“亚洲一号”也能上市？REITs背后的物流设施风起云涌

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“亚洲一号”也能上市？REITs背后的物流设施风起云涌

港股研究社

· 2023.02.09 18:25

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京东最近发生了两件大事，两件都与物流基础设施有关。

“亚洲一号”也能上市？REITs背后的物流设施风起云涌

图片来源@视觉中国

文 | 港股研究社

京东最近发生了两件大事，两件都与物流基础设施有关。

一件是2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“京东仓储REIT”）正式登陆上交所，投资者获得了机会，去分享京东三处物流园区的收益（其中两处为京东知名的“亚洲一号”智能物流园）。

另一件发生在1月底，京东宣布将关闭印度尼西亚和泰国的电商业务，外界认为这是京东在东南亚电商“内卷”背景下，不得不放弃竞争恶化的电商业务，京东则称要专注于供应链基础设施建设，以此为核心发展国际化。京东产发在印尼投资管理了40万平方米的物流产业园。

虽然资本事件和业务事件、国内和海外看起来并没有什么联系，两者却都指向了物流基础设施的价值。京东还只是一个代表，去年以来，中国物流地产龙头普洛斯、全球最大的仓储运营商安博，以及因为海运价格暴涨而走入普通人视线的马士基，都在以百亿级别的投入加码物流基础设施。

业务的价值已经被市场充分认知，但物流仓储迈开步子转型仍然不容易。在REITs这类方兴未艾的金融工具的支持下，物流基础设施领域正在风起云涌。

REITs，人人都能“搞基建”？

在理解物流基础设施的更多变化前，有必要先解释，REITs是如何让普通人参与到这场变局中的。

REITs学名为“不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust）”，简单来说就是通过发行类似股票的凭证，让投资者通过购买这些凭证汇集资金，再委托专门的投资机构用这些资金进入经营管理，最后分红给投资者。投资者因此类似于基础设施的“收租人”。

（中金普洛斯REIT产品结构图）

早期曾引起市场关注的REITs项目有港股上市的顺丰房托，其年化收益率在8%左右，是港交所第一只以物流地产资产为主的REITs。

京东仓储REIT就是由嘉实基金设立和管理。天眼查信息此前显示，京东重庆、廊坊等地原本由京东自己持股的物流公司，已经完成向嘉实资本子公司的股权转让。

而具体到实际项目的运营，几个主体的关系大概是：京东物流和其他客户承租对应的物流基础设施，京东东鸿负责运营管理这些项目资产。京东产发则是京东东鸿的控股股东，持有京东所有自建仓储物流设施项目。

目前的相关法规限制了REITs只能购买成熟资产，一定程度上，这令不动产的收益前景变成了“可动产”，而且投资者不需要参与实体建设经营问题，风险得以降低。

因为风险小和投资门槛降低，国内REITs自2021年6月诞生起就十分火爆。《中国REITs市场2022年盘点报告》显示，截至2022年末，国内共有25只REITs产品获批，募集资金和总市值都在迅速接近千亿。

国内的REITs投资对象既包括物流地产、IDC数据中心之类的不动产，也包括高速公路、垃圾发电等产业的特许经营权。例如，2021年普洛斯与中金合作发行了中金普洛斯REIT，包含位于京津冀、长三角及大湾区的七处仓储物流园。2022年，华夏基金和中国交建推出了国内首单央企高速公路REITs投资项目。

作为投资品，要吸引外部投资者参与“基建”，必然要具备一定的收益能力，京东REITs之所以与物流行业的变局关联，就是因为其背后的物流基础设施价值。

物流基础设施投资价值何在？

目前已经上市的REIT仓储物流项目——中金普洛斯REIT与红土盐田港REIT收益都较为可观，涨幅较发行价均在30%以上。京东仓储REIT最终实现投资者总认购金额718.16亿元，网下投资者认购金额超126倍，反映了市场的热情。

（中金普洛斯REIT自上市至今实现了37.23%的二级市场涨幅）

物流基础设施的综合成熟度却非常高，具有一定的反周期性。以物流地产为例，2022年，物流地产投资总额达140亿元，为过去20年的第二高点。而众所周知，2022年的经济温度并不高。

不过，由于经营水平等因素的影响，国内物流资产发展区域差异较大。仲量联行报告显示，2022年三季度，中西部地区的物流地产空置率走高，租金也在下滑，例如成都和重庆租金环比下降了1.9%。

和特许经营权类的REITs项目不同，物流基础设施本质上是一个弹性行业，可以根据市场情况调整盈利能力。而特许经营项目往往涉及国计民生，只能实现固定收益。用金融行业近似的分类而言，物流基础设施是“股”的价值，而特许经营项目是“债”的价值。因此，普洛斯、京东等巨头旗下的物流仓储项目，因为有实力背书和经营确定性，受欢迎程度更高。

京东仓储REIT的三处不动产，是重庆、武汉和廊坊的三处物流园区——京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目、京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目。它们都是国内物流仓储领域壁垒突出的高标准物流仓储项目。

所谓的高标准，高在更专业的选址、现代化建筑、大数据和智能设备的支持（其实，高标仓也往往确实更“高”，其净高可能达到普通仓库的两倍以上），从而实现了与传统仓库相比的高效低成本。招行银行研究院的一份报告显示，高标仓的效率高达传统仓库的3倍。

京东去年公布的数据显示，其“织网计划”的成果包括43座“亚洲一号”大型智能物流园区和1400多个仓库，这是京东服务的底气所在，也是其潜在的投资价值。

国内仍有90%以上的仓库是传统仓库，和发达国家的差距不小，需要更多转型发展。而物流资产的成熟度和固定资产的特点更适合资本化。《“十四五”现代物流发展规划》中指出，仓储物流行业要稳妥推进REITs试点。

投资的收益，最终还是来自基础设施的经营价值，来自其中隐含的行业领先性。一场涉及全球巨头的底层竞争正在进一步发展。