科技猎谢娜、张杰“跳单”风波背后：房产中介模式之辩
谢娜、张杰“跳单”风波背后：房产中介模式之辩
界面新闻
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业内人士认为，该事件或许是规范国内中介行业的契机，无论是买方还是卖方，唯有依赖专业的中介角色，交易方可顺利进行。
图片来源@视觉中国
钛媒体注：本文来源于微信公众号界面新闻（ID：jiemianwow），作者 | 王婷婷，钛媒体经授权发布。
2月7日，一则关于谢娜、张杰为省高额中介费而买房“跳单”的消息刷屏，引发热议。
次日，谢娜和张杰方律师发表声明，否认“跳单”行为。此后，事件继续发酵，2月9日，中介霍某在接受媒体采访时坦言，后期如能获得佣金，将全额捐出。
目前，事件真相仍然扑朔迷离，尚无定论。不过，除了“跳单”行为，由该事件争议也掀起了对 “中介”“佣金”等关键词的讨论，房产中介再次被推向风口浪尖。
网络上对此议论不止。有网友表示，“超百万的中介费，收取模式本不合理，需要整顿”；也有人认为，“既然嫌贵就别找中介”；还有人建议直接取消中介。
一直以来，社会对房产中介持褒贬不一的态度。一方面，通过中介购房更具保障；另一方面，按房价支付佣金的标准令人难以接受，以及中介行业的从业者专业性也参差不齐。
因此，业内人士认为，该事件或许是规范国内中介行业的契机，无论是买方还是卖方，唯有依赖专业的中介角色，交易方可顺利进行。
“跳单”罗生门
事情发生在两年前。
根据上海房产经纪人霍某的发文，在2019年6月21日和22日，霍某分别两次为张杰、谢娜带看上海思南公馆的房源，后者以不喜欢该房为由不再购买。2020年夏天，霍某发现二人已私下联系房东，并购买了该房源。
根据霍某提供的信息，二人所购房源为思南公馆东苑7号101室，出售方式为二手房，面积341.77平方米，竣工时间是2010年，于2019年12月14日正式完成网签，成交价格为5920万元。在此之前，霍某对该房源给出的报价为6200万元，高出了最后成交价280万元。
查询显示，谢娜、张杰完成房源交易是在上海永业房屋销售有限公司，该公司和原房源的房东上海思和资产经营管理中心，同属于上海永业企业(集团)有限公司名下。在霍某看来，谢娜、张杰二人属于“跳单”行为，以此规避百万中介费。
2月8日，在接受媒体采访时，霍某表示，虽然当初带看时还未谈及中介费问题，但按照惯例，买家1%加卖家1%的佣金比例，合计将近120万元。
上海市不动产登记簿显示，所购的思南公馆房屋类型为公寓且并非个人购买，房屋权利人为重庆眉开眼笑文化传媒有限公司。据天眼查信息显示，该公司于2019年10月成立，法定代表人罗正英，谢娜为疑似实际控制人，持有该公司99%的股权。
在“跳单”事件不断发酵后，2月8日下午，谢娜张杰方律师发表声明，称霍某捏造事实，以及提及的“跳单”“威胁”等虚假信息已涉嫌造谣诽谤。
对此，霍谋通过微博作出回应，称谢娜、张杰需拿出有力的证据，证明自己未跳单。他表示，最终网签上述房源的“中介公司”，与房源卖家为同一公司的子公司，且并不实际经营二手房业务。
双方仍各执一词。不过，界面新闻从律师、房产分析师处获悉，从目前已知信息，尚无法判断张杰谢娜夫妇是否真正构成“跳单”行为，还存在诸多疑团未解，比如带看时是否签了看房协议书、合同有没有约定服务费具体条款、房源是否为经纪公司独家房源以及中介与房东有没有签署约束性条款等。
“跳单”，主要存在于中介领域，指买受人或出卖人已经与中介公司签署了相关协议，并利用中介公司提供的信息与机会，跳过中介公司私下达成交易的行为。目前，《民法典》第九百六十五条中有明确，委托人“跳单”应支付中介报酬。
伴随着双方各自的回应，事件再次引起广泛热议，网友的关注焦点也开始从明星、豪宅转移至整个中介行业。
目前，在国内的二手房交易中，约有85%的交易是由中介机构完成。在二手房市场这条赛道上，前有贝壳、我爱我家、麦田、等头部房产中介公司已经占据了一定的市场份额，后有房车宝、塘鹅、有瓦、朴邻等地产公司的旗下中介品牌也开始纷纷布局中介业务。其中，在2020年，贝壳的市场占有率就达到了13%，目前仍在继续扩张中。
根据平安证券预计，2024年全国房产交易总额将达到30.7万亿元，我国经纪服务佣金收入将达5078亿元。至于具体佣金标准， 各地也不尽相同。在北京，房屋中介费由买方承担，而在上海、广州、成都城市，中介费则由买卖双方共同承担。以链家为例，上海买方付成交价2%、卖方出1%，广州买方出成交价的1.2%、卖方出1%。
“跳单”事件也正是源于此。
中介争议
长期以来，虚假房源、阴阳合同、服务差等现象在房产中介行业中频现，且高佣金为购房者所不满。
以张杰、谢娜被指“跳单”事件为例，除了焦点在明星、豪宅外，事件中涉及到的房产中介费收费模式也一直备受争议。
我国现行的标准按照《关于房地产中介服务收费的通知》执行，其中规定，房屋买卖代理收费，依照成交价格总额的0.5%—2.5%收取，独家代理收费可适当提高，最高不超过成交总价的3%。
在一线城市如上海，购买一套住宅房屋的总价动辄上千万元，中介费轻易便可达数十万元。涉及到豪宅，购房者所需支付的中介费则更高。
但事实上，中介在带看、签约、过户、收房等环节提所供的服务并无太大分别，而购房者支付的佣金相差很大。类似能否按具体服务项目逐项收费、由买家单方支付佣金的模式是否合理等呼声再一次出现。
2月9日晚，房产分析师羊迪告诉界面新闻，佣金比例只是行业常规，但对于豪宅等项目，是可以有弹性空间的，“尤其是这种千万豪宅，不是非得2%，中介费可以谈。”
在国内房产中介领域，经纪人之间的竞争关系往往大于合作关系。究其原因，主要在于中国房产经纪复杂流程化的环境里，最终的分佣只体现在成交环节，而其他经纪人的工作如发掘和带看房源等并未体现出实际价值。因此，在中介领域里，飞单、跳单情况并不少见。
除此之外，房产中介参差不齐的职业素养和专业能力，也不断引来质疑。此前不久，在“上海最惨购房人”事件中，购房者伍亭颖因银行放贷延迟而致违约，被判赔付违约金300万元，也令人们对其服务中介生疑，认为有故意“套路”购房者之嫌。
据此前一份调查问卷显示，有86%的受访者表示对房产中介的服务并不满意，甚至有人提出应该全面取消房产中介。
一位合格的房产中介服务项目，并不局限于带看、签约。查询发现，除了前期的权籍调查、使用状况调查、行情调查到确立成交意向，订立交易合同、办理产权过户及入住手续，甚至代办贷款等，几乎涵盖了买房全过程。
而房地产交易本就具有低频大额的特征，且二手房交易复杂程度远大于新房。对于绝大多数购房者而言，中介的专业服务对其仍具有不可替代的价值，起到筛选信息、辅助决策，提供资金监管、保证交易安全的作用，既省事，也更有保障。
这意味着，在现行条件下，较之网友呼吁的“去中介化”，规范中介行业相对更具现实性。在羊迪看来，美国MLS模式值得借鉴。
即以会员联盟形式，将不同房产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在同一网站的共享数据库中。在MLS模式下，美国房产经纪人正是“单边代理”模式，即经纪人只能代表买方或卖方来做单，两边经纪人各为其主，成交之后，各自收佣。
交易模式转型
房产中介也在进一步加速行业洗牌，去劣存优。
近年来，为了促进二手房市场的良性健康发展，我国部分城市在规范房产中介方面也开始试水。
去年，杭州和上海就出台了相关措施，买卖双方可以直接交易。2021年11月19日，新版二手房交易网签系统正式在深圳市住建局官方房地产信息平台上线，首次引用了“单边代理”模式。
在国外，多是实行房单边代理制，中介公司为买方或卖方某一方的独家代理人而非交易撮合人，期限为3-6个月。买方经纪人尽力争取低价，卖方经纪人尽力争取高价，而交易撮合人只争取尽快成交。
“像我们国内这种中介，就是属于撮合交易”，羊迪告诉界面新闻，在美国的买方经纪人和卖方经纪人模式中。类似于保险经纪人或律师的职业，他们会从更专业的角度上出发，即买方经纪人帮忙选房，卖方经纪人去帮忙谈价。
一直以来，国内的中介都是双边代理居间模式，撮合交易实际上也会造成经纪人有可能明知道房屋产权有瑕疵或建筑质量存在问题，或者明知购买人在购房资格或者支付能力上有问题，也要强行去促成交易而拿佣金，后续便容易造成一系列纠纷和法律问题。
在MLS模式下，房产经纪人除了应按法律法规取得资质，还应遵守相关房地产经纪的法律法规与行业自律规范。房产经纪人经过专业的训练，考试合格后需要先加入全国房地产经纪人协会后，经过协会所有的考核方可持证上岗。
在国内，推行MLS模式还有一定的难度。一方面，房地产经纪人与客户之间无法建立信任关系，另一方面，经纪人和经纪人之间缺乏信任和合作精神。
作为房产经纪行业发展的推动者，贝壳借鉴美国房产中介协会的MLS模式，正以ACN（经纪人合作网络）逻辑，打破经纪人、店东、品牌之间的边界，致力于变经纪人之间的竞争为合作，提升经纪人服务效率。
房得宝也是MLS试水者之一。据房得宝运营总监洪涛此前透露，其初心便是制定有效的游戏规则，鼓励经纪人把真实的、优质的、独家的房源放到平台上，经纪人之间能够互惠互利，形成利益共同体，做中国市场的MLS。
但能否真正践行MSL模式，尚需时间来验证。
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