跌宕奔流三十年：房地产经纪行业的恩怨江湖、“换乘站”与新大陆

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跌宕奔流三十年：房地产经纪行业的恩怨江湖、“换乘站”与新大陆

章橙

· 2022.11.17 18:23

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内地房地产经纪行业自改革开放发展至今已有三十余年，期间经历了线下战役、互联网 O2O和行业混战的多轮博弈周期之后，有黯然离场者，有逆流直上者，更有跨界搅局者，面对未来大环境与疫情等不确定因素及行业竞争格局加剧，房地产经纪行业未来发展将何去何从？

跌宕奔流三十年：房地产经纪行业的恩怨江湖、“换乘站”与新大陆

图片来源：视觉中国

近几年，随着房地产行业增速换挡以及疫情等突发因素影响，房地产市场表现低迷，导致作为房地产共生行业的房地产经纪行业也陷入了发展停滞期。不过，近期多个关于物业公司切入房产经纪市场的消息，又将沉寂已久的房地产经纪行业推到了台前。

11月9日晚，碧桂园服务发布公告称，旗下的碧桂园物业香港控股有限公司计划收购港交所上市的房地产代理公司合富辉煌21.47%股权，预期总代价约2.33亿港元，目前，买卖双方已订立了股权转让协议。无独有偶，10月28日，上市仅一个月的万物云也宣布进入房产经纪行业，斥资数千万投资了互联网中介平台“宅猫找房”。

其实，近几年，房产经纪行业发展看似平静，实则暗潮涌动。互联网大厂、房地产企业、政府机构和物业先后入场搅局，房产经纪行业已成为众多玩家布局抢滩的重要领域。

回顾过去，房地产经纪行业经历了哪些跌宕和蜕变？形成了怎样的格局？哪些企业黯然离场、哪些企业逐鹿前行？哪些机构又在加码入场？关于未来，房地产经纪行业正经历哪些蜕变？服务模式有哪些创新？房地产经纪人又将走向何方？本文试图从房产经纪行业三十年的发展史，复盘房产经纪行业的现状，展望行业未来新趋势。

一、房产经纪江湖三十载

房产经纪行业早期被称为房产中介行业，作为房地产的衍生或依附行业，房产中介行业虽没有房地产行业在国民经济中举足轻重的地位，也没有房地产发展史那样波澜壮阔，但整体来看，自改革开放至今的几十年里，其行业成长发展史在经济发展历程中也是浓墨重彩的一笔。

众所周知，香港房产行业发展领先于内地，分期预售、公摊面积等制度都是由香港传至内地，房产中介行业也是香港领先出现的。1978年，而立之年的施永青与同学共同出资租下香港中环的一间办公室，中原地产由此启航。
跌宕奔流三十年：房地产经纪行业的恩怨江湖、“换乘站”与新大陆

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五年后背负着导师“与其兴讼，不如止讼”使命，周俊吉成立了成立信义房屋的前身信义代书事务所，其首创了“收取固定比例服务费”的新制度，并提出“不赚差价、不索回扣、要提供具有安全感的服务”等理念，这些举措当时一度引起业内极大争议，因为直接影响“灰色收入”，信义代书事务所的员工一度大肆流失，但如今类比如出一辙的房地产中介行业普行的真房源计划的成功来看，也可谓先见之举。

萌芽期：行业混乱，规则缺失

香港房产中介行业稳步发展的同时，内地房地产中介行业也在悄然萌芽。改革开放至1992年，被称之为房产中介的萌芽阶段或复苏阶段。20世纪80年代，在国家陆续推出城镇住房制度改革，土地有偿使用及城建综合开发等政策的大背景下，1980年，香港商人刘天竹在深圳签下内地第一块土地出租协议，并在此建立了新中国第一个真正意义的商品住宅“东湖丽苑”楼盘，以东湖丽苑为首的商品房地的出现，为内地房产中介行业复苏奠定了基础。

得益于改革开放与行业政策利好，80年代中后期，房地产成交量大幅上涨，由大批闲散人员、退休、无业人员组成的 “房虫”、“房蚂蚁”（对不正规中介的统称）泛滥，充斥在各种人流聚集的天桥广场及马路街道。这一时期的房产中介行业整体呈现鱼龙混杂，规则缺失、组织松散及服务水平低下等特征。1988年12月，桂强芳在深圳成立了内地第一家合法合规的房地产中介公司“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，桂强芳也因此被称为“房产中介教父“。

初步发展阶段：野蛮生长

1992年的南巡讲话确立了我国社会主义市场经济制度，随后，《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》陆续出台，房地产中介的合法地位被认可，自此房产中介行业进入初步发展阶段。据数据统计，截至1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构近万家，房产中介、代理、咨询服务人员多达几十万人。

九十年代至千禧年间的房产中介市场群雄并起，中大恒基、顺驰地产、中天置业、我爱我家、搜房网及易居都成立于此阶段。

1990年，彼时还叫刘永学的刘益良因与人争执致人死亡而锒铛入狱，出狱后他只身前往北京，一手创办了中大恒基，随后在不到两年的时间里，中大恒基便在北京开出了500多家门店，成为北京最大的房产中介公司。不过因中大恒基在经营扩张中存在的坑骗和强买强卖等暴力行为，其最终结局也昭然若揭。2007年，中大恒基创始人刘益良因背负多重罪责再次入狱，中大恒基一夜倾塌。

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同期与中大恒基一样家喻户晓的中介机构还有孙宏斌创办的顺驰地产。当年一度被称为“联想太子“的孙宏斌因挪用公款而获刑五年，刑满释放后，孙宏斌便向柳传志借款50万，创办了顺驰地产。

在内地房产中介江湖中，蒋飞也算是个现象级人物，1997年蒋飞在深圳立交桥下盘下一个8平米的铺子成立了中天置业，怀揣“上市梦“的他发现了比银行印钞票更快的赚钱办法，那就是利用客户收付款时间差来赚钱，他将这些资金拿来炒楼、炒股和拓展门店，甚至他还带上自己的员工一起炒楼。从本质来看，这是一种私自挪用客户账款进行暗舱理财的一种操作，更大的问题则在于，房地产中介行业的账款属于短账期的资金，但是所流向的却是房地产、门店拓展这些重资产低流动性的投资标的，再考虑到股市的强波动，中天置业的结局可想而知，2007年珠三角房地产市场突然低迷，中天置业资金链断裂，业务暴雷，蒋飞的上市梦随之破碎。

快速发展阶段：群雄并起，外资企业进入内地

1998年，那英在春晚献唱的一首《相约九八》红遍大江南北，房地产行业也在这一年迎来了历史性转折，国家推出房改新政，取消“福利分房”制度，房地产行业全面市场化，房地产中介行业也随之步入快速发展阶段。这一年，远在香港发展的陈早春看到了内地市场机遇，重回内地为自己的斯坦福公司引入战略投资，并以当年热播的电视剧《我爱我家》为企业重新命名，重新起航。一年后，莫天全成立搜房网并通过先后并购多家网络公司，成为国内最早从事房地产互联网业务的企业。

千禧年间房产中介行业新玩家更是大量涌入。2000年，姚劲波辞去了银行“铁饭碗”工作，决定下海创业，创办了“易域网”并赚到了人生第一桶金，同年麦田房产在福州成立。2001年，遭受过”黑中介“之害的左晖在卖掉了自己的第一家公司后在北京成立了链家。随后几年，易居中国和58同城也相继成立并迅速崛起。在本土房产中介市场发展白炽化状态下，港台及外资房企也纷纷加入，先是台企信义房屋、太平洋房屋和香港中原地产进军上海、北京，后有美国的21世纪地产进驻北京，这一时期外资的进入在很大程度上也助推了房产中介行业的发展。

调整期：政策调控，链家弯道超车

2005年对房产中介行业而言是一个分水岭，这一年宏观政策首次对房地产进行大规模调控，市场全面遇寒，房产中介行业出现关店潮。但这期间，链家的左晖却反其道而行，带领链家开启逆势扩张之路，到2005年底，链家线下门店已达百家，不得不说，链家这一步“敌退我进”，不仅让链家抢占了地产中介行业的核心资源——具有就近地理位置优势的线下门店，提高了市占率，也让链家在业内快速崭露了头角，为其后期成为行业龙头奠定了基础。

2008金融危机席卷，行业调控也进一步加剧，楼市再度遇冷，左晖却带领团队开始在全国数十个城市“扫楼”，这也就是后来贝壳斥资8亿耗时多年打造的房屋信息数据库——楼盘字典的早期原型。“楼盘字典”用房间门牌号、标准户型图、配套设施信息等多维信息定义每一套房屋。金融危机过后，楼市市场回暖，中介行业也逐渐向好，世联行赴深交所上市，成为内地首个上市的房产中介企业，之后搜房网也远赴美国纳斯达克上市。

规模化阶段：房地产020风口兴起，行业混战

2010年之后，互联网热潮席卷，行业高喊“互联网＋房地产”口号。2014年，以房多多、爱屋吉屋、Q房网、平安好房为首的大批互联网中介兴起，链家和搜房网也开始试水“互联网”，链家推出线上平台”链家网”，搜房网则更名房天下，并以低于行业抽佣比例的方式入局。搜房网单方面直接砍佣的做法，引起了诸多同行不满，两个月后，搜房网遭遇58同城、新浪乐居及赶集网等对手围攻，同年10月左晖也发布内部信宣布与搜房网决裂，并联合业内成立了反搜房网联盟，自此，搜房网逐渐式微。值得一提的是，同一时期借助房产O2O崛起的还有两家知名的长租公寓品牌，自如和蛋壳公寓。

搜房网传奇陨落之后，链家和58集团的发展之势却从未停止，链家开启疯狂融资和收购吞并模式，将大连的好旺角、四川的伊诚、上海的德佑、广州的满堂红等11家中介纳入麾下，还拿到融创、万科、腾讯和百度等多笔投资，据悉，到 2017年底，链家融资金额超百亿元，门店达到8000家、经纪人数量超13万人。58同城则在两个月内收购了安居客和赶集网，一跃成为业内巨无霸。此外，同一时期，“我爱我家”也借壳昆百大登录大A股市。

2018年，北京市住建委对通州房地产进行全面整顿，将矛头直指地产中介三大原罪：双边代理、高中介费及假房源。不仅如此，这一时期互联网巨头阿里、京东、苏宁等也入局“分蛋糕”，在此双重夹击下，2018年4月，链家正式推出集二手房、新房、租赁、装修、社区服务为一体的第三方中介平台“贝壳找房”当时不少同行表示，这个当年聚众声讨搜房网的链家，如今却成为了另一个搜房网。

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于是，两个月后，新的“屠龙勇士”58同城跳出来，牵头组织行业内真房源誓约大会，我爱我家集团、中原地产、麦田房产、21世纪不动产等应声而起，他们试图像当年左晖狙击搜房网那般围剿贝壳，然而今日的贝壳却不是当年只依仗网络平台没有线下根基的搜房网，它背后依靠真房源计划和楼盘字典掌握全国大量房源的链家。

2019年，58同城和链家的“激战”还在持续，这一年58同城旗下安居客诉贝壳找房盗用其房源、周边配套等图片涉不正当竞争行为，索赔9000万元；贝壳找房则同样以涉嫌盗用房源图片等数据资产为由，向安居客发起不正当竞争诉讼，索赔1亿元。不过58同城对贝壳的多次阻击似乎并未成功，曾加入过“反贝壳联盟的”21世纪不动产、中环地产等中介机构，后来纷纷倒戈，与贝壳找房合作，并且在2020年8月，贝壳找房抢先一步登录资本市场，在美国纳斯达克挂牌上市，一度跻身在美上市的中国互联网企业TOP10行列。

至此，历经近30余年的行业突围厮杀，内地房地产中介行业头部效应显现，形成了以贝壳为首的一超多强的行业格局。2020年后，受经济大环境、行业周期与疫情多重影响，房地产行业再次低迷，市场正式进入存量时代，房地产中介行业也随之进入了“品质服务”的新阶段。

二、倒闭、退市、裁员、亏损，房产中介大溃败

房产中介江湖三十载，有后来居上者独占鳌头，也有逐渐没落者远离江湖。

正如我们前文提到最早起于90年代比较典型的两家企业——中大恒基和中天置业，均因暴力发展、资金占用等不光彩手段断送了前途，同一时期还有孙宏斌创办的顺驰地产，最终倒在了转型开发商的路上，于2006年卖身给了路劲基建，此外，借助互联网中介企业的发展也大多并不顺利。

互联网中介集体滑铁卢

与90年兴起的房产中介结局相比，在2014年前后，借助房地产O2O风口崛起的爱屋吉屋、Q房网、房多多、搜房网等互联网中介的结局似乎也并未好到哪里。当年高喊着“干掉中介”的爱屋吉屋依靠佣金全免的补贴政策迅速获取市场份额，一年后，资本蜂拥而至，据媒体报道，仅在2015一年内，爱屋吉屋就曾拿到三轮上亿美元融资，并迅速成长为行业“独角兽”。期间，爱屋吉屋还在上海和北京开展了二手房业务，后又疯狂在广州、深圳、天津、杭州等其他一二线城市开店招人。然而这种疯狂的烧钱模式和大规模开店的虚假繁荣，并不能通过自身造血能力而得以持续，再加上当时遭遇楼市调控，二手房市场降温，爱屋吉屋的财务负荷越来越重，亏损日渐扩大，最终在2019年1月底，爱屋吉屋宣布停止业务运营，进入清算程序，至此，这家被资本催熟的独角兽在经历了四年的大起大落后，归于沉寂。

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同样是在这一年，平安好房停止了官网和APP的对外业务，将网址和APP全部搬到了平安城科，所有新房、二手房和租赁的经纪业务均停止，不再接受新的合作，基本告别了房屋买卖的相关业务。Q房网和好屋中国则分别卖给了国创高新和明牌珠宝，不过卖身后的Q房网现状依然不容乐观，据媒体报道，去年下半年Q房网就曾传出业务收缩的消息，并关闭了800多家门店，今年8月份，Q房网又深陷欠薪困境，不仅被员工讨薪，也被供应商追债。据收购方国创高新2020年与2021年披露的业绩来看，Q房网连续两年持续亏损，亏损额也从5283.6万元增至7.9亿元。

同一时期的互联网房产平台还有搜房网和房多多，两家企业均深陷退市漩涡。搜房网作为世纪之交成立的国内首家互联网房产平台，曾在2014年达到发展顶峰，创下2500亿元交易额的辉煌战绩。但却在转型之际，惨遭同行重锤，从此一蹶不振。据媒体报道，2022年5月18日，因未按时向纽交所提交某些报告，搜房网（房天下）被通知，纽交所开始对其启动退市程序，其实早在两年前2020年的10月，搜房网就曾收到过私有化要约。

另一家曾经风光显赫的房多多月登录美国纳斯达克，但很快，受疫情与行业环境压力，时收到了纳斯达克的退市通知。今年初，房多多也曾因为每股股价不达1美元收到退市警告。而业绩方面，房多多情况也并不乐观，数据显示，房多多自上市以来，净利润一直处于亏损状态，2019年、2020年两年，房多多分别录得净亏损5.1亿元和2.2亿元，到了2021年净亏损扩大至12.03亿元，经营活动产生的现金流也为负的6060万元。

掉队的“中间带边缘玩家”

在房地产低迷的大环境下，不仅互联网房产中介遭遇滑铁卢，传统中介的日子也不好过。先说我爱我家，2022年6月以来，我爱我家开始收缩业务，关停合肥、烟台、长沙等地的加盟业务，随后又终止了策划15个月的定增。业绩方面，我爱我家近三年出现净利润大幅度下滑，据财报披露，2019至2021年，我爱我家的营业收入分别为112.12亿元、95.75亿元、119.63亿元，净利润分别为8.27亿元、3.12亿元、1.66亿元，扣非净利润分别7.35亿元、3.20亿元、1.22亿元。虽然今年上半年营收同比下滑幅度并不多，但表现在净利润上，下滑幅度却超过200%，出现了自2017年借壳上市后首亏。此外，我爱我家第二大股东五八公司还在我爱我家发布半年报的次日，宣布大比例减持。

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地产一梦三十年，醒来已是江湖远，这句话放在中原地产身上再合适不过。最早起步于香港的中原地产，在当时可称之为房产中介行业天花板，它不仅是业内的先行者，更是内地房地产中介企业的领路人。当时包括链家、我爱我家、中大恒基等在内的多家企业都曾向中原地产取经，学习先进的管理实操经验。但就在2008年，金融危机的爆发，导致中原地产高层做了错误的战略预判，从而被内地链家、我爱我家等企业反超，随后中原地产又在互联网O2O风口掉队，此时已“退隐”多年的施永青虽然再次重出江湖，但也未能挽回中原地产早日荣光。2021年下半年开始，在疫情与政策收紧的背景下，中原地产开始进行大规模裁员降薪和关店，内部高管层也出现“大地震”，再加上接班“太子”无钱也无权，中原地产这个昔日行业老大哥最终只能看着同行望尘莫及。

同样是成立于上世纪90年代的另一位行业老大哥“世联行”虽在深交所上市，可如今它的现状也可谓水深火热。20世纪末，世联行的估价业务、销售代理、顾问咨询等业务做的风水水起，在全国大肆扩张，更是在2009年挂牌深交所成为内地首个登录A股的房产中介公司。2010年-2014年，世联行的新房代理业务销售额屡创新高，一度在2014年甚至超过了四千亿元。但后来由于创始人陈劲松执意要走业务转型路线，且转型结果并不理想，2018年至2019年，世联行出现了严重的业绩下滑。2021年因大客户恒大的倒台，世联行，导致去年亏损额超12亿元。

掉队的不止早年的行业老大哥们，成立于世纪之交的麦田房产和易居中国，也被后起之秀贝壳和安居客远远甩在身后，两者也均在近两年选择与互联网大厂合作。前者于去年牵手了字节跳动，后者则和阿里合作推出了“天猫好房”。2021年11月底，有市场消息称，互联网巨头字节跳动旗下的房地产业务平台幸福里拟收购麦田房产20%的股权，同时麦田房产将有部分高管调往幸福里。另外此前10月份，幸福里就曾收购了麦田房产旗下的北京福旺房地产经纪公司。

2000年成立的易居中国，在创立最初发展顺风顺水，在业内位列前三甲，2007年易居中国赴美上市，后又与新浪合作成立新浪乐居开垦房地产互联网业务，2016年易居中国宣布完成私有化从纳斯达克退市，后又在2018年挂牌港交所。当时的易居股东囊括了房地产行业半壁江山，其中就包含恒大、碧桂园、万科和融创等诸多知名房企。2020年易居中国宣布与天猫合作推出“天猫好房”，但是好景不长，在政策监管、行业下行与疫情多重因素作用下，易居中国业绩出现严重下滑，并在 2021年底录得88.93亿元的巨额净亏损，此外，今年9月易居中国还发布公告称，将延迟刊发2021年年报和2022年中期业绩，且至今尚未发布今年中期业绩。

再来看在港股上市的美联集团、合富辉煌、方圆生活服务及当代置业，在大环境的冲击下，上市企业也难以抗风，业绩均遭遇重创。其中美联集团和合富辉煌股价均在1港元左右徘徊，今年上半年美联集团收益跌半，净亏2.23亿港元，同比由盈转亏，合富辉煌同期也录得亏损4.87亿元。方圆生活服务曾在一天内三度被法院列为被执行人，且近三年经营性活动现金流均为负，今年上半年负债率更是创近五年新高。当代置业方面则在今年6月份传出申请破产消息，且与易居中国一样，至今尚未披露今年中期业绩。

行业龙头同样境遇不佳

地产行业的艰难岁月里，中介行业两大龙头企业——贝壳和安居客也未能安稳，2021年5月，在贝壳找房上市不到一年，创始人左晖去世，期间贝壳找房深陷反垄断疑云，股价遭遇大跌。另外据2021年贝壳披露的业绩数据，贝壳增收不增利现象明显，净利润同比下滑6成，今年上半年净收入也跌去40%多，录得亏损近25亿元。在业绩下滑的同时，贝壳也开启了裁员和关店潮，据悉截止今年5月份，贝壳已传出三次裁员消息，今年上半年经纪人数量也从年底的45.4万人降至38万人，且相比去年底，今年上半年贝壳关闭门店8200多家。更糟糕的是，去年底贝壳还遭到浑水机构做空，一篇长达77页的做空报告，将贝壳类比作瑞幸咖啡，称其新房总交易额和佣金收入数据存在夸大成分，涉嫌系统性欺诈。贝壳也于今年4月被美国证券交易委员会列入预摘牌名单，贝壳当前市值相比上市之初，股价下跌一半，市值缩水至1/3。

图片来源：视觉中国

另一个被58同城收购的巨无霸安居客，近些年则一直在上市路上碰壁。据悉，截止2021年底安居客曾三度更新招股书申请在港交所上市，但至今上市未果。与此同时，去年央视网《租房平台假房源泛滥，安居客和58同城是虚假房源重灾区》一文，更将安居客推上了风口浪尖，大众深恶痛绝的假房源问题再次被搬到台前，安居客的品牌形象与口碑进一步受损。

除此之外，安居客最严重的问题在于其单一的收入结构，据安居客公布的2018年-2020年业绩显示，其在线营销服务收入占比逐年增加，且所占总收入比例一直在95%以上。另外虚假房源的泛滥也在一定程度上暴露了安居客的流量焦虑，据悉，安居客在近些年的销售与营销支出比重均占总营收的四成以上。未来行业存量市场竞争加剧的背景下，过度依赖单一业务和流量的安居客似乎前途更加堪忧。

长租公寓的“穷途末路”

盘点完各大房产经纪企业，我们再来看看当年借助房地产O2O风口崛起的两大长租公寓品牌——自如和蛋壳公寓境遇几何。蛋壳公寓成立于2015年初，自成立至上市，蛋壳仅用了五年时间。期间，借助“互联网＋”的风口与“租购并举”的政策东风，蛋壳拿下了开物投资、优客工场、高榕资本等机构的多轮融资，在全国十三城布局，并在2020年1月成功登录美国纳斯达克。

在疯狂的融资＋扩张模式下，蛋壳公寓在前几年可谓风光无两。然而好景不长，原以为登陆了资本市场，通过烧钱跑马圈地就能高枕无忧的蛋壳却遇到了疫情暴击，在上市不到一年的时间，蛋壳就被爆出资金链断裂，高管卷钱跑路的消息，随后蛋壳北京总部也出现了大量租客维权，一夜之间，蛋壳从资本追捧的明星沦为行业“弃儿”。

图片来源：视觉中国

脱胎于链家的自如，虽未如蛋壳一样惨烈，但如今也并不好过。近两年，自如一直深陷“逆势涨价”舆论漩涡，遭到大量租客投诉，除此之外，今年6月，有媒体报道，自如总部开启了大规模裁员，预计裁员比例20%。对内缩减成本，对外坐地起价，其背后暴露了自如最根本的业绩下滑问题，数据显示，近两年受疫情影响，自如业绩一直承压，2019-2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元，尽管去年收入同比增长了23%，但相比于疫情前的2019年，仍下降近五成。

三、官方下场、物业入局，地产经纪行业未来何从？

皮之不复,毛将焉存。正如我们前文所提到的，当下国内房地产市场在市场波动、行业周期与疫情的多重影响下持续低迷，居民购买力和交易情绪也持续走弱，房地产中介行业也深受影响，上到行业龙头下到中小企业都无一幸免，裁员、闭店、业绩亏损下滑等情况已成为业内常态。面对行业如此困局，不少企业没有选择坐以待毙，而是积极拓展多元业务，力图家通过数字化、家居家装和社区业务等跨界业务来实现自救和跨越危机周期。

例如，在数字化方面，贝壳最早在2018年推出的房屋信息大数据库——楼盘字典，覆盖全国超过2.5亿套房屋信息，不仅可为真房源管理提供支持，也能为购房者提供决策参考依据。另外，贝壳近几年还将VR、AI等新技术应用到看房、找房和装修等场景中，不仅自身实现降本增效，更加助推了行业数字化进程与发展。安居客联合58同城，共同打造的“3D售楼处”，将线下售楼处全真复刻至线上，为客户打造沉浸式购房体验，此外，安居客打造了包括“微聊客”、“云店通“和”云聚客“等多个数智化产品，助力房地产企业打通在线营销全链路。另外一家头部企业我爱我家方面的数字化布局也是始于2018年，主要围绕业务和服务流程数字化，以及和贝壳同样的打造VR技术在找房、看房的多场景应用。

在家居家装方面，目前贝壳、我爱我家和安居客等巨头对该业务均有布局或涉足。2021年11月，贝壳宣布实施“一体两翼“战略，其中的”两翼“就指家装、家居两大领域。另外贝壳此前还推出了标准化整装品牌“被窝家装”，并且收购了整装品牌“圣都家装”。深耕家居家装业务多年的安居客、58同城，在今年上半年推出一键换装”新产品RENO VR，为用户打造数字化家装综合解决方案，我爱我家则是早在2019年就收购了互联网家装平台公司“美住网”以扩大业务范围。

社区业务方面，近两年不少中介企业依靠“近水楼台先得月”的优势，在社区生态领域“搞事情”。最早的例如链家和我爱我家门店为社区提供免费打印、免费热水、手机充电等服务，链家甚至还布局过社区便利店，我爱我家发布社区公益体系，为10万个社区一年内提供1000万小时服务。此外还有最近靠卖咖啡、大闸蟹、白酒等商品出圈的21世纪不动产，据悉，21世纪不动产还推出了“21生活优选”，并且内部已成立 C21 社群生态事业部，由联合创始人亲自带队。

在房地产经纪企业跨界发展多元业务、寻求自救的同时，房产经纪行业内部的竞争格局也在发生新的变化。在房地产存量时代下，行业内部竞争愈发激烈，“分蛋糕”的玩家越来越多，除互联网大厂外，近两年不仅有政府亲自下场做“二手房交易平台”，甚至还有物业切入房产经纪赛道。

2021年8月，杭州官方二手房交易监管平台推出“个人自主挂牌房源”功能，据悉，该功能一出，迅速遭到网友围观，一度造成平台系统崩溃。不少网友称，此功能的推出，未来是否会导致中介行业像与教培行业一样消亡，还有不少网友拍手称快，表示房产中介“这个毒瘤”终于要被替代了。其实杭州并非国内唯一推出房东直售房源的城市，此前河南省永城市，也曾建立过一个官方二手房交易系统，力图通过平台为买卖双方提供真实安全有保障的房产交易。此外，深圳也曾短暂上线过一个带有“个人自助卖房”的二手房交易系统。

图片来源：杭州住建局

多个城市官方先后推出二手房交易系统显然是直奔房产中介行业去的，诚然，官方搭建的二手房交易平台具有天然信任背书，在房源信息安全上相较中介也更具备优势，并且最关键的是去中介化能有效降低交易成本，节省令买卖双方头痛的中介费用。那么房地产中介是否真如网友所言会被官方取代，直至消失呢？显然不会。有中介机构称，买卖房子交易流程繁琐，像涉及到产权、政策、税费、贷款及买房资格等环节，中介的存在不可或缺。易居企业集团CEO丁祖昱也表示，杭州官办二手房交易平台，主要是表达一种态度，靠这个平台完成市场化交易，几无可能。

“因为如果真的按照杭州政府所言，未来房屋买卖并不是必须通过中介，而可以引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易的话，那么政府需要面临的最大问题就可能是关于平台的运营成本。因为此前‘业主直售房源’功能刚推出就导致了平台宕机崩溃，后续若有大量用户进入并交易，运维成本和交易后续的服务又当由谁提供，所以一个政府房源平台彻底干掉房地产中介产业是不现实的”，盘古智库高级研究员江瀚表示。

官方推出“业主直售房源”功能，其背后的目的，一方面在于降低中介费，进一步降低市场买卖和租赁成本，但更重要的是传递出进一步规范行业、倒逼行业效率提升的信号。

过去中介费主要是靠中介门店的地理位置优势、以及信息差和信息不对称进行赚钱，而随着房地产进入存量时代、市场信息流动效率的提升，传统的基于信息差的中介服务价值正在消失，中介要想办法提供更多的专业化增值服务，重新定义自身在房地产交易过程中的身份，来实现新的价值链条的重塑。例如，过去国内中介交易多实施双边代理模式，不过随着行业进一步发展，欧美国家的“单边代理”模式正在成为新的发展方向，这种模式下买卖双方都会有各自的经纪人，类似于今天的保险经纪人或律师的角色，能充分保证买卖双方的最大利益，房地产中介费的价值也在这个过程中从依靠信息转向依靠专业服务。单边代理模式也将对从从业人员的资质提出更高的要求，并有可能需要持证上岗，因此，未来房产经纪人自身素质和专业度也会进一步提升。

除了官方下场搅局，近两年物业在房产经纪领域也是动作频频。10月28日，仅上市一个月的万物云斥资数千万投资了深圳一家名叫“宅猫找房”的房产交易中介平台。11月9日，碧桂园服务发布公告称，拟以总代价约2.33亿港元收购合富辉煌144,753,495股股份，占目标公司已发行股本约21.47%。此外值得一提的是，万物云并非首次投资宅猫找房，去年10月万物云旗下全资子公司深圳市万物为家控股有限公司就曾投资过宅猫找房。由此便可看出物业急切入场的热情。物业的入局，会对房产经纪行业有何影响，未来房产经纪行业发展趋势又当如何？

图片来源：宅猫找房官网

由于物业公司较为分散，不像贝壳、我家我家等房产经纪公司拥有线下门店基础和区域管理布局，也没有形成统一的交易规模，因此许多物业选择与中介平台合作，实现共赢，随之，“物业＋中介”的模式也成为当下房屋租赁的重要模式之一。值得一提的是，前文我们所提到的万物云所投公司“宅猫好房”就是一家基于与物业合作成立的新型互联网中介平台。该平台官微介绍自己是一家创新型移动互联网社区房产交易平台。

对于该模式对中介行业有何影响，房地产和互联网研究院院长相国良表示，社区新型房产交易平台的特点在于：一是模式较 “轻”，抛弃了门店的重资产；二是物业身份可能更方便与房源供给方、客户沟通，甚至在社区开展租售业务也更为便利；三是中介费较低，在最后一公里可吸引对价格敏感的客户。不过，从规模上分析，目前这类交易平台还无法同传统中介相抗衡。

对新型房产经纪模式未来会不会成为行业新趋势，合硕机构首席分析师郭毅给予了肯定说法，他表示，目前新型房产交易平台最大的优势在于降低获客成本和日常运营成本，而传统中介无法摆脱线下门店的高成本和人力运营模式，同时，传统中介还需要线上线下协同才可实现业务链闭合。而新型房产经纪模式通过合作物业，社区居委会等，具有优秀的信任背书，且在降低获客成本的同时，线上运营还规避了布局门店的运营成本，因此，新型房产经纪模式势必会形成新的发展趋势。

相国良则称，社区里运营的租售模式，未来能否成为主流，目前还无法判断。在当前的市场环境下，传统中介门店也没有大规模缩减，其在市场中的优势依然存在。不过，值得肯定的是，社区新型房产交易平台是多种经营方式的有益补充，其中有“类加盟”和“类物业租售”，都是可以尝试的轻资产运营方法。

房产经纪行业跌宕起伏三十余年，历经线下战役、互联网O2O和行业混战的多轮博弈周期之后，有老面孔离去，也有新势力在不断入局。如今站在房地产存量市场的新起点上，“房地产中介”行业正在被重新定义，未来无论从业务模式还是服务内容来看，属于房地产经纪行业增长的第二曲线正在加速到来。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）

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