回顾民宿火爆这三年：假期“天价”已无惊喜，情怀“玩家”准备离场

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回顾民宿火爆这三年：假期“天价”已无惊喜，情怀“玩家”准备离场

闻旅

· 11分钟前

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什么才是民宿能盈利的关键？

回顾民宿火爆这三年：假期“天价”已无惊喜，情怀“玩家”准备离场

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图片来源@视觉中国

文 | 闻旅，作者 | 郭鸿云

今年十一黄金周已经收官，在疫情影响下，毫无意外周边短途游再次成为假期“主角”，而民宿也再次成为“爆款”产品的代表，在“天价”预订，一房难求等信息中，民宿生意的火爆被衬托的淋漓尽致。

时间线拉回2020年初时，彼时因为疫情的冲击，上半年民宿市场可以用“衰败”来形容，看不到希望的情况下一大批房东选择卖掉或者转租自己的院子，民宿市场也被认为是迎来了“大撤退”。

然而意想不到的是，城市郊区与乡村给民宿市场开辟出一条新赛道，去到靠近自然的场景投资建造一个高端精品民宿，成为了继城市民宿热潮后，中国民宿市场的又一个新热点。在乡村振兴战略的推动下，在无法长途旅行的“微度假”趋势下，每逢节假日，不仅仅是价格水涨船高，预订量更是一年高过一年。

以今年的十一假期来说，来自木鸟民宿数据显示，其国庆假期民宿订单量达到2019年同期的1.9倍，全国乡村民宿订单量达到2019年同期的2.1倍。

然而，民宿生意真如表现出的那么好做吗？闻旅与几位民宿经营者聊了聊，无一例外这个国庆假期他们的民宿预订全部是满房状态，有的甚至在9月中旬时就已经把这个特殊时间段的房源预订一空。但这样的预订成绩他们也并没有表现得十分兴奋。

一方面只要疫情防控允许房间预订爆满的情况是“常规操作”，另一方面作为经营者在这份热闹之外更会去算一笔总账，民宿不能仅指望每年固定几个节假日的“战绩”，想办法拉升平均入住率，寻找新的增收点才是能够赚到钱最关键的因素所在。寻找这一问题的突破点并不容易，特别是在淡旺季分明的北方市场，一场新的“较量”正在民宿市场暗潮涌动。

十一预订再迎爆满，节日限定“战绩”已无惊喜

因为供需的不平衡，“天价”民宿出现在北方市场的概率要远高于南方，这其中又以京郊民宿“卷”的最严重，春节时期万元包院过大年的“豪气”依然是民宿市场会被提及和讨论的话题，而在今年十一黄金周，涨价依然是京郊民宿绕不过的关注点。

有媒体曝出，小红书网友“闪闪兜”发文披露了一组自己曾经预订过的北京周边酒店民宿价格对比数据，今年8月份支付7000元就可整租的民宿院子国庆期间涨价近一倍，再次预订已经升至15000元，还有涨价近三倍的，从8月份3697元/晚飙升至11000元/晚。

来源小红书APP截图

而在途家民宿发布的十一民宿热门目的地TOP10中，北京怀柔冲上了第一位置，另两区延庆和密云也成功进榜位列第四和第七位，北京也成为唯一三区入选的目的地城市。这样的需求热度之下，“天价”真是大部分民宿的常态吗?

以京郊市场来说，坐落于延庆井庄镇窑湾村的富春山居山水民宿主理人聶一品在接受闻旅采访时表示，节假日预订价格上涨是属于常见现象，但翻倍涨的情况并不是普遍存在。

以他所负责运营的富春山居山水民宿来说，从预订量来看十一假期1号到6号都是基本满房状态，后两天因为临近假期尾声，略有回落，但整体入住率表现很好。在价格方面，十一期间该民宿的价格涨幅在20%左右，分别为7999元/晚，6999元/晚和5999元/晚，也都是整院价格，每个院子可容纳的客人都在十人以上，来入住的也基本是家庭亲子客群以及年轻人聚会居多。

另一民宿业主北京楚澜美宿创始人王健也分享了相似的假期接待情况。他位于密云的楚澜精品民宿一共有16间客房，9月30日到10月6日的房间早在9月初就被预订一空，在价格上十一假期期间的涨幅也不大，与平日周末相比高出10%左右，因为预订房间的大部分是老客户，客源稳定性仍然是第一考虑因素，从今年5月份民宿放开以后一直到9月份楚澜的整体出租率在70%以上。

而且为了能给客人提供更好入住体验，从暑期开始他的民宿中就增加了亲子房，在房间里配备小帐篷供儿童玩耍，增加了亲子汉服体验供拍摄使用，还免费提供了下午茶时间，让父母们有聚会聊天的场所，性价比仍然是很多家庭消费客群选择民宿时会在意的问题。

可以看到，尽管北京京郊民宿的热度依然是假期民宿市场热度的风向标所在，但从整体市场表现以及价格涨幅层面来说，是在逐渐回归理性的。

“我们现在看的不仅仅是节假日的入住率，更是全年能达到多少的入住水平，这才是决定民宿是不是良性经营的关键，此外考虑到绝大部分民宿的房间量有限，接待能力有限，可以尝试跳出住宿收益本身去做价值挖掘，充分发挥民宿的场景优势，比如富春山居山水民宿就在深挖配套产品，把后花园开放做活动、办婚礼等等，都是提升收入的方式。” 聶一品这样讲到。

到了南方城市，假期民宿市场的价格表现则更为平稳，位于苏州经营民宿的迷MELU鹿·文人别院创始人李伟向闻旅介绍说，这些年节假日他的民宿基本都没有涨过价，一方面是他所在城市的民宿产品供给还是比较丰富的，没有那么大的供需落差，另一方面他的民宿院子客房本身就不多，而且也是有比较固定的老客户，“细水长流”的生意也是他认为更健康的经营理念。

事实上，对于节假日民宿价格“疯涨”的问题，每次假期过后都会有关注的报道和呼吁理性的声音。有业内人士坦言，产品价格是受供需关系的直接影响，当需求大于供给时价格出现上浮也是正常的市场现象，关键在于涨幅是否合理，是否明码标价，产品体验是否值得，如果无法让消费者满意，被消费者控诉价格欺诈、虚假宣传，这样的民宿最终也难以长久存留，最终大概率结果是会被市场淘汰。

从“卷”价格到“卷”服务内容，经营者们正在改变运营思路

综合各大旅游平台统计的假期民宿消费数据，可以看到的另一大特点就是乡村民宿仍旧是消费者愿意惬意度过假期的优先选择，特别是亲子家庭，带着孩子远离城市，体验回归自然的乐趣备受家长们的青睐。

需求涌向乡村民宿市场，与这些年乡村民宿产品品质与服务的升级密不可分。聶一品表示，为了能让消费者在入住期间有更好的度假体验，在升级住宿环境之外，策划各类娱乐活动也是今年吸引大批游客前来的重要方式之一。

“从品牌印象来说，原本富春山居山水民宿企业团建的标签比较明显，客源结构也是以接待团建客人为主，但是在今年的品牌升级计划中，我们在对外宣导上着重突出了民宿休闲度假的属性，也在娱乐内容上做了很多创新尝试，比如这个十一假期安排了户外K歌以及现下流行的飞盘运动，再比如针对亲子客群安排了水彩画或者是剪纸这样的体验活动，而且充分考虑天气因素室内室外都准备了活动方案，让客人住在这里也不会觉得无聊，也获得了很多住客的积极反馈。”

富春山居山水民宿追寻多元内容体验的做法契合了当下提升乡村民宿产品体验的大趋势。提质乡村民宿产品是发展乡村旅游的重要环节，在全国各地大力发展乡村民宿的时候，体量在快速增长，但好品质的产品依旧稀缺。

为了能引导乡村民宿向着更健康可持续方向发展，今年7月份时国家文化和旅游部等10部门联合印发了《关于促进乡村民宿高质量发展的指导意见》，意见中明确提到要在2025年初步形成布局合理、规模适度、内涵丰富、特色鲜明、服务优质的乡村民宿发展格局。

这对于已进入乡村民宿领域的业者来说，既是机会也是挑战，以住宿为载体带动整体乡村旅游的发展，提升乡村旅游的体验感，并不是一件容易或者有经验可循的事情。

对于此王健坦言到，当下下场做乡村民宿业务的投资人或者是企业，都是借助乡村振兴，发展乡村旅游的“东风”，投资能解决的是让民宿的硬件设施和环境越来越好，企业能给民宿带来更专业管理和服务，但对于在地文化的挖掘，对于旅游资源的融合贯通，还是需要政企共同努力。

此外他也说出了自己的担心，虽然当下节假日时民宿整体价格都在上涨，但其中也不乏品质跟不上，自身没特色的民宿来拉低体验感，而且在平时，这样的民宿为了吸引客群会采取降价的方式来招揽客人，低价竞争在未来的乡村民宿市场也将在所难免，新一轮的洗牌也会加速到来。

“特别是未来跨省游一旦不再受限，出境游也再次重启，当下乡村民宿热潮一定会被分流，就以京郊民宿市场为例，供大于求将会是那时候的市场现状，预计也就只有20%的民宿能够赚到钱。这20%的民宿，肯定是有品牌，有品质，有规模、有配套、近景区的民宿。”

情怀难以为继生意，早一批下场的民宿房东再次萌生退意

与在京郊经营民宿的两位业者不同，在苏州一古镇中经营民宿院子的李伟对于当下民宿市场以及民宿生意却有着不同的理解。他算得上是在民宿还是小众住宿需求时就包院做生意的最早一批民宿人，从2015年开始至今也已经有7年的时间。

在谈到自己为什么要到苏州开民宿时，他的回答也是一开始是因为自己喜欢，喜欢南方的精致，古镇的安逸，以及作为民宿老板可以和许多不同人打交道、交朋友的惬意。那时候做民宿与现在的民宿有着很大的区别，因为不是大众需求，依靠特色吸引特定客人，做一部分人的生意，还是比较容易的。

“我当时的想法，就是一定要区别那种可以接待很多人的简易民宿或者说是客栈，所以是做了独立的院子，包括到现在，新增的小院有套房，但也主要是接待相熟的家庭朋友客群，私密性是我们最大的亮点，放在当下看很多民宿也都是这样做的，但当时还是挺前卫的。”

疫情爆发后，由于前期客源比较稳定，李伟的民宿还坚持盈利了一段时间，真正开始由盈转亏是在2021年，今年的经营情况可能会更差一些，因为周边疫情老客人的出游受到较大影响，在运营成本不算太高的情况下还能坚持一阵子。

“不过还能坚持多久我也不好说，如果经营环境还是持续这样断断续续的话，我是有计划把现在做民宿的院子转租出去做临街商铺的。从前做民宿的人都说是在做情怀，但如果真的生存都成了问题，情怀最终还是难以支撑下去的。”

李伟的经历也代表了一部分早期做民宿业者的心声，他们的民宿还是开在市区，依靠特色和品质服务特定的客群，规模小但也有不错的经营业绩。但在面对不确定的市场环境时，这样依靠喜爱坚持下来的房东们面临的压力和挑战也更严峻，转向乡村市场对于他们而言也是条不确定且不一定具备优势的“出路”。

李伟也提到另一点，就是觉得当下很多民宿目标客人的消费能力其实是渐弱的，类似于京郊民宿可以卖到万元以上一晚的价格未来会越来越少，北方市场优质的民宿产品供给还是不足，但即便是这样，这样的高价也不会持续太久，消费力还是会限制价格。而乡村民宿在政策的鼓励下，会是一个机遇点，但没有资金及整合能力的业者还是很难分一杯羹。

总体而言，当下民宿市场的经营环境不理想，但是入局的门槛却变得越来越高，2019年时想要做一个好民宿的资金门槛可能在1000万左右，但现在为了追求高品质，做精致民宿成本只会越来越高，特别是租金成本，租房做民宿的租金要比2015年时翻倍都不止。而且一旦想退出，在当下市场环境下，很难转手。李伟直言道，这时候还想要投资做民宿的个人，一定还是要理智的考虑清楚。

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