北京上海房租上涨，长租市场回暖了吗？ | 钛媒体深度

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柳牧宗

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上海、北京两地的长租市场，到底呈现出怎样一种境况？长租市场恢复元气了吗？

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图片来源@视觉中国

随着上海、北京两地疫情逐渐平复，人员得以流动起来，租房换房需求有所提升，房租租赁市场开始回暖。

6月13日，58同城、安居客房产研究院发布的《5月重点城市租房报告》显示，5月，上海租房热度环比普遍提高，浦东、闵行、宝山、奉贤、徐汇和虹口环比涨幅均在60％以上，崇明区新增房源量环比上涨超3倍。

报告同时显示，在广州和深圳，租赁需求也呈现小幅回暖，5月份广深两地租房需求热度环比分别上升5.7％、5.5％。

不过，租房热的背后，不少租客在小红书、豆瓣、微博等社交平台上，纷纷吐槽「房租上涨过高」——事实上，不仅仅是个人房东，部分品牌长租公寓也加入到涨租的队列中。

那么，上海、北京两地的长租市场，到底呈现出怎样一种境况？长租市场恢复元气了吗？

上海房租普遍上涨，北京「冷热分化」

一线城市租金普遍上涨，给不少依靠租房的年轻人造成了巨大的困扰。

在上海做互联网运营工作的小雨（化名）告诉钛媒体App，她在普陀区长寿路租住了一套面积70平米的房子，住了四年了，房东没给她涨价，一直是8500元的租金。

最近一段时间，她想找找静安的房子，按她的心理预期，每年上涨500元的房租是能接受的，但实际情况是，租金上涨得太快了。

“前些天我订了一套房子，110平米，月租1万5左右，最后跟房东谈到了1万4，当天就交了押金，结果过了几天签合同的时候，房东就不太愿意租给我了，告诉我其实有别的租客看中这套房子了，人家能给到1万5。”她无奈地说道，现在上海租赁市场就是这么夸张，普遍都在上涨，大家还要竞价去租房。

据小雨从房屋中介处了解到，现在上海70平米~90平米的大一室，价格区间在8000元~15000元，房源很紧张，几乎是每放出一套很快就有人预定了。

“上海经历了一波疫情，许多以前合租的人更倾向整租、独居，你不租，还有别人加价租，导致房东对价格的心理预期也很高。”她对此分析称。

最近，她跟在北京的朋友们聊起过租房的事，在地段、面积、装修等类似的情况下，现在上海的房租要比北京贵出2000元~3000元。

据了解，很多二房东跟房东一签就是签五年的时间，帮助其装修房子、寻找客源，房东直接收钱就行，会觉得很划算。“像上海年轻的小姑娘们，都喜欢Fancy、Ins等装修风格，二房东收了房子，按这些风格装修下来，整体租金要比同样地段、户型的房子贵3000元~4000元。”

小雨告诉钛媒体App，一套原本只能租5000元的房子，经过二房东精心装修，能租到1万元的价格，她觉得这些年来房租一直上涨，跟二房东的存在还是有很大关系的。

那么，事实是否如此？据CRIC城市租售系统数据，2022年5月，集中式公寓同比下降了1.7个百分点，分散式公寓租金同比下降18%，而最大规模的个人房源，在疫情的两个月里，涨幅至少超过9%。

总结一下，论租金涨幅大小，个人房东排在第一位，其次是集中式公寓，分散式公寓涨幅最小。换句话说，这波涨价潮中，个人房东是「做了最大贡献的」。

据钛媒体App了解，上海这波疫情过后，大家都意识到居委会、小区物业跟自己的生活质量还是密切相关的，在租房、买房的时候，其要求就变得更高了。小雨表示：“就拿封控时期发生活物资来说，有的小区给居民发了15次之多，有的就只给发5次，差别还是相当大的。”

小雨表示，经历了这次的找房事件，她考虑花1万5左右，将住了四年的老房子装修成喜欢的风格，继续住下去。“不想再继续找房子了，太贵了，而且也很折腾人。”

在上海房租供不应求、普遍涨价情况下，北京租房市场呈现出「冷热分化」的状态。

以北京为例，根据贝壳研究院最新一期的北京市房产租赁市场月报数据，2022年，北京市新增挂牌房源均价较去年有明显上涨趋势，在高校毕业季来临之前，4月的租金挂牌价就已逼近2021年的峰值水平。

如今，毕业季已经到来，高校毕业生将集中进入租赁市场，市场活跃度显著提升，租金水平或呈现稳中微涨之态势。

据贝壳研究院发布的《2022毕业季租住痛点调查报告》显示，有近7成毕业生每月支付租金在2000元以内，超9成毕业生每月支付租金在3000元以内。其中，超八成毕业生将房租控制在占收入30%以内的合理范围；大城市毕业生租房房租收入比更高，承担的经济压力更大。

对于小雨来说，这些新租客带来的市场波动并不算大。“毕业生更倾向于找合租，或者租住30平米~50平米的一居，对大户型的房租价格影响不会太大。”

不过，对于租住在朝阳区的程程来说，所感受到的又是另一番光景。

她告诉钛媒体App，当初是在自如平台订的，租住的是主卧带独卫的房子，大概十几平米，加上服务费逼近5000元。“房子5月底到期，但那时候是疫情期，小区封控了，也搬不了家，我就按自如管家说的，再短租一个月，现在又快到期了，跟管家去谈的时候，结果告诉我涨800块钱，将近20%的涨幅，心理上就有些接受不了。”

按说房租涨价，一般意味着市场房源供不应求，但实际情况并非如此。

程程告诉钛媒体App，5月份的时候，她看了自己小区同样户型的房子，结果发现好多是空置的，等6月份再看时，出现了更多空置的房子。

事实情况，也的确如此。据贝壳研究院统计，5月北京租赁成交环比减少20%，东城、西城、海淀、朝阳、丰台等10个城区，均有不同程度的降温，各区租赁成交环比均减少超10%。

租金方面，2022年5月，北京租金水平为85.6元/平方米，环比微涨0.2%，同比微涨0.7%。从近五年5月的租金来看，今年5月北京租金仍分别比2018年、2019年同期低1.5%、1.8%。

程程表示：“6月是毕业季，往年肯定都住满了。而且，这些房子的价格，跟我现在租住的价格差不多，也就是说自如盯着老客户薅，这一点就让人很难受。据我了解，这算是老套路了，租户续约时给涨价，不得已搬走之后，价格就又下调了，吸引新租户进来。”

不过，即便价格上涨幅度这么大，她也暂时没有换租的想法。“女孩子不想住太偏的地方，不太安全，另外不跟自如签的话，还要自己找室友，也挺麻烦的。”

她告诉钛媒体App，自己一直选择自如的原因是，在合同方面相对会很规范，不太会产生法律方面的纠纷，至少她租住的这些年里，没有发生过这类事件。

房租上涨何时休？

目前来看，一线城市尤其是上海地区的房租普遍上涨，来自多方面的叠加因素。

一方面，房东疫情期间收入减少，只能通过涨房租来弥补之前减少的收入，另一方面，这两年长租企业经营压力日益凸显，市场不供应求的情况下，恐怕也有主观意识希望房租能多涨一涨。

回洁钰告诉钛媒体App：“一线城市租房出现涨价潮，是经济活跃度的表现，即便有疫情原因，工作需求还是会向一线城市靠拢，即便本轮疫情一线城市受到的冲击更大，并在疫情缓解后上海出现了非常明显的人口外流现象，但一线城市的人口吸引力并没有下降，两年前的武汉，今天的北京、上海都一样。”

对于自如涨价一事，他认为跟大环境有关系，自如的背后是链家，链家当前也面临着比较严峻的经营压力，将企业经营压力转嫁给上下游也属正常。“我认为直接原因，也有房东希望涨价的可能性。”

有关时下租房人关注的热点话题，自如方面在接受钛媒体App采访时表示，今年6月份之后，疫情市场复苏叠加毕业季租房热点，上海、北京两地的成交量都有明显上涨。其中，6月1日上海复工复产，长租成交量环比增长458%，已基本恢复去年同期水平；北京长租成交量环比增长33.86%。

对于北京、上海两地租房热情况，盘古智库高级研究员江瀚分析称：“这段时间租房热度较高，原因是多方面因素叠加而成。一方面，从租房市场周期的角度来说，4~6月份毕业生开始步入社会，租房市场就会逐渐出现需求增加的现象。另一方面，疫情之下催生了不少新的租赁需求，譬如更换有品质的小区，或从合租状态转为单人租住等。另外，伴随着各地逐渐进入常态化的状态，市场开始重新恢复正常，当前的市场回暖是前期市场需求集中出现的一种体现。”

根据自如的数据，今年第二季度，自如全国租金水平保持整体平稳的状态，环比波动幅度均在±2%范围内；客户续约价格同比去年同期，平均涨幅在2.5%-3%。

“可能有个别房源在续约时，确实可能因为业主重新签订合约、租客前期参与了优惠活动、周边房租因市场供求显著上涨等因素，导致涨幅超过平均水平，会让租客对涨价感受较为强烈。”

自如方面表示，如客户对自己租金价格有异议，自如会结合具体情况，在双方都能接受的范围内，进行合理调整，尽自己的能力满足客户的租住需求。

据钛媒体App了解，即将于9月1日起实施的《北京市住房租赁条例》中，明确“住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时，北京市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。”

据此推断，至少北京的租金9月继续保持涨幅的概率，恐怕不会太大。

不过，已租住多年的小雨告诉钛媒体App，北京出台的这项政策，对整体长租市场不会产生太大影响，因为市场是由供需决定的，只要某个地段的房子需求大于供应，其价格就降不下来。“房租一旦涨上去了，就不太可能再降回去了，房东、二房东都不太可能接受降价。”

值得注意的是，近年来保障性租赁住房政策不断完善，很多城市要求保障性住房价格低于同地段、同品质的市场化租赁住房，这给市场化租赁企业提出了更高的经营要求。

对此，钛媒体App了解到，行业专家曾表示：“「政策性、保障性租赁住房」本质上作为一种福利性政策，主要功能是维护、稳定社会健康发展，因此更应发挥出「兜底性、补充性」作用。而「市场化、机构化长租房」要逐步成为住房租赁市场主力，应在很大程度上能承接过去「购买型、自有型」的存量住房，让这部分房屋能回归到本身应有的居住属性，真正产生房屋应有的价值。”

租赁行业下半场如何破局？

疫情两年多以来，长租公寓市场遭受到巨大冲击，2020年末蛋壳的暴雷，更是给整个长租行业蒙上一层阴影，随后市场迎来最强监管，留存下来的长租公寓品牌们，日子也不好过。

日前，就在长租市场回暖之际，北京地区一则“「YOU+国际青年社区」在北京苏州桥社区拖欠千万元物业等费用，遭业主出租方当方面宣布终止租赁合同”的消息，在社交媒体上流传。

公开资料显示，YOU+公寓成立已有10年时间，2014年8月拿到了顺为资本、策源创投的1亿元A轮融资，而顺为资本是雷军创办的投资机构，雷军的加持让YOU+公寓在业内声名大噪。此后，YOU+公寓又接连获得多轮融资，2016年底估值达到4亿美金，成为行业独角兽。

时隔5年多，YOU+公寓在北京地区的「撤退」，使得关于长租市场的讨论再度甚嚣尘上。

据钛媒体App了解，YOU+公寓在6月18日发布的《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》中表示，自2020年以来，「新冠疫情」导致各行各业市场动荡，经济低迷，加之其他困难，公司在该社区经营举步为艰，累计亏损已达3500多万元。

网传文件

网传文件显示，截至2022年6月18日，北京优家公司已拖欠租金及物业费792万元，欠付滞纳金537万元，欠付水电费10.82万元，合计1340.14万元。房屋产权房分别于2月、3月、4月发函要求YOU+北京苏州桥社区运营方支付租金，但未获得相关响应。

随后，房屋产权方根据相关合同条款，决定解除租赁合同，收回租赁物业，并要求YOU+立即腾房。

该公开信还称，仅能做公寓的物业租金成本过高，租金成本逐年递增已占到该社区全部营业收入的70％以上，日积月累导致社区经营入不敷出。此外，物业性质无法用作民宿或酒店经营，困扰公司调整经营策略应对市场竞争。

值得注意的是，YOU+公寓方面称，目前公司东、华南地区部分项目，均取得了相关方租赁减免，而结束北京苏州桥社区的运营之前，会与产权方协调争取给予1~2个月时间，让租户抉择去留及过渡，选择搬离或转去由产权方提供长租公寓服务的，均会配合退还租赁押金并办理退房手续。

截至发稿之时，YOU+官网信息显示，其在成都、深圳、杭州、北京、上海、广州、南京、苏州8个城市，共布局21个社区，接下来将布局无锡、绍兴等城市，北京地区「系与房东和解后的撤店计划」，更像是断臂求生的无奈选择，而非出现了暴雷。

不过，这一事件，给整个长租市场再次敲响了警钟。

据钛媒体App了解，国内长租公寓行业发展至今，有四类模式。其一，为「二房东」，多是对社区商业楼、老旧办公楼、酒店等进行改造，再租出去赚取利润。其二为分散式长租公寓，自如、相寓、青客等都属于此类，赚取差价、服务费等。其三为房企集中式公寓，即开发商自己建设租赁住房，竞争优势较为明显，保利、万科、华润等均已入局。其四为地方政府搭建的租赁平台，可利用城投公司及土地、融资方面的优势，做大市场体量。

可以看出，YOU+是典型的「二房东」模式，租下一整栋楼或者一栋楼几层，对其进行装修改造，再配备物业服务，然后出租给租户，产权方与租户各自与YOU+签署租赁合同，后者的收益主要来自租金差价。

由于收房改造投入很大，租金差价有限，这类租赁企业回收慢，周期很长，发展速度并不快。

分散式长租公寓，是当前市场最活跃的模式，但也存在不少弊端。为了跑马圈地，得到更多优质房源，分散式长租公寓企业不断抬高租赁价格，不仅推高了租金价格，也给自身带来了沉重的成本负担，一旦资金链断裂，就有可能发生暴雷。

回洁钰告诉钛媒体App：“现在长租企业规模普遍萎缩，扩展时代已经过去，所以倒挂现象应该是大范围减少了。避免长租公寓暴雷现象，首先是规范企业行为，限制盲目扩张，更重要的是规范企业出租行为，尤其是利用金融工具搞所谓的租金贷这样的行为。归根到底，长租平台应该是政府监管、企业经营、社会监督的三方共管状态。”

据我爱我家研究院重点监测12城数据显示，2022年5月，经纪机构住宅租赁成交总量环比增长3.9%，同比下降18.3%，不及上年同期水平。预计6月重点监测城市成交总量，较5月会有明显的增长，一线及强二线城市或达到上年同期水平，租赁市场逐步进入疫情后恢复期。

这意味着，长租市场想要恢复元气，尚需一段时日。

与住宅买卖市场相比，目前有关机构尚未建立长租公寓机构准入条件和退出机制，完善租赁领域法律法规，这就使得长租市场仍将处于白热化竞争状态，而只要竞争存在，行业乱局就会持续不断。

“随着租赁市场不断扩大，自然要衍生出规范的平台，但平台需要有效监管，而监管缺位目前越来越突出，能否形成政府监管、法律完善、社会监督、企业经营，共同打造的租赁平台是当务之急。其中，政府监管的核心应该是规范和约束租赁双方的行为，出租人保证租赁期限完整、租金稳定，承租人保证租赁行为合法，遵守租赁要求，并把不良租赁行为纳入征信，通过曝光清除不良租赁行为。”回洁钰告诉钛媒体App。

当下，「二房东」、分散式长租公寓面临诸多困难，相关部门在资金、税收、人才方面，需要加大扶持力度，譬如对经营困难的长租品牌企业给予税收减免，银行等主体机构提供信贷支持等，让租赁市场得到有序发展。

对于奋斗在大城市的年轻人而言，不止想要有一个栖身之所，更希望将租住之处当成温暖的港湾，而长租企业们，仍会走过一个漫长的阵痛阶段，才能得以更好地发展。（本文首发钛媒体APP，作者｜柳牧宗）

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