毛大庆创的什么业：WeWork估值50亿美元

文/区家彦
2015年， 万科 高级副总裁 毛大庆 对自己的人生做出了全新的选择： 创业 ，怀着梦想再度出发。
邦 地产 获悉，他选择自主创业，试图打造中国版的 WeWork ，这让创业办公 社区 这一新颖的 商业 模式 浮出水面。
去年12月，位于美国、主打办公场地租赁 服务 的WeWork宣布完成一笔3.55亿美元的融资，公司由此估值高达50亿美元，这足以显示资本对该 商业模式 的看好。巧的是， SOHO 中国于今年1月宣布推出短期租赁办公空间SOHO3Q，而去年获得著名天使 投资 人 雷军 投资的 YOU+国际青年公寓 也将于今年内在四个一线城市推出YOU+国际创业社区，创业办公社区这一新的创业模式，在国内渐露锋芒。
这个被戏称为“另类 房产 中介”的商业模式，到底隐藏着怎样的魔力？

“二房东”有了融资功能

从商业模式来看，WeWork的做法是先用折扣价格租下整层写字楼，然后分拆成单独的办公空间，再租给愿意挨着办公的创业型公司。 单从这一点来看，WeWork与所谓的“二房东模式”并无区别。
但50亿美元的超高估值表明，投资人并不认为WeWork是一家单纯的 房地产 中介。 除了办公场地，WeWork还可以为这些创业型公司提供办公 家具 、协作服务等，甚至成为创业项目的孵化器，这才是最为资本看重的地方。
在国内，为创业者提供低成本办公场所最有名的莫过于 车库咖啡 。2011年，投行出身的苏菂率先开辟了创业者和 投资者 的聚集办公场地--车库咖啡，每个创业者只需每天点一杯咖啡，就可以在这里享用一天的免费开放式办公环境。据苏菂说，3年间有400多个项目在车库咖啡获得投资，成功 IPO 的有3个项目。2014年，苏菂以联合创始人的身份加入YOU+国际青年社区，意在打造整合了办公室与公寓为一体的YOU+国际创业社区。
YOU+国际青年社区创始人刘洋向邦地产表示，随着 移动 互联网 的高速发展，创业者队伍正在不断壮大。近年来政府也陆续出台政策鼓励支持创业， 李克强 总理在2015年政府工作 报告 中，再次提出要推动大众创业，万众 创新 。可以预见，市场对创业办公室的需求将出现爆发性增长。
国内到底有多少创业群体？具体数字难以统计。但 根据 腾讯 开放 平台 于去年11月公布的数据，仅该平台的创业者人数就已达500万，同比增长400%，其中二、三线城市创业者增长率超过200%，超过50%的创业者在25岁以下。
“不仅是创业者增多，天使投资者也在增多，他们也在思考如何能提高效率找到好的投资项目。”刘洋向记者表示，建立创业社区的目的不止是为创业者提供价廉物 美的 办公环境，更大意义在于整合各类资源，为创业者提供创业所需的各种服务，甚至嫁接天使投资者，最终从单纯的 办公室租赁 ，变为带PE（ 风险投资 ）性质的创业项目孵化器。

盈利 模式需要艰苦探索

尽管市场需求庞大，但要在其中分羹并不容易。
香港粤海证券投资 银行 董事 黄立冲 向邦地产表示，相对于美国，中国的办公楼租赁占企业营运成本的比例较高，这是因为创业办公场所往往对地点与交通便利性有较高要求。如果按照正常的价格，大多数青年创业者承受不起这一成本，这也是像雷格斯这种在美国很成功的短期租赁办公室 服务商 ，却在中国无法成功的主要原因。
“如果按照互联网模式去经营，给予青年创业者很优惠的租赁价格，这意味着办公场地与后续服务基本无法盈利，那么创业社区的盈利模式更接近于风险投资，即通过入股一个成功的项目获取投资回报。”黄立冲告诉记者，但在国内，目前PE/VC股权投资的成功率只有5%，如此低的成功率很难覆盖创业社区高昂的成本投入。
一位不愿具名的房企高管也告诉记者，其实近几年国内出现过不少零散的创业社区，但都无法把规模做大，最大原因就是难以找到盈利点。在国外，所谓的创业孵化社区，多为政府出资补贴，如果完全市场化运作，实现盈利的屈指可数。
“当然，毛大庆在行业的影响力与人脉资源也许有助于他获得较佳的创业项目，但如果没有政府的补贴支持，要实现盈利也并不容易。”上述人士说。
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责编：叶子
本文原载于邦地产，原文标题《毛大庆创的什么业：WeWork估值50亿美元》