蛋壳公寓们“爆雷阵阵”，长租公寓真是一门坏生意吗？

图片来源@视觉中国

文｜商业数据派，作者 | 冒诗阳，编辑｜王一粟

长租公寓的“雷声”，没有最大只有更大。

10月14日，社交网络出现蛋壳公寓“破产跑路”的传闻，虽然当日下午蛋壳官方即出面否认，称“经营活动正常”，但同时也承认，“与部分合作方存在商业纠纷”。事实上，与蛋壳公寓存在纠纷的，既包括合作商，也包括业主、物业、租客等，拖欠房租、拖欠付款，是声讨者集结的原因。

实际上，外界对于长租公寓业者跑路的消息似乎已不奇怪。今年以来，长租公寓频繁“爆雷”，从今年7月的品程优居、优客逸家等，到8月的友客公寓、岚悦公寓、沃客公寓等，再到9月的寓意公寓、适享公寓，以及不久前的小鹰，长租公寓品牌中仅有名可考的“爆雷”名单就多达二十余家，且随着时间的推移，出现财务问题的长租公寓品牌由小及大。

除了万科泊寓、自如寓等少数集中式长租公寓项目外，大多数长租公寓采用分散式的“二房东”模式，即规避自持物业，从个人房东手中收房，签订委托协议，后扮演运营商的角色，对房屋进行简单装配后再出租给租客，签订租房合同。正常模式下，运营商向业主支付租金，同租客收取租金，从中赚取差价。

如此来看，即便正常经营，长租公寓本质上也是一门低回报的长周期生意。一方面是装修的一次性投入，另一方面却是个人房东违约等风险导致成本摊销周期较短，此外房租的波动又使盈利不确定性增加。综合来看，资金压力、房源成本、盈利问题等始终困扰着长租公寓行业。

在上述困难下，大量长租公寓品牌失去耐心，在实际经营中违背商业逻辑，“高收低出”、“长收短付”，以高价收房低价出租，试图以时间差周转资金，一旦周转不灵，即面临资金链断裂的危险，这是大量长租公寓“雷声阵阵”的根本原因。

根据贝壳研究院的统计，2020年上半年，有七成经营不善的长租公寓，都是因为此种“高收低出”模式。疫情影响下，这些长租公寓品牌的资金链问题更是被急剧放大。

（数据来源：贝壳研究院）

但无论如何，长租公寓仍是一门有市场需求的生意。导致长租公寓正常经营困难的最大原因，在于土地价格、委托租金高企。随着政府监管加强，以及金融、税收优惠政策的出台，这些问题有望得到缓解。

今年长租公寓的集中爆雷，一定程度上是由经营者高风险的经营行为，以及疫情等市场波动共同作用的结果。随着不良经营者相继退出，长租公寓市场长期需求仍在。

长租公寓是一门怎样的生意？

被“讨债者”围堵之前，蛋壳曾是长租公寓领域的佼佼者。招股书信息显示，从2015年至2019年，蛋壳公寓旗下运营的房间数量从2434间增长至43.83万间。与此相应的，随着蛋壳规模的扩大，各项费用也急剧攀升。

（数据来源：蛋壳招股书、财报，制图：商业数据派）

按照可出租房间数量排序，蛋壳目前是国内第二大长租公寓运营商，仅次于未上市的自如；此外，另一家上市长租公寓运营商青客排名第三。

今年1月，蛋壳成功登陆美股，在此之前五年的成长道路中，共获得近60亿元的融资。其中，老虎环球基金为最大机构投资人，上市前占股20%；愉悦资本上市前持股15.7%；蚂蚁金服为战略投资方，上市前占股7.8%；此外，CMC资本、高榕资本、春华资本等知名投资机构都是其投资人。

虽然是互联网背景的长租公寓，蛋壳的商业模式实际仍然类似于传统的中介机构，通过租金差与服务费盈利。

然而，伴随着蛋壳规模扩张的，却是亏损的持续加剧。根据蛋壳登陆美股后的首份一季报，公司当季实现营业收入约19.4亿元，同比增长62.48%，但同期亏损为12.3亿元，亏损幅度比上年同期净增长约4.1亿元。

（数据来源：蛋壳招股书、财报，制图：商业数据派）

实际上，长租公寓蓬勃发展的背后，是一二线城市刚性的市场需求。以北京为例，根据万科此前的调研，2017年北京租房需求为860万人，但可供租赁的合规房源仅有250万套。如此巨大的差距，导致租房成为绝对的“卖方市场”，房屋环境普遍恶劣，租客处境充满着不确定性。对于中高端租客而言，长租公寓本是提高产品质量，降低租住不确定性的一项解决方案。

即便源于正常的市场需求，但长租公寓这门生意却并不好做。正如蛋壳的难题的一样，“增收不增利”是长租公寓普遍面临的困境。这背后，资金压力、房源成本、盈利问题等始终困扰着这个行业。

为此，自如一位工作人员告诉《商业数据派》，以北京传媒大学地铁站附近的一套51平米独立一居室为例，该房从房东手中收房的委托价格为4260元，委托期两年；自如为该房一次性投入装修改造、家电配置费用合计约为2.1万元。按此粗略计算，两年周期内，自如将为该房源合计投入成本10.2万元。

然而，由于近期北京租房价格普遍下降，该房源参加促销活动后，实际每月出租价格为4490元，按此价格计算，自如实际收入约为10.8万元，不计算服务费等其他收入，两年合同期内，自如单从房租中赚取的租金差仅有6000元，期间，自如还需承担房屋空置、业主毁约等风险。

“今年行情发生变化，很多房东都因为卖房而提前毁约。”上述自如工作人员告诉《商业数据派》，此外，由于今年房租价格普遍下降，自如手中又囤积了大量房源，其中不乏是在房租较高时收来的委托房，这些房源往往随行就市，亏损出租，“对于亏损房源，自如会跟房东重新谈委托价格，谈不拢的话，自如宁愿毁约赔付一部分钱。”

为规避此种不可控的市场变化，目前自如新签下的委托房，大都开始缩短委托周期，合同期以两年为多。然而，缩短周期面临的又一个问题在于，成本分摊周期变短。一次性投入的装修、电器费用原本可分摊在三年甚至更长周期内，现在只能分摊在两年中核算，这大大降低了经营的灵活度，也让长租公寓在高端产品的打造上投鼠忌器。

此外，缩短周期的做法，也一定程度上削弱了长租公寓产品的竞争力。相较于个人房东租房，长租公寓的优势在于确定性，租客“长租长有”，不致于面对无理调价和频繁搬家。但委托周期缩短后，此种优势不再。

为何长租公寓频繁爆雷？

据贝壳研究院统计，截至2020年上半年，媒体公开报道陷入经营困境的长租公寓就多达84家；此前，2019年已有52家长租公寓面临不同程度的资金链断裂、跑路或倒闭。

这背后，面临上述困难，大多长租公寓运营商无心正常经营，而是借用“高收低出”、“长收短付”的经营方式，从房东处高价收取房源，再低价租赁给租客，但要求租客一次性付清较长周期的房租，但在支付房东租金时按短周期支付，试图在时间差中经营现金流，由此出现不同程度的“庞氏骗局”。

以不久前传出“爆雷”的深圳小鹰找房为例，该公司成立于2019年，业务主要在广东地区，已拓展至深圳、广州、东莞、珠海、佛山等多个城市，旗下分公司15家。据媒体报道，经过小鹰找房仅在深圳市场就拥有约5000套房源。

根据《财经》杂志报道的一个案例，一位深圳业主通过小鹰找房托管出租房屋，每月的租金为7100元，然而，他的租客每月的租金仅为6100元，但要享受更多优惠方案，租客可以选择短时间内支付9个月的租金，获得一年的居住权。如此计算，租客实际每月租金仅为不到4600元。

然而，在此案例中，小鹰找房可以短期内从租客手中获取约5.5万元的资金，再加上押金等，小鹰找房实际获得的现金更多。此后，小鹰找房再按每月7100元的委托价格支付给房东，由此在时间差中形成资金沉淀。

通过长租短付扩大资金池，再通过“高收低出”扩大盘面，收入大量房源的同时短时间出租出去，小鹰找房等长租平台不仅能在市场上快速扩张，抢占房源和租客，还期望通过经营现金池，套取更多利益。

然而，风险在于，一旦长租公寓资金链断裂，这场“庞氏骗局”即轰然倒地。最终房租无法支付，房东利益受损。此外，从目前的案例来看，被违约支付的房东大多希望收回房源再次出租，以降低损失，由此就带来大量租客无家可归。

更为严重的是，这种模式还经常伴随着“租金贷”，大量租客由于无法一次性拿出过高的租金，在同长租公寓运营商签订合同时，同运营商指定的金融机构签订贷款合同，由金融机构替租客一次性支付房租，再由租客按周期算利息向金融机构还付房租贷款。此种模式下，即便租客居所被房东强行收回，其仍然要向金融机构还付贷款。这本质上是长租公寓运营商转借租户信用，借贷搭建资金池，进一步提高了风险。

（制图：商业数据派）

本就高风险的经营行为，在今年更被加剧。由于疫情影响，不仅加剧了长租公寓运营商的资金链的危机，还使得租房市场预期生变， 最终导致接二连三“爆雷”。

长租公寓运营商的高风险经营行为一旦破产，最终后果往往转嫁给社会。在多起长租公寓“跑路”事件中可以看到，房东驱赶房客断水断电，房客为捍卫权利则，甚至威胁破坏房屋设施，此种案例时有发生。

长租公寓的长期价值何在？

面对长租公寓市场的乱象，政府部门已然介入。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，其中监管措施多达60余条，将长租公寓“高收低租”“长收短付”“租金贷”等高风险经营行为纳入监管。

在此之前，广东、杭州等地也相继出台涉及长租公寓经营的规范措施。今年8月，杭州出台政策规定，8月31日起，住房租赁企业向房东支付的租金以及向租客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金，应缴入租赁资金专用存款账户管理；专用存款账户中的部分资金须冻结作为风险防控金。

除了监管外，政策也在给予长租公寓以扶持，监管之外，《住房租赁条例（征求意见稿）》提出，应给予住房租赁企业一定的金融政策支持，可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠。

从各地监管措施来看，对于“高收低租”“长收短付”“租金贷”等经营方式，并未一味禁止。事实上，在业内人士看来，在合理范围内，一定程度的“高收低租”“长收短付”是企业的灵活经营方式，而“租金贷”本质上是一种消费贷，合理范围内并无不可。

综合来看，今年的集中爆雷，一定程度上是由高风险的经营行为，以及短期市场波动共同导致的结果。随着不良经营者相继退出，监管政策逐步补齐，长租公寓市场长期需求仍在。

今年的集中爆雷，一定程度上是由高风险的经营行为，以及短期市场波动共同导致的结果。随着不良经营者相继退出，监管政策逐步补齐，长租公寓市场长期需求仍在。

此外，除了“分散式”长租公寓的二房东模式外，“集中式”长租公寓也是解决方案之一。为促进，各地方政府相继释放出一批集体用地，这大大降低了土地成本。此外，在集体土地长租公寓这一模式下，由于使用年限较长，项目可以在40到50年的周期中摊销成本，从而大大增加了经营的持续性。

无论如何，长租公寓依然是一门有需求的新兴行业，经过一轮淘汰，行业商业模式和经营经验将进一步得到历练。此外，政府的监管与扶持，也将促进长租公寓行业脱离“野蛮生长”，向更规范的轨道上行驶。（本文首发钛媒体APP）