恒大规模已经超越万科，许家印是在投石问路

　　上周六（8月6日）， 万科 A（00002.SZ）发布《澄清公告》否认向媒体透露中国恒大（3333.HK）购入 万科 A股票事宜，称“本公司不掌握股东持股的即时情况”。

　　 不掌握“即时情况”，但“延时情况”也只能来自上市公司！

上市公司每月有两次机会到中登公司系统下载前100大股东名册。如果筹划召临时开股东大会、回购、增发等事宜或发现股价异常波动时亦可要查看股东名册。

尽管万科A发布了澄清公告，但仍难完全除嫌疑。某上市公司董秘接受媒体电话采访时说“很难想象有媒体有合法渠道获得恒大持股2%的数据”。

但果许家印真的只想当财务投资者，某些人就不会冒这么大风险把事情“捅出来”了。

　　 万科正在被超越

　　 2008年，如果有人问“谁是中国最大的房地产开发商”，答案无疑是万科 。那一年，万科、恒大房地产业务合同销售额分别为478.7亿和60.3亿，恒大相当于万科的八分之一（12.6%）。

到了2015年，以合同销售额而论，万科依然是老大，但优势已经大为减弱：万科、恒大合同销售额分别为2614.7亿和2013.4亿，恒大是万科的77%。

2016年前7个月，恒大合同销售额进一步提高到万科的85%。

在净利润方面，万科的优势基本丧失殆尽。2008年，恒大净利润为万科的15%；2010年、2011年、2014年，恒大净利润高于万科；2015年，恒大净利润是万科的96%。

按合同销售面积而论，万科2011年早已失去“桂冠”。2015年，恒大合同销售面积达2550万平方米，相当于万科的123%。

截至2015年末，恒大开工面积达到惊人的5862万平米，直接就业130万人，开发中物业账面成本3296亿元。

　　 以开发及销售规模而论，恒大在2011年就已超过万科，成为中国头号住宅开发商。

　　 恒大逆袭之“秘诀”

　　 万达 成功的关键是 王健林 敢负债，许家印的“秘诀”则是敢拿地。

　　 王石 认为中国金融体系落后，大量持有只租不售的商业地产资金风险太大，因此万科一直以随建随卖的住宅开发为主业。

　　 王健林 却凭过人的胆识成为中国“首负”！2014年6月底， 万达 商业地产资金负担达到颠峰：借款3249亿、资本承担2389亿，合计5638亿；账面现金748亿、IPO预计融资370亿，还有1319亿已竣工物业；资金缺口超过3000亿！

（注：资本承担包括已签订的正在或履行的建安合同以及需要支付的地价款）

　　 王石 于2007年抛出“拐点论”，一面号召百姓三年不买房、一面降价促销准备过冬。2009年楼市复苏，万科认为是“反弹而不是反转”。尽管口头上说“应对重于预测”，但在“过冬”心态下却总是“慢半拍”。

王石登山、游学本质上是看淡中国宏观经济、看淡房地产行业的表现。

许家印却“舍生忘死”地拿地，成为中国“地王”。

2009年末，恒大土地储备达到5500万平方米（规划建筑面积），2010年末接近1亿平方米，2015年末达到1.56亿平方米，是万科的两倍多！

　　

　　 中国的房地产开发商，不论是万科还是恒大，没有什么“ 高科 技”，赚的都是楼面地价与销售价之间的差价 。例如，恒大2015年销售面积达2550万平米，均价7892元/平方米，所售项目来自此前的土地储备。而截止2014年未，恒大1.47亿平方米土地储备的楼面成本为997元/平方米，差介近7000元。支付建安成本及税费后，仍然稳赚不赔。#土地储备是房地产企业的 摇钱树 #

　　中国的房地产商都负债、都拿地，但做到极致的是王健林、许家印二位。如今，以公司价值而论，持有一百多座万达广场的 万达商业 地产最高（截至2015年未， 万达商业 旗下已开业万达购物中心达133座、酒店72家，持有投资性物业总面积逾2600万平米，在全球不动产企业中排名第一）；以住宅开发及土地储备规模而言，恒大甩万科几条街。