科技猎“全民经纪人”用低佣金开道，买方卖方一起动了中介蛋糕？
图片来源@视觉中国
文丨懂懂笔记
近日，深圳五大房产中介机构联合发布声明，坚决抵制“全民经纪人”营销模式。
消息一出，在网上引起了轩然大波。有知情人士宣称，中介机构内的从业者走私单现象泛滥，最终成为本次抵制活动的导火索；也有网友指出，中介之所以发起抵制活动，是因为近期一些开发商的新营销模式动了自己的奶酪。所谓联名抵制，实际上是为了垄断中介市场，不允许外人进场赚钱。
目前所谓的“全民经纪人”模式，指的是无论是否为专业中介，只要能为开发商、地产商介绍购房买家，都能够拿到承诺比例的佣金。尤其近一年以来，采取“全民经纪人”营销模式的开发商、地产商越来越多，也因此诞生了大量与传统中介竞争的独立经纪人和线上“掮客”。这个群体对中介行业内的正规军，确实造成了一定的冲击。
为了更好的了解这一行业事件，懂懂笔记以购房者身份，在二手电商平台和社交网络上联系了几位自称“独立经纪人”的人士，试图了解深圳五大中介抵制“全民经纪人”营销背后的原因，以及当地市场一些不为人知的行业“故事”。
低佣金高收入的独立经纪人
六月的深圳，骄阳似火。
在深圳龙岗区一开发中的新盘附近，懂懂笔记等待了半个多小时，才见到在闲鱼上沟通过的独立经纪人小宋。他满脸流汗，骑着一台“小电驴”急急驶来，一见面便自嘲了一番以缓解尴尬的局面。
“不好意思啊，刚才临时有顾客要看房所以迟到了，做独立经纪人没有服务，但也没有套路。”停好“小电驴”，小宋马上带着懂懂笔记进了营销中心，驾轻就熟地走向了样板房。
与营销中心内正在带顾客到访的正规中介销售员形成鲜明对比的是，小宋并不穿着中介“标配”的正装，而是上身一件休闲T恤，脚上一双灰色“洞洞鞋”。他在聊天时透露，最近中介机构在抵制“全民经纪人”模式，因此他也尽量避免与中介人员有任何的冲突。
“这个盘没有全民营销，但你可以看到那些中介是用什么眼神看我的，这又是何苦呢。”健谈的小宋说道，他之所以会入行成为独立经纪人，也是阴差阳错。一年多前他还是一名创客，但是由于自己的区块链项目失败，就在网上寻找起个人房源和租客，成了一名在线租房的中间人。
一年来通过为个人房东介绍租客，他赚取了一些微薄的租房佣金，“无论租房还是二手房买卖，我们独立经纪人收取的佣金远比正规中介低得多。”
小宋介绍，即便是卖新楼盘，开发商给他们的佣金也要比正规中介稍微低一些。“我一见面说的没有服务，并不是说不帮顾客跑办相关购房手续，而是没有空调洽谈室给看房者休息，也无茶水供应。”
而他说的没有套路，则是向顾客介绍新盘的简况后，购买的优惠、政策，内容都是开发商的实际情况。看房后，顾客只能通过线上再咨询详情，“一旦成交了，无论是二手房还是新房，手续都会帮你办妥的，大可放心。”
当被问及独立经纪人的佣金收入时，小宋毫不忌讳的透露，实际上做好了还蛮可观的。深圳正规中介的租房业务，会各收取房东、房客半个月租金做为佣金，但他只收取租客五百元即可。“二手房佣金我们也只收房款的1~1.2%，新房的话开发商给的是1~2%的佣金。”
至于他每月的收入，小宋笑了笑说道，如果遇到毕业季、租赁旺季，光靠租房业务的佣金收入每月大约有四五千元。如果运气好些，比如有较好的新盘发售，那么每月的佣金收入甚至可以高达七八万，“一年下来可以全款买套福田的二手小公寓了。”
“中介机构的佣金虽然高，但是公司至少拿走了六成，所以个人到手不一定比我多。”小宋强调，中介机构之所以抵制“全民经纪人”，或许是看独立经纪人的收入太高了，冲击到了自身的市场份额，影响了旗下销售人员的士气。
“拿什么行业规范、政策法规吓唬人，你看看，市场经济之下要得看顾客选择谁对不对？公平竞争，谁行谁上！”小宋坚定地表示，机构的抵制是看不得别人赚钱的行径，“我知道的部分新盘，现在甚至有已购房顾客在介绍新客，开发商也会有提成。”
小松介绍，在网站上发布房源中介信息的“个人”来路复杂，里面会有一些不厚道的中介，拿着公司的资源做私单。而大部分独立经纪人，都像他一样每天自己跑房源，然后在闲鱼、豆瓣、知乎上发布房源信息。“我们每天就是等着客户主动找上门，客源上与正规中介机构并没有太大的冲突。”
既然资源不冲突，那么中介机构到底在害怕什么？
渠道被卡，借“土中介”发力
“中介机构是专业一些，但也要看他们的技能倾注在顾客身上有多少。”
相比小宋这样的“土中介”，汤海（化名）则是一位专业中介出身的独立经纪人。他告诉懂懂笔记，自己在专业中介机构从业五年，由于经常被领导“穿小鞋”，去年年中他毅然离职，成为了一名独行侠。
在带领懂懂笔记了解惠州惠阳一处新盘时，汤海显得比小宋更加专业。汤海透露，除了刚进社会寻求租房的应届毕业生，以及初次买卖房地产的普通投资者会选择中介机构，一般有经验的顾客都会选择自行租房、买卖，期间只是寻求独立经纪人作为见证。
“我现在有很多顾客之前都被所谓正规中介坑过，有的是买到了债权房，有的是房子被中介压价、捂住了。”汤海透露，新人入职中介机构时都要经历一段时间培训，其中有专业知识，也有营销“套路”。在他看来，基本上所有中介人员都具备一定的房地产知识，可在实际的操作当中，这些知识并不会运用在顾客、买家身上，他们只是想着尽快完成交易，一旦顾客签约（无论买房租房）后，中介就都会成了“甩手掌柜”。
“除了必要的手续之外，一般的纠纷他们都不予理睬。”汤海认为，顾客与其去找这种“甩手掌柜”，不如寻找同样是没有售后服务但佣金更低的独立经纪人，“反正都不会做尽职的产调，购房的过程区别不是很大。”
至于越来越多的开发商为何推动“全民经纪人”，他认为就是因为控制营销成本，导致开发商的营销渠道受阻，也是无奈之下的举措。汤海告诉懂懂笔记，开发商与中介机构合作，看中的是机构的客源，以及自己节省下来的人员工资。
“由中介机构介绍客源，可以省下许多的广告费用，对开发商而言逐渐成了一种依赖。”他强调这样的合作模式已在行业内存在相当长的时间，而中介口中所谓“远低于市价、内部房源、独家优惠”，其实都是开发商开放合作的资源，实际单价并不比在开发商营销中心直签更便宜、更实惠。
“通常情况下，开发商需要支付中介机构一定的佣金，这个佣金最终要转嫁给购房者。比例通常在2~3%之间。”汤海坦言，近几年一些中介机构发现开发商极度依赖自身的客源，便以此卡开发商的脖子，同时漫天要价。
因此，为了摆脱中介机构的要挟，有部分开发商才会试水“全民经纪”，并逐渐形成了一种新的营销渠道。
“说白了，独立经纪人、顾客、有人脉的路人等等，都可以成为开发商的经纪人。”汤海表示，发动全民一起成为“经纪人”，大大损害了中介机构的利益，因此才导致了这次的联名抵制，“用资质、专业说事儿，很可笑。我敢说很多机构里的中介，大都没有经纪人资质，专业上能比我强的更不多见。”
有业内人士透露，机构所拥有的资质，主要是房管局核发给中介机构的资格证，很多没有拿到“经纪人资质”的新员工都是紧急上马。
那么，独立的经纪人推介经办房屋买卖是否合法呢？汤海对此避而不谈，只一味强调说，在“全民经纪人”环境下，是个人就能卖房。
“何况我考取了（房地产）经纪人资格证，客源也是网上自己找到的，有什么不对呢？”他激动地说道，那些中介机构坐拥大量的顾客资源不假，但联合抵制全民营销吃相太难看。“这种举措最多只能管管利用机构资源跑私单的业务员，管不住顾客和开发商的未来选择趋势。”
在南方很多城市，部分小开发商已经全面采用了全民营销的方式，以此发展购房客户，他们在大大降低营销支出之余，也充分发动了社会力量提高成交效率，“这个趋势说明，要怪只能怪一些中介自己不争气，整天搞套路营销，结果套路了自己。”
那么，似乎仍未“名正言顺”的独立经纪人，是否会成为未来房地产行业的新力量？
“全民经纪人”短期内难成气候
“我看（全民）经纪人难成气候，其实我也只是业余做做。”
在豆瓣上，懂懂笔记约到了一位东莞的独立经纪人阿超。他告诉懂懂笔记，自己并不是专职经纪人，而是一名网约车司机，平时只是利用跑单积累下的人脉圈，兼职做一做房屋经纪的业务。
聊及中介机构抵制“全民经纪人”事件，阿超显得有些无奈。和小宋的看法一样，他也认为中介只是看不得别人赚钱。“中介对于（独立）介绍人的打压相当严重，为了不让我们赚到佣金，甚至还经常威胁业主。”
阿超主要从事二手房业务，几乎不碰租房的活。他认为在中介机构眼里，只要不通过中介成交的行为，都会被视为是跳单，破坏了行业规则。而他介绍成交的顾客中，还有几位曾遭到中介的骚扰、报复。有部分中介机构发现跑单了，甚至会派人守在小区大门，拦截认识的独立经纪人，并且是威逼利诱，让其放弃带客看房，“有时候业主会将自己的房源放在小区保安那，保安也会遭到他们的骚扰。”
据说有的独立经纪人在线上寻找客源，还会遭遇中介的“钓鱼”。见面之后，才发现对方是中介机构的人员，浪费时间不说，还有人身安全方面的担忧。“正因为有这些难题，我一般都只做认识的，有过实际交流的顾客。”
即便是闲鱼上找上门的顾客，他也会先仔细进行甄别，看对方是否实名，信用状况如何，“尤其是要仔细翻看成交的记录，没问题我才会约了见面。”阿超叹气道，由于中介机构的打压，独立经纪人一直都是夹缝生存，很难会有发展，更别说“全民经纪人”营销模式了。
阿超坦言，制约独立经纪人发展的因素与目前中介行业的痼疾相似，就是个别“老鼠屎”坏了行业名声，“不能一棍子打死，说中介机构都不好、有问题，有个别中介机构的个别从业人员还是比较负责任的，也很专业。”
而独立经纪人也一样，失去了机构和行业部门的约束和监管，部分独立经纪人也有套路租客、买家的情况发生，甚至有人骗取顾客高额定金之后人间蒸发，导致顾客连维权对象都找不到。
“中介总是宣传，如果不在中介买房容易有纠纷。虽然有些环节是夸大其词，但也确实是有这样的事情发生，但是有多少纠纷发生后，中介机构真的帮着解决了呢？”阿超认为，无论是独立经纪人，还是不负责任的中介机构，那些不守规矩的行为都是在破坏行业环境，谁也不比谁高尚。
有行业人士指出，八年前绿地地产曾提出过“全民经纪人”的营销模式，结果遭到了中介机构的围追堵截。今年受疫情因素影响，部分房企的新盘销量下滑，数据显示，一季度商品房销售额下滑了24.7%，因此部分开发商再次推出“全民经纪人”模式，希望以高额的佣金奖励提振商品房销量。
此举一方面是开发商积极自救，另一个方面也是为了摆脱中介机构的客源渠道束缚。但结果都是动了中介机构的“奶酪”，继而引发五大机构联合抵制的行为。无论孰对孰错，但在消费者眼里，自己的选择都是最实惠的、最简单的消费方式。
在广东、福建等地区，部分消费者宁可选择费“专业”的独立经纪人，也不选择“专业”的中介机构。这其中的原因，除了佣金的因素，还是值得行业内人士深思的。尽管全民房产经纪人有一部分性质是游走在灰色地带，但行业规范总会逐渐到来，深圳部分中介机构全盘的抵制，真的能够阻挡趋势的发生吗？
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