梦想加王晓鲁：创业有寒冬 但是联合办公空间没有寒冬

去年随着狂热创业浪潮的风口，联合办公空间也随之 成为资本市场上关注的对象，据公开数据，中国在联合办公领域一年间发展的数量已经远远超过其他国家总数。粗略统计，截至 2016 年初，中国联合办公空间数量已经超过 2300 家。然而随着资本寒冬的到来，创业热潮极具衰退，而 与创业 紧密相关的联合办公空间的状况也出现了微妙的变化，甚至传出了不少令人沮丧的消息。

近日，据媒体报道，经营了 13 年的沪上大型联合办公空间艾可士，因资金链断裂网点全部关闭；今年 2 月 20 日，深圳联合办公空间「地库」因入不敷出宣布倒闭；2 月 27 日，青年联合办公空间北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁；4 月，深圳老牌联合办公空间「孔雀机构」因拖欠大房东租金被强拆。而据 业内人士透露，联合办公空间的入住率仅仅只有 40%， 外人进去之后 会发现非常地 萧条冷清。

然而，有人欢喜有人忧，有些热门的联合办公空间获得了数目 庞大的融资， 有的也进行了扩展。 尤其是联合办公空间「梦想加」的发展轨迹并不会让人看到 寒冬的存在。

上周周末，由梦想加策划的「办公情绪展」在位于 751 艺术空间的梦想加 ACE 空间举办，这也是梦想加为新空间开幕举行的首次开业活动。在「办公情绪展」随后的战略发布会中，梦想加正式发布「OaaS」（Office as a Service，办公即服务）服务体系，同时宣布将在年底前开放运营 16 个联合办公空间，完成在北京东南西北中部各个核心商业区的布局。

看不到寒冬的迹象

在发布会上梦想加创始人王晓鲁提出，实现极致、完美的办公体验，不仅依赖舒适的空间设计、人性化的运营体系，更主要的是要依靠最先进的科技智能来驱动空间场景的重构。此次战略发布的 OaaS 体系由空间设计、智能办公系统、社群运营三大产品组成的，能够实现办公空间的有效管理和办公资源的高效分配：空间设计将办公空间按使用场景重构；智能办公系统将人与空间资源、办公资源相连接；社群运营将空间中的人连接为社群。该体系将办公室从单一性质的物理空间升级成为复合性质的服务，因此成为联合办公行业内具有突破性意义的创新。

在当天的活动中，王晓鲁分享了一组有趣的细节：百子湾空间的智能门禁在上线后的一年时间里，微信扫码 50.5 万次用以打开梦想加大门，截至 2016 年底，门禁安装数可达 630 个，管理面积达到 100000 平米以上。跟随门禁系统建立的智能管理体系，包括会议室、工位、文印等资源分配、入住团队及人员管理等功能，打通了空间与人的连接；梦想加空间设计理念中 27.5% 的外区规划，最大化实现了办公资源共享；而梦想加的智能系统追踪行为轨迹、运营人员收集个人特征，目前一位「梦想加居民」最多可能拥有 48 个标签，完整还原了用户画像，社区经理因此可以更好地进行人性化管理。这些细节充分彰显了梦想加以智能为核心，驱动设计和运营，让办公空间因设计而舒适、因智能而高效、因社区而开放的理念。

目前，梦想加的版图已覆盖北京望京、雍和宫、百子湾、建国门、回龙观等多个商业区域，将 OaaS 体系与商业综合体、文化创意园区、城市更新空间等业态相连接，开放十余个联合办公空间、上千个工位，入住包括 Airbnb、一刻 Talks 等二百余个团队，社区平均入住率达 85% 以上。在 751ACE 空间正式后，与北京龙湖合作的长楹天街一展空间、朝外 MEN 空间、和平里东街等新空间也将陆续开放。预计到 2016 年底，梦想加将开放运营 16 个联合办公空间，运营面积则达到 40000 平方米，约 6000 个工位数，完成在北京各个核心商业区的布局，同时拓展上海、成都等外地市场。可以预见，随着梦想加发展战略的推进及合作渠道的拓宽，其无疑进一步丰富联合办公生态的体系。

而面对 创业寒冬对联合办公空间带来的影响，王晓鲁表示，他不是特别认同资本寒冬，因为从入驻梦想加空间的创业团队来看充满着活力。创业团队在梦想加占据的比例大概百分之四十几，不到 50% 的份额，另外一部分是企业，还有一些自由职业者，还有一些公司的团队，比如有些团队需要在本部以外的地区办公，也会选择联合办公空间。 寒冬虽然会有一定的影响，创业者与去年相比数量上少一些，但是好公司的数量并没有少，好公司还在。

王晓鲁也向 创见记者透露了一些数据，目前梦想加的入住率到达了 85% 以上，而每个月的收入也能达到百万级别，毛利率也可以达到 30%。

一种新的办公方式

最重要的是，联合办公空间并不是与创业团队划等号的， 王晓鲁表示，联合办公空间也 代表了未来的一种新的办公方式。 在与梦想加合作的诸如首开地产这样的大型地产厂商当中，都开始重视这种新型的办公空间模式，经过过去几年的市场教育和对未来商业地产的一个理解，行业认为联合办公的确是商业地产未来标配，像商场里必须有咖啡馆一样，可能以后每个写字楼里面就，以后都会有一部分作为联合办公。一方面适应新的工作群体，70 后、80 后、90 后新的办公习惯。另一方面，也适应了新的办公需求，原来大家都是沟通方式也没有现在方便，交流方式也没有现在丰富，大家都在自己的空间里面办公，交流就打电话，现在微信，各种企业之间的沟通，这种新的办公形态形式。

王晓鲁认为，一旦体验了梦想加空间，就真的难回原来的写字楼或者商用两住房办公了，因为各方面的体验感相差太大。这个业态更丰富了一些，不仅仅办公，社交、娱乐、生活都是比较好的，大家更喜欢这样的办公和娱乐环境，按需所取，不像原来要办公，还要装修，还弄网络。王晓鲁也对创见记者表示，在挑选合作的地产厂商时，一定要挑选理念上契合的合作伙伴，这样才能实现双赢。

能力的输出

梦想加与其它联合办公空间的一个很大的区别在于提出了「OaaS」的一个理念，类似于云计算的一些概念，OaaS 相对来说更重视一种「能力的输出」，提供一种服务，而不是像孵化器类型的办公空间一样有一种更强烈的功利性质。

一般一个创业团队在寻找办公空间的时候，往往需要做大量的工作，比如选址，购买 机器设备，购买办公设备，安保、后勤、会议室等等很多事情都必须考虑到，也会花费大量的时间去做这样的工作，花费的成本也更高。 一旦公司极具扩张，在办公空间上所花费的 成本也呈指数级 速度增长。如果公司能继续保持增长还好，一旦出现 转型，那么扩大的空间就会成为公司的负担，而联合办公空间却给了创业团队一个弹性的选择。

在梦想加等联合办公空间中，对于工位的需求是弹性的，团队扩张了多租几个工位，团队缩减时少租几个工位，可以 「拎包入住」、也可以「拎包乔迁」，就像 基础云计算一样弹性灵活。

梦想加介绍道，以构建场景为核心的 OaaS 体系，产生于梦想加对于办公需求维度的独特划分：其根据人与办公环境的依赖程度把办公场景分成重度、中度、轻度三层。针对重度即固定、团队办公的需求，OaaS 体系所构建的场景将侧重于高级权限的私密、安全及归属感；针对中度即流动、会议等需求，OaaS 体系则着力构建中级权限、满足办公设施的保障和便利场景；而针对轻度即「办公社交」、业务拓展及职业提升等需求 OaaS 体系则分配以低级权限、强调资源共享及社交场景。