创富港创始人薛春：做联合办公，要抛弃这三个思维

在融资难、盈利难大背景下，一些联合办公已经黯然离场。

薛春，作为专注联合办公、于新三板上市的企业——创富港的创始人，进入这一行业已有20年，打造出一个持续盈利、单店毛利率接近50%的联办企业。近日，他在2020中国产业园区高端论剑活动上，从企业本身和行业细节出发，分享了自己对联合办公行业商业本质与发展前景的体会。

在薛春看来，联合办公之所以存在有两大原因，一是场地价格高企，企业需要共享空间；二是人员成本高，企业无力聘用秘书、财税等，需要共享服务。他认为，联合办公是经济发展到一定阶段必然会产生的新的商业业态，只要经济高速发展、场地昂贵、人员收入极高，联合办公就必然存在。

对于疫期很多公司采用的“在家办公”，薛春认为，只是一个辅助，不会成为将来的主流。联合办公有存在的必要性，也是极具社会价值的商业模式，能够帮助很多创业者解决低成本创业问题，他认为， 近2-3年一定有A股上市的联办企业 。但薛春表示，联合办公和所有行业的竞争一样，只有少数能够盈利。成为“少数”，必须做到精细化管理，同时做好和空间地址有关的产品。

投入到联合办公20年，薛春摸出了这个行业的“生死线”、掌握了提高盈利的“技巧”、也看到了不可踏入的“雷区”：

7个关键经营指标， 经营性现金流定生死

薛春认为一个半轻资产的联办空间达到以下 经营指标就可以称之为优秀的、成熟的 。

①单店毛利率近50%。

②单店经营性净现金流近1/3。如果做到这个指标，就不存在生死问题。

③公司整体经营性净现金流占收入的1/4。

④小面积2年回本，大面积3年回本。1000㎡的空间，应该两年左右收回所有投入；5000到10000㎡的大面积，基本三年回本，这是做得比较好的。

⑤每平米EBITA在70到80元。

⑥单店利润35-55元/平方米/月。扣除折旧之后，单店层面利润偏低是因为会计准则把将来的房租平均化之后导致近期房租比较高，如果抛开这一层，（单店利润）应该在50元以上。

⑦同样的投入，半轻资产运营收益是重资产收益的20倍。如果每平米EBITA做到80块，别人收租也就收80块；但是别人买一个楼可能要4万/㎡，你投一个联合办公空间项目只要2000元/㎡。

修炼7大能力， 甲级写字楼要慎入

薛春说，联合办公其实是个精细活，越往下走，就越细致。

要达到高盈利，首先，要修炼空间分割的能力。做到 空间的极致利用和房型性价比的提升，进而获得超过同行平均收入20%的能力 ，这其实不容易做到。

第二，要修炼装修的能力。装修上有三个核心指标，质量、工期和价格。创富港一旦确定（楼）盘签约，签的那一刻分割、测评就都已经完成了，全部IT化。这样能够确保装修时间在保证质量的情况下比别人工期更短；在价格控制上，装修能力内化，省下了装修公司的钱，自身的能力也更高。薛春说，我们每投一个项目，成本比人家可能低20%以上。

第三，修炼快速出租能力。薛春提到，创富港的满租周期为同行的1/2。（一个楼盘）刚刚签了合同，就开始用图纸去出租产品及服务，等到装修完毕，1/3已经租掉了。

第四，修炼持续满租能力。

第五，修炼选盘能力。联合办公适不适合进入甲级写字楼？薛春说，甲级楼虽然高利润，但风险也是最高的。在疫情之前，经济发展较好的时候，创富港有意避开了几乎所有甲级楼。从这次疫情来看，甲级楼的空置率和房租下跌幅度确实最大，而且违约极多。目前， 很多甲级楼跌了30%、40%，薛春判断，跌到50%时完全可以进。 确保每一个店开业，哪怕整体租金下滑30%，照样能活得很滋润，是创富港选盘的目标。

第六，修炼服务能力，服务收入能占总营收的20-25%，就能在行业里面做得比较漂亮。

第七，要实现高效率、低成本，核心是IT化和高效团队。全方位应用IT技术，包括客户跟进、会员服务、人力资源、选址、开业、统计分析、营销预警等等。

联合办公的歧路， 3个思维误区

在薛春看来，联合办公也有一些歧路。

第一个歧路是流量思维。 联合办公需要别人给流量，但这个成本太大了，联合办公根本支撑不起。

第二个歧路是孵化器思维。 孵化跟联合办公是两个行业，一个行业能做好就已经很厉害了，两个都做好不现实。薛春认为，硬关联的服务，只是引流，不是本业，如果引流不来就立马砍掉， 引流收入大于投入才去做。

第三个歧路是投资思维。 投资是另一个很专业的领域，是和联办完全不同的行业，除非你的企业真有两套人马能够解决。如果你是优秀的投资人，也千万不要做联合办公，和联合办公企业沟通就好了。

薛春表示， 联办空间中入驻的都是创业最早期的企业，很难准确发现其投资价值。 对联办空间内的企业做投资，会是一个「投入大、产出小」的事情。 如果专注投资就放眼全行业，不要局限于联合办公里的企业；如果专注联合办公，最好不要想着去做投资。如果两者之间相互补充，没问题，但想兼得就有点麻烦。

另外，薛春看到，目前很多联合办公都从半轻资产模式走向了轻资产模式，他认为，在行业里深挖下去的话，其实是有一定问题的。 （联合办公三种主流模式：“重资产模式”，自己做房东；“半轻资产模式”，自己选址、租赁、装修；“轻资产模式”，纯管理输出。）

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