列王的纷争：商办地产O2O市场的权力游戏？

文/庐陵子村

当丹妮莉丝骑在黑龙背上，对欢呼的多斯拉克骑兵高喊“你们是否愿意追随我，弑敌于铁衣之中，夺取七大王国”的时候，我们知道，维斯特洛大陆最后的决战已拉开序幕。“龙女”丹妮莉丝即将提兵跨海，与兰尼斯特家族、拜拉席恩家族以及北境诸侯角逐利剑铸就的铁王座。

这是热播美剧《权力的游戏》中的剧情，也是当代中国激情四溢的地产O2O市场的映射。回溯到2010年左右，互联网和地产业风马牛不相及，占据河山的仍然是传统中介。虽然有虚假房源、虚假价格、服务质量不好等抱怨，但总体上的卖方市场使这些传统中介可以半睡半醒活得非常滋润。

而随着互联网特别是移动互联网的普及，互联网+的概念向各行业渗透。在传统中介犹在梦中时，地产业和互联网行业中的有识之士便通过O2O平台把地产和互联网连接在一起：地产O2O行业诞生，海量的用户和信息足以打破传统中介的一统江山，并且开创更广阔的天地和战场。

而商办地产领域，则是这片战场中一片浩瀚的蓝海。2016年6月，腾讯地产发布了

《商办地产O2O市场专题报告》，从专业的角度分析了商办地产O2O市场的兴起、格局和未来走向。从报告中的数据可以看出，自2014年起十几家商办地产O2O王侯并起，不过一年光景便分出阵营，四巨头脱颖而出成为领跑者，余者则望尘莫及，被远远甩在后面。

这四巨头分别是空间家、好租、点点租和优办。

而野蛮生长的商办地产O2O市场，就是《权力的游戏》中的维斯特洛大陆，巨头们之间必将爆发更加激烈的战争，只有强中之强才能最终坐上象征权力顶峰的铁王座。

　　 血火同源坦格利安――驭龙者空间家

坦格利安家族

族语：血火同源

优长：兵力优势、占地广大、业态全面

一年前商办地产O2O的维斯特洛大陆上还没有空间家的名号，一年后在众多王侯的注视中，空间家驾驭着三条“巨龙”，强势逼近铁王座。

覆盖城市、房源数、线下团队，就是空间家的三条龙。空间家轻骑快马，北起辽沈南至广东，西达川鄂东抵魔都，攻陷17个座城市；房源数上也以10万+之数遥遥领先；2000多人的线下服务团队，是第二名的四倍。这个优势在HR们普遍抱怨“招不到合适的人”的当下极具威慑力。

丹妮的号召力还来自她的血统。空间家的掌门人轷震宇曾任华夏幸福的副总裁，经历过这家千亿市值企业的成长轨迹，拥有成熟的管理经验以及更多的资源和人脉。

空间家的业务涵盖了写字楼、孵化器、商铺、厂房、仓库、土地，在四巨头中唯一覆盖了所有的空间类型，其他三巨头还在写字楼和孵化器里死磕，只有优办尝试着进军商铺。而如此手笔，不光是“有钱”就能做到的。

就像丹妮莉丝还没找到跨越狭海的舰队，空间家也并非没有短板。拼流量与好租还有较大差距，而且A轮融资情况也未披露，暂时落后于其他竞争者。

每当一位坦格利安降生，诸神就将硬币抛向空中，选择疯狂或是伟大。空间家的极速扩张，战线的不断拉长让旁观者也会心跳加速。不过，疯狂的人不一定伟大，伟大的人往往在世俗的眼光看来，都是疯狂的。

　　 有债必偿兰尼斯特――怒吼狮好租

兰尼斯特家族

族语：听我怒吼

非正式格言：有债必偿

优长：资金充裕、线上流量高

好租出身望族，背后站着58赶集。在这场角逐铁王座的权力游戏中，好租是强有力的竞争者。

好租融到了大钱，是商办地产O2O市场上的兰尼斯特。兰尼斯特家富可敌国，这个姓氏一度就是信用的保证。他们家族有句格言：兰尼斯特有债必偿，既表示自己实力不凡，又表现出在投资者前面的良好信誉。

不过对于四巨头这样的企业来说，融资都不是难事，好租目前暂时领先。拿到钱的好租也确实可发出雄狮怒吼，它如何能将资本优势转化为胜势，在这场权力的游戏中快速发展给投资人以回报，像兰尼斯特家族那样带着不掩饰的傲气“有债必偿”，则要拭目以待了。

事实上，真正让好租傲视群雄的还是互联网公司的看家本领：线上平台和产品功能。这需要时间和技术的积累，不是光有钱就可以获得的。有报道称，好租有超过70%的流量来自58赶集，也可以让给58赶集做客户服务的公司给它做服务。好租的线上关注度比其他三巨头高，日均独立IP达18000，是第二名点点租的3倍。

好租的房源数仅次于空间家，线下服务团队比优办略少，覆盖的城市也只有4个。不过拿到融资之后，好租已宣布计划到今年底覆盖10个城市。巨头们之间房源、线下服务团队的竞争会越来越激烈。

　　 燎原怒火拜拉席恩――宝冠鹿点点租

拜拉席恩家族

族语：怒火燎原

优长：互联网基因、稳健的战术、精悍的团队

点点租的团队出身于腾讯，业务也集中于深圳。

虽然只拿到了过千万元的A轮融资，但背靠腾讯缺什么也不会缺钱。互联网基因决定点点租的产品强大用户体验好，成立最早的点点租确立了商办O2O平台的UI设计风格，在调性上也与众不同。

不像空间家、好租在全国攻城拔寨，点点租在深圳稳扎稳打。它的团队不大，但团队成员的盈利产出能力强，是一支修炼内功的精干团队。

点点租业务主要集中在深圳、广州一带，但也迈上了扩张之路。点点租已经覆盖了包括北上广深在内的所有一线城市，还拿下西安和杭州两大消费活跃的城市。不过或许因为点点租线下团队只有200人，在四巨头中最少，所以它在其他城市的发展，还没有像在深圳那么得心应手。

所以说点点租就是商办地产O2O市场的拜拉席恩，虽然把大本营经营得风雨不透，但大本营之外还非其所有。

有不足便用钱砸。获得下一轮投资之后，点点租将在资源和人才的争夺中，烧上旺旺的一把燎原怒火。

　　 凛冬中的北境诸侯――冰原狼优办

北境诸侯

族语：凛冬将至

优长：擅长营销

优办的CEO卢阳之前担任凯雷亚洲房地产基金董事，引进的人才多有互联网背景。在产品体验上，优办采用高清图片、率先引入全景大图、还支持VR设备模拟在线体验、推出空气检测等服务，公司在营销上颇为擅长，声势造得颇大。

和点点租类似，优办缺乏上下游的拓展能力，线下能力的不足，限制了它的扩张。从数据上看，优办在房源、覆盖城市和日均独立IP这几项上都敬陪末座，它便是商办地产O2Ｏ市场兵力军晌处处捉襟见肘的北境诸侯。

然而表面的数据并不能完整地反映企业运营的实际情况。后发而先至，后发而制人的事情在战场上屡见不鲜。虽然在数据上没抢到第一，但在业务层面，优办涉足的空间类型除了写字楼、孵化器外还有点点租和好租没有涉足的商铺。涉足商铺业务足以表明，优办的意图是继续扩张，拿下更多的空间类型。

　　 还没到刀刀见血的时候

虽然四巨头在一众商办地产O2O企业中领跑，但基本还处在融资、业务布局和资源争夺阶段。他们都努力把业务向上游或下游拓展，他们想赚的，早已不是一次性的选址佣金。他们的眼睛盯着企业，企业服务是蓝海中的蓝海，市场规模深不见底。

他们恨不能把企业的生老病死，吃喝拉撒都包下来。他们在企业成立前的规划阶段就介入，从规划、咨询到选址，企业入驻后盯着从装修到搬家，到办公设备和办公家具的购置租赁，甚至于企业办理工商注册、社保福利、法务财务、金融服务，他们无处不在。

不过企业不可能全部接纳这些服务。毕竟很多企业有自己固定的供应商，再说一下子把自己这么多的事情都交给一个公司做，未免有所顾虑。

巨头们除了布局以外，还要想办法取信于企业，让企业放心地把自己的方方面面交给巨头们。而这办法，便是更优质的服务、更优惠的价格。

那时候巨头们之间的碰撞将更直接，更全面，更残酷。

那才是刀刀见血的时候！

坦格利安、兰尼斯特、拜拉席恩以及北境诸侯，刀光之后谁会倒下，谁又会最终坐上铁王座呢？

（本文作者@庐陵子村，微信公众号：科技茶馆（ID：kejichaguan），关注商业变革和科技公司。线下约聊请加我微信：lulingzicun。）