房地产的互联网化没那么简单，解析6种“互联网+房地产+X”模式

一、“互联网+房地产”的三个阶段

我尝试将“互联网+房地产”的发展大致划分为三个阶段：

第一个是“+”时代，关键词是“工具，利用你”。 在移动互联网仿佛一夜之间席卷全中国的时候，很多房地产企业措手不及，有迷惑，有惊恐，之后逐渐开始学习、使用互联网的思维和技术，慢慢尝试诸如电子商务、网上卖房等，主要目的是缩短渠道、提升效率、促进销售。这个阶段，我认为更多的像“+互联网”，互联网被当作房地产企业一种可选的新工具，而互联网经济和传统经济则体现竞争关系，甚至传统企业在线上和线下还存在隐性的自我竞争，从出现频次很高的颠覆、替代、革命等激烈字眼上可以感受到整体的氛围。

第二个是“夹”时代，关键词是“合作，我和你”。 一方面，互联网企业开始跳出科技、信息的业务范畴，向实体服务衍伸，逐渐“变重”；另一方面，有实力和远见的房地产企业也开始尝试基于互联网来重构自身体系和业务，努力“变轻”。互联网与房地产业不再是非此即彼，而是尝试合作。此外，房地产还探索与其他“不相关”行业的跨界联合，左手是互联网，右手是X产业，房地产与双方互相“夹”住，形成咬合的齿轮组，共同推动创新。

这个阶段，我认为互联网企业和房地产企业在合作中仍是相对独立的个体，也打着各自的小算盘，比如房地产企业希望引入智能家居、新科技来提升产品层级，改善服务，黏住客户；而互联网企业则希望将自己的产品渗透到社区和房间内，培养用户习惯，进而培育自己的客户群。

第三个是“家”时代，关键词是“融合，不分你我”。 未来，互联网、房地产与相关企业之间的边界将会被抹平，不互为工具，也不是单纯的合作，而是融合，借助大数据、人工智能、工业N.0，成为围绕着人、家居需求而形成的生态链的一个个模块。

二、“互联网+房地产+X”的6种模式

目前，一些有实力的房企开始步入了“夹”时代。聚焦人(租户和业主)、财(资金)、物(办公和住宅空间)三大要素，我们试图跳出营销的范畴，总结了6种“互联网+房地产+X”模式，思考房地产与移动互联网、其他产业的跨界结合，能否“改造”房地产业务链的前端(办公模块化、住宅定制化、投融资网络化)和后端(公寓社交化、住家智慧化、服务增值化)，完成新物种进化的第一步。

1、办公模块化：互联网+房地产+创业

我国正处于大众创业的风口，2014年全年国内新注册市场主体1293万户，同比增长45.9%。产业升级也将大批老旧厂房、批发市场腾出来，这些资源亟待“激活”。

在地产商介入之前，国内的众创空间已有不少，诸如产业咖啡馆、孵化器、 创新工场 等等。近年来，开发商主导的众创空间在显著增加，以wework模式为例，用折扣价租下某写字楼的一两层，然后将办公场地划分成许多小块，租给那些希望共享资源的初创企业。

目前，盈利方式主要有4种，一是分时分块收较高租金，比如 SOHO 3Q；二是部分持有，收取低租金，比如 万科 云城；三是用产权置换 股权 ，比如深圳星河；四是提供全方位服务，收取服务费，比如 毛大庆 的 优客工场 。

2、住宅定制化：互联网+房地产+移动C2B

C2B即消费者根据自身需求定制产品和价格，生产企业根据消费者需求进行定制化生产。产品定制在工业和日产消费领域较为多见，而说到房屋定制，对国内消费者来说似乎是土豪才能享受的事。但随着经济发展和生活水平的提高，个性化房屋的需求会更加明显。

2014年，万通提出了自由筑屋定制梦，就是搭建一个 互联网平台 ，集结一群购房者，根据购房者的集体意愿，提供造房 团队 ，由这个平台全程跟踪建造进程，提供后勤支援。这种模式的好处在于先定再建，开发商解决了客户问题，而购房者能拥有更多选择权。今年5月原世茂集团副总裁蔡雪梅宣布离职创业，就是打造中国首个基于C2B逻辑的地产移动互联平台，利用移动互联技术与大数据系统完成客户需求开发以及与之匹配的规模化产品定制与 营销 ，创造全新的互联网+房地产运营模式。

3、投融资网络化：互联网+房地产+金融

互联网金融与房地产的结合，能否开辟一条开发商融资和购房者投资的新路?比如近期比较火的房地产众筹，可以为购房者提供优惠和贷款，还可以与金融机构合作开发金融产品，房企借此得到 融资 和意向客户，消费者可以用较少的钱投资房地产，获取投资收益。

今年5月 中国平安 在入股碧桂园之后，双方携手推出首个“开发众筹”项目，项目以每平方米为单位而不是按套进行资金的募集，把项目包装成保险、债券或者余额宝那样的金融产品，将众筹建房的行为变成购买金融产品，投资者并不会直接接触开发商，“绕开”预售制度。

不论是众筹、P2P、P2W，还是资产证券化，未来房地产与互联网金融的融合大有可为。

4、公寓社交化：互联网+房地产+社交

对于大城市的外地年轻人来说，在满足租住的前提下，还有较强的交流需求，于是以社交公寓、长租公寓为代表的新模式出现了。

与中介、公寓相比，“社交公寓”的定位更接近“社区平台”，房子只是载体，重要的是社区运营和管理。以前开发商追求土地价值最大化，是开发的逻辑，是B端思维；而“社交公寓”更多是从人的需求要效益，是运营的逻辑，是C端思维。租客用私人小空间去换取社交大空间，运营商则通过造圈子、增加黏性，从各种衍生需求挖到金子，同时还可以与开发商、基金合作，实现物业的保值增值。这种模式看似容易，其实却有很高的门槛。

5、住家智慧化：互联网+房地产+智能系统

某种程度上，人类就是为了让自己能更“懒”而推动 科技 和社会进步的，智能系统会让居家生活更简单舒适，于是诸如 腾讯 、 小米 、360等互联网巨头与方兴、正荣、华远等房企都展开了合作。

将来，智能系统绝不仅仅是生物识别、远程控制，而是从单独产品的智能化向系统化、平台化、去中心化发展，最终实现物联网化和 人工智能 ，通过物联网技术将家居中的各种设备连接在一起，并能够统一协调管理，最终为提供更为舒适、安全、便捷、环保的生活环境所服务，科幻电影里的生活场景可能变为现实。

6、服务增值化：互联网+房地产+ 社区O2O

未来房地产的竞争看的不是谁的面积大、谁的 产品 多，而是看谁的体验做的好。住户的生活空间体验是线上和线下O2O的，像互联网一样，让住户感觉很好玩，很有趣。所有的社区服务应该围绕家和人展开，社区是共性生活的集合体，生活需求的直接触点。 +互联网 思维和技术是依托，根本目的是借助它们为住户提供增值服务。

服务如何实现真正的O2O，需要解决几个问题：一是要有集成服务移动平台，通常是 APP 类应用；二是有横向覆盖众多服务的 运营 机制，比如购买流程、价格折算、积分兑换等；三是线下纵向的服务商管理，如何挑选、合作、利益分配等，让服务商有钱赚，住户更放心。