此调高了对富力地产的评级，但第三方研究机构SWS却直言，富力地产“融资渠道堪忧”，且预计未来融资成本将持续上升。而且，第三方评级机构惠誉也将富力地产列入负面观察级别。

富力地产原本宣布以自有资金支付这199.06亿元。

但是，有媒体报道富力地产正在寻求一笔高达约119亿元的境内担保贷款用于支付收购万达酒店款。

据此计算，富力地产的负债率将继续攀升。

　　 “降杠杆”压力骤增

事实上，富力地产的负债率这几年一直处于攀升状态。

2015年，富力地产总资产1833.37亿元，总负债1345亿，负债率73.21%；2016年，富力地产总资产2264亿元，总负债1795亿元，负债率79.28%。而今年上半年，富力地产总资产额为2436.92亿元，总负债从2016年底的1795.75亿元，增至目前的1966.67亿元，资产负债率高达80.7%。

对于负债率，李思廉表示，中报不含有对万达资产收购的部分，因此，这一次收购的77家酒店中，净资产将达330亿元，与199.06亿元的收购价相比，从会计的角度来看，有140多亿元的增值，所以从整体来看，负债率是下降的。

但根据李思廉的说法大致计算，其负债率依然在70%以上，在行业普遍降杠杆的大背景下，仍然处于高位。

而对于今年收购的万达酒店，有业内人士表示称，除了收购所需的费用支出外，富力地产花钱的地方还不止于此，酒店的后续运营费用才是大头。

申万宏源(000166,股吧)证券就在一份研究报告中表示，大规模收购可能让富力地产资产负债表进一步恶化，并进一步降低富力地产2017年A股上市可能性。

如今看来，一语成谶。

而且，富力本身酒店业务也面临着亏损。从2012年至2016年，富力酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。

从2014年开始，该业务的毛利率也逐年下滑，分别为29.41%、26.90%和19.79%。

对于富力地产这种资金密集型企业来说，想解决高负债之苦，回归A股当是最佳解决路径。

截至10月24日闭市，富力地产的市值589.69亿港元，股价为18.3港元/股，市盈率7.64倍；相比之下，在A股上市的万科，市值为2980.57亿元人民币，股价27元/股，市盈率12.97倍。A股的优势相当明显。

但此次富力地产因为更换保荐人按下了回A的休止符，不确定性大增。

看来富力地产“降杠杆”的任务需要另找途径解决，而其中的压力骤增。