21岁读博，踏入房产租赁行业8年，他想做海外版自如

　　 文/小饭桌新媒体实习记者 龚荃宇

　　 编辑/何斌

　　 提要

　　 ? 在伦敦一个房子的房租相当于北京五六个房间的房租

　　 ? 他们从传统房产中介到房源在线预订，最后进化为标准化房屋租赁

作为谢菲尔德大学史上最年轻的华人博士生，陈一凡在来英国前，或许从未料到自己将从事的会是房产租赁这个略显“笨重”的行业，甚至会为此放弃读完这个全奖 PhD. 的机会。

在创办优辰公寓之前，他已在英国的房产租赁行业浸润 7 年，多年的经验让他发现， 留学生对于标准化房屋的租赁需求旺盛，这是一块大蛋糕 。“相较内地，英国房屋的租售比（每个月的月租与房屋总价的比值）基本都在 4.5% 以上，远高于国内，这意味着，在伦敦一个房子的房租相当于北京五六个房间的房租，市场想象空间很大。”据陈一凡介绍，英国的中国留学生租房市场达 190 亿，整个英国租房市场则高达 2 万亿元。

　　

　　 ▲ 优辰公寓创始人陈一凡

2015 年 7 月，优辰公寓获得险峰长青、戈壁资本和光源资本等投资机构的 620 万元天使轮融资，彼时，优辰公寓的网站甚至还没有上线，距离融资计划开始仅过去 2 周时间。

沉淀7年行业经验

这并不是陈一凡的首次创业。

2007 年，获益于本科期间的良好表现， 21 岁的陈一凡直接从本科跳过硕士，就读谢菲尔德大学高分子材料博士，成为谢大历史上最年轻的华人博士生。假如一切照常，他未来可能成为一名科学家。

但他还是选择了房产行业，因为他在第二年碰到了如今的合伙人张宝东，两人一碰即合，认定房产中介事业，甚至为此“辍学”。

他们最初的模式是，收集谢菲尔德市周边的房源信息帮助当地大学生租房，到最后他们管理了当地 1200 多个房源。这实际上还是一门传统生意，利用英国房东与留学生间信息不对称赚取中介费。

　　

2012 年毕业归国后，目睹国内轰轰烈烈的互联网创业之势，陈一凡知道上述模式已经难以为继，他决定与合伙人创办海外留学生公寓在线预订平台 6apt.com ，将所有房源信息放在平台，供留学生挑选和预订，实现了留学生租房过程的在线化、透明化。

在享受到互联网发展红利的同时，陈一凡当初也不慎踩入一个超级大坑――烧钱。 2013 年 9 月， 6APT 拿到几百万元的天使轮融资，受行业环境影响，陈一凡认为互联网思维就是要烧钱、要扩张，但很快碰到公司现金流紧张的问题。

“当时走得有点快、有点急，我后来发现还是要稳扎稳打，尤其是房产这个行业，更需要踏实，更需要一点一点的把口碑做好，一点一点的把用户服务好，而不是去靠钱砸市场。”陈一凡如是说。

居住体验是核心关注点

陈一凡介绍， 6apt.com 至今仍在运营，且在没有后续融资的情况下，以年均 300% 的速度增长，那么，为什么会想到再来创办优辰公寓呢？

在多次与英国房东与留学生交谈后他发现， 用户需求与认知正在发生许多微妙的变化 。英国的房屋大多很老，平均的房龄都是七八十年，但房东以前对房屋品质不太注重，只是单纯的对外出租，房客拿到房子后还得自己购置家具与装饰。随着国内居民生活越来越富裕，中国留学生从注重价格与性比价转变为越来越注重居住体验，房东也越来越意识到房屋装饰与居住体验的提升对增加个人收益具有很大的帮助。

但在英国本地的公寓租赁市场，不仅主要由房屋中介把持，而且房屋装饰与管理的标准化程度也很低，这个行业一直都很传统，互联网化程度较低。

　　

　　 ▲ 优辰公寓的网站

优辰公寓要做的事，便是对接本地房东、房产投资商、房产管理公司，把各式各样的房子拿过来，签约后进行标准化装饰和改造，并建立完备的租后服务体系，整合了房地产租赁、保洁、维修、等多个行业，为海外留学生提供标准化、互联网化、一站式的住宿服务，所有流程都已经实现电子化。“我们不仅要帮助留学生找到房子，还要让他们住的更舒服，彻底提升住宿体验。”

留学生以往的住宿地主要是民宿和学生公寓，前者价格更实惠，后者服务更优质。通过上述流程，优辰公寓试图让留学生以接近民宿的价格享受到学生公寓的标准化服务，这是优辰公寓的核心竞争力所在。

优辰公寓想做海外版自如，并非是照搬复制 。第一，与自如包揽所有房源的装修相比，优辰公寓与房东的合作更加灵活，部分房源由房东按照模板自主装修；第二，优辰在通过标准化装修来保障用户居住体验的同时，还会关注用户入住以后的社群体验、生活体验，“用户入住后如果想了解某些地方文化，或者他学习上或者生活上遇到哪些困难，这个时候我们的管家会很乐意为他提供更多额外的生活化服务。”

　　

如今市面上做英国留学生房源预订的平台也越来越多，但陈一凡并不认为大家是竞争关系。“我们是房源居住体验整体提升的解决方案供应商，其它平台都只是类似于携程的信息平台、交易撮合平台，我们则是他的供应商，很多平台都有我们的房源，我觉得在很大程度上我们是共生共赢的关系。”早前创办的 6APT 现今也是优辰公寓房屋的主要分销平台。

除了与下游平台合作，在英国高校招募校园代表也是优辰公寓主要获客渠道之一。校园代表会在高校群以及微博、微信等渠道进行宣传和社群化营销，线上给线下导流，最后线下给线上支撑。目前，校园代表计划已经有 70 多名成员，覆盖伦敦和谢菲尔德 20 多所高校。

团队方面，优辰公寓总共 17 名正式员工，英国分部共 5 人，其中 4 名为外籍房屋经纪人，国内团队一半以上都具有海外留学经验。

陈一凡还透露， 优辰公寓目前在英国伦敦和谢菲尔德拥有 700 多个标准化房间，人均管理 150 间，接待过 1000 多名留学生，平均客单价高达 5 万元 ，主要盈利来自房源出租价格与房屋获取价格的差价，一般在 20%-40% 之间，装修越好盈利空间越大。目前，优辰公寓已经实现全年整体盈利。

　　

谈及未来的发展方向，陈一凡表示初期会继续深耕留学生房产租赁服务，把基础服务做好，后期优辰的目标群体可能从留学生扩大为全体英国年轻人，服务也将覆盖英国更多城市。同时，还会引入一些房产更加深入的需求，在 房产投资 、 房租金融 等方面发力，并建设 标准化的服务开放体系 。

“留学生在英国租房是很难分期付款的，因为他们很难过信用等级检查，他没有当地的信用记录，他没有当地的担保人，他没有当地的纳税证明，所以他必须一次性付清房租，而我们会尝试帮助留学生解决这个问题的。”陈一凡说。

总的来说

　　 海外留学热仍居高不下，留学生住宿领域正在涌入大批创业公司。优辰公寓避开了竞争最为激烈的信息撮合模式，直接控制最核心的房源资源，并通过标准化装修等措施掌握了上游定价权，具有一定的竞争优势。

　　 同时，优辰公寓的运营模式偏重，要做好兼具民宿的价格优势与学生公寓的服务质量，对其 全产业链把控能力 以及 资金实力 具有较高的要求，这直接影响到它的市场扩张速度以及发展潜力。