清控科创程方专访：为什么说产业园概念难以上市

“和物业服务不同，产业园区没有太大想象空间，资本无法估价。“日前，在接受中指研究院专访，谈及是否有上市计划时，清控科创总裁程方如是评价产业园区的资本化前景。

他表示，物业服务可以通过数字化和信息化，可以形成标准动作，降低成本，而产业企业没有标准化动作，导致边际成本递增。

清控科创控股股份有限公司是以科技创新与创业服务为主营业务的科技园区建设运营商和双创生态服务提供商，是清华大学链接优质社会资源的创新服务平台、清华控股创新创业战略功能平台。目前，清控科创已在国内32座城市及美国硅谷，布局56个空间载体，形成了一张巨大的清控科创园区网络。

以下为专访全文：

中指院：轻资产作为房地产行业的细分领域，越来越受到行业的关注，加之国家大力倡导科技创新，科技园区数量不断增大，促进了园区运营商队伍的壮大。作为科技园区运营商，清控科创的轻资产运营规模大概是怎样以及未来的发展规划？

程方： 清控科创是清华大学的校办企业，起源于清华大学科技园，并逐渐向市场化运作发展，是清华控股的二级子公司。2013年提出并实施了令全国瞩目的中关村创业大街升级改造策划案，2015年项目已经比较成熟，在政策的风口下走上发展的快车道。

清控科创的发展模式为轻重并举，以轻为主，擅长对产业园区的运营规划，目前，集团的空间管理规模已达到400万方，其中运营管理面积为100万方，自建项目300万方。未来轻资产是发展趋势，我们定义的轻资产主要是输出运营、管理和服务，区域政府是客户，政府采购是主要市场，靠价值和服务获取订单，帮助政府区域产业构建，解决体系问题，并不是一个点的问题。

目前，地产行业内的服务对象主要包括入驻企业和业主，清控科创核心优势在于清华大学等高校的资源链接（人才服务、技术服务）、近20年的园区运营经验总结，以及对区域发展的深度分析与创新实践，从而能够根据区域发展诉求高效匹配资源，提供专业运营服务。我们的客户是政府，入驻企业是间接客户，不同客户的诉求不同，所以要明确客户对象，抓住重点。

中指院：清控科创在选择城市的时候主要基于哪些因素考虑，逻辑和方法是怎样的？

程方： 清控科创早期主要以北京为中心，主动布局，经历了一些项目关闭后意识到，科技园区和产业园区并不是在所有地方都有生存空间，需要结合当地产业基础，在对科技园区的不断深入研究与项目迭代中，集团建立了自己的标准体系，在城市选择上我们主要考虑三方面：

1.城市能级，主要维度为人口结构、产业基础、创新资源；

2.国家政策，如国家级新区；

3.市场自发力量，如百强县。

近三十年城市化和工业化的快速发展催生了大量产业发展需求，产业自发发展起来，但如果将其归类为企业自身规划和研究的结果，实际上并不准确。现在随着土地红利收缩，原有模式并不可行，产业开始慢慢回归本质。

中指院：您认为科技园和产业园的区别在于什么以及企业的盈利模式是怎样的？

程方： 科技园和产业园的本质和内涵目前很多人不能清晰划分，我认为两者并没有清晰的界限，主要和规模有关，规模不同运营逻辑不同。

建设开发的收入远高于运营，运营管理的收入主要来源于政府服务费、税收奖励等。从始至终，清控科创都非常重视运营管理，并不断优化运营服务，秉持“从一而终”的理念，这是清控科创立足的根本。

中指院：轻资产在每个细分领域都有龙头，清控科创作为科技园区代表性企业是否有上市计划以及在数字化方面的规划是怎样的？

程方： 清控科创现阶段没有上市计划，因为和物业服务不同，产业园区没有太大想象空间，资本无法估价，物业服务通过数字化和信息化，可以形成标准动作，降低成本，而产业企业没有标准化动作，导致边际成本递增。

近几年，越来越多的企业都开始对业务模式进行创新，而数字化转型已经成为企业转型的广泛共识。对于清控科创来说，目前还只处于数字化的起步阶段，比如运用一些信息化管理系统，但我们知道数字化转型不仅仅是信息化，还包含着很多方面，比如数字业务模型、数字运行模型、数字人才与技能。对于科技园区这样一个复杂的综合体来说，最核心的还是服务本身，以及所处的行业环境，数字化转型是一个漫长的过程。在这些“软”的方面做强、做专，进而结合数字化，才会对整体的服务起到升级的效果，才能让数字化赋予园区行业价值。

中指院：您刚才提到产业园区运营的核心为招商，清控科创在招商方面有什么独到之处吗？

程方： 招商本质带有随机性，就像风险投资一样，存在概率事件。正因为如此，企业需要足够充足的样板，建立足够大的项目池，单个园区只能在区域范围内建立招商网络，将所在区域及行业做深、做透。清控科创能够始终立于业内前茅也正是因为我们具有强大的园区网络，在招商方面，可以为不同区域、不同企业提供具有针对性的帮助与支持，协同发力。

招商问题取决于最开始的落位与选址，各个环节环环相扣，但是起步阶段大家的关注度并不高，导致后面会出现很多问题。

中指院：您刚刚提到选址问题，清控科创从城市、项目选址及策划和招商是否有专门团队在负责？

程方： 清控科创有自己的研究院，研究院一方面负责企业自身研究，包括产业集聚理论、项目选址标准、模型等，另一方面接受政府的委托，负责定位、主导产业群、发展策略设计等。

中指院：您如何看待科技园区运营管理未来的发展？

程方： 我认为未来只有行业细分才能做到专业化和效率最大化，这是行业进步的表现。产业园区主次位置在发生变化，整个行业内有三个角色，政府、产业企业、园区运营企业，以前是园区运营企业、产业企业、政府，园区运营企业在主要位置，后续会发展为产业企业、政府、园区运营企业。

现在产业格局基本确定，绝大多数产业发展是在补缝隙，而新兴产业在资本、人才密集城市运营，在头部城市发展之后进行辐射，传统产业已经形成布局，有的走向衰弱，有的在修修补补中维持一定发展，之后走向衰弱。因此运营商的选择很重要，未来会逐渐退到传统产业升级的位置，新兴产业如大资本和科技集团会靠前，为此清控科创开始布局新兴产业，围绕高校技术溢出做好科技成果转化服务，并尝试和头部企业建立垂直孵化平台，定位为搭好戏、做好配合。

产业园区应该聚焦产业，目前行业开始回归产业本质，这是一个好的趋势。

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