地产商涌入产业孵化大潮，在“互联网+”风口上是转型还是投机？

“我们主要是做太阳能、风能新技术及产品的，如太阳能节能路灯、太阳能及风光互补监控系统、太阳能及风光互补水泵等。”5月13日的一个下午，创业者梁勇正在清华科技园广州创新基地向大家兴致勃勃地演示自己的新产品：一款使用太阳能技术发电的节能路灯。

他正计划借助一家中国房地产商以及它的合作伙伴的帮助，将他的产品产业化，并进入更大的市场。

“我的目标是融资500万，自己占25%的股权。”梁勇说。他最早从中山大学毕业，曾经就职于行业内多个知名公司，但在看到太阳能市场迸发的机会后，他决定辞职从去年开始创业。

在现场的还有另外几名创业者，有移动互联网的，有做传统LED行业的，而让他们聚集到这里来的，是一个叫做“启迪之星”的项目。

　　“启迪之星是我们的配套孵化项目，一些清华科技园区内的创业者可以直接利用这个配套服务。”清华科技园广州创新基地副总经理许江建在接受《 第一财经 日报》采访时表示，创新基地是主要由清华科技园携手招商地产和番禺区政府建造和运营的产业科技园区。而据本报记者了解，招商地产目前在该项目中的股权占比超过五成。

　　 地产商“涌入”产业孵化大潮

　　事实上，地产商介入产业孵化大潮的例子在近些年不断出现。除了招商地产外，华夏幸福产业园、SOHO3Q、 万科 云城等都希望在“众创空间”上有所作为，他们一般会选择与创投平台、天使基金等合作，提供场地、孵化、融资等多方面的服务。

而梁勇的办公室正在他路演的办公楼内，像他这样的创业者在广州的清华科技园区内还有很多。

“我们整个园区总占地面积1300亩，总建筑面积预计超过100万平方米，由研发办公中心、独栋总部、独栋总部创新服务中心、独栋定制区居住及生活配套几大功能域组成，今明两年我们还会做更多的配套设施。”清华科技园的工作人员在向本报记者卖力地介绍该园区的各种设施规划。

许江建告诉记者，清华科技园区主要希望打造一个产业生态圈，创业者在这里不仅可以获得办公场所，还有导师辅导、项目路演、融资资源、公司注册、行政服务、住宿等一揽子服务。

但做类似孵化项目的公司事实上已经很多，为何地产开发商还要在挤入这片红海？

“这是由于随着城市开发的深入，住宅用地的供应越来越少，政府更倾向于供应产业用地，由此带动当地的经济发展。譬如在深圳，去年一年仅供应一宗住宅用地，其余绝大部分为产业用地、工业用地，地产开发商只能在产业用地上做文章。”一业内人士指出。

而在他看来，房地产行业由黄金时代进入白银时代，单纯的住宅开发利润普遍下滑，地产开发商也都在寻求转型，尝试不同类型的地产开发与运营。与城市共同成长的产业地产成为一个方向，尤其是在今年全国两会提出“大众创业、万众创新”的背景下，为创业者提供服务不啻为一个不错的盈利点。

　　目前， 万科 也在广州、深圳推出了两个万科云项目，而在广州万科云城项目一期中将会拿出一栋做“云创空间”，目前引进了移动互联网创新者合作平台“长城会”、股权众筹平台微投网。华夏幸福也是国内较早开展通过“产业新城+X”模式发展创客空间的开发商。其先后与北汽通航、京东等组建创新发展产业联盟，并签订战略合作协议，搭建科技成果孵化转化平台。

梁勇正在介绍自己的项目

现场的创业者

清华科技园内正在开发的配套

创业者的办公室

　　 园区盈利模式仍在探索

虽然各种孵化概念很热，但大多数园区在管理模式的盈利上，仍然处在探索阶段。

“我们孵化器现在更多的是在投入，背后有这么大的地产做支撑，可以养这一块东西，但孵化器也只是我们模式的一部分，打造一个从孵化到产业圈再到大的孵化群，形

　　成一个产业环境的园区才是我们想做的。”许江建对《 第一财经 日报》记者坦言，目前市场上的孵化器，大多数仍然是二房东整租批发的概念。

“目前大多数产业园区，产业孵化器最后还是通过房产进行变现，要不就是投资孵化器出了成果，单纯地做孵化器园区管理还没有办法体现出价值，这块的模式也没有完全建立起来。”许江建对本报记者说。

他表示，目前一线城市以孵化器为噱头的产业园区目前仍有很大机会，但在二三线城市就很难复制这一模式，主要原因在于服务价值难以体现。许江建认为，园区运营最后的价值仍然需要到资本市场去体现，比如上市，如果没有这个体系，实现赢利要等待很长时间。

一位不愿透露姓名的某孵化器内部人士则向本报记者阐述了另一个问题。他表示，目前大部分的孵化器还是定位在做一门生意，觉得可以轻松赚大钱，在不懂产业的前提下，运作方式跟传统的房地产没有区别。“孵化器起着助跑的作用，一定要通过搭平台的形式把产业聚集起来，入驻的企业间有相互的生态圈就可以实现互相协作，资源共享。”

在“互联网+”的风口上，贸然跟风者比比皆是。在全国的一些三四线城市，以孵化器为名设立的各种房地产或产业园区项目等遍地开花。

“事实上现在在全国的很多地方都出现了科技园场地空置的情况。”

上述内部人士对本报记者表示，现在去二三线城市，特别是到了县级城市，可以看到很多地方都在做产业园，但这里面产业园更多只是一个载体，流于形式。不过也

有愿意接盘的人，有些二房东愿意去租赁这些产业园区，合同一签就是20年，其实赌的就是一个经济发展规律，说不定捂一捂土地又涨价了。

在上述人士看来，如何能从眼下的混沌局面中脱颖而出，也是摆在科技产园区面前的一个难题。“眼下的不少孵化器还在交学费阶段，它们中的有些已面临生存困难，遭遇淘汰，有些被迫转型，但孵化器这一领域要成熟还需要时间的沉淀，和不断探索。”