科技猎五星级长租公寓，要不要去住？
五星级长租公寓，要不要去住？
空间秘探
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10万亿租房市场，究竟需要什么标准？
图片来源@视觉中国
文 | 空间秘探，作者 | 雷布同
近日，依据由中国建筑科学研究院有限公司和中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会共同主编的《长租公寓综合性能评价标准》（编号为T/CECS 778－2020），中房网发布了关于长租公寓综合性能评价首批项目公告。首批获得评价标识的项目共12个，其中11个被评为五星级公寓，1个被评为四星级公寓。此外，第二批共9个申报项目正在进行评价工作。近年来，各类有关长租公寓的标准文件层出不穷，面对即将到来的10万亿租房市场，长租公寓学习酒店评星，会不会是一条正确的道路？
11家五星级长租公寓
《长租公寓综合性能评价标准》（以下简称《标准》），是目前国内首个对长租公寓进行全方位、全过程的综合性能星级评价，于2021年5月1日正式实施。
今年6月，长租公寓综合性能评价工作正式启动。经过5个月的时间，中国房地产业协会公布长租公寓综合性能评价首批12个项目名单，11家长租公寓获评五星级认证，1家获评四星级认证。这11家五星级长租公寓中，9家属于龙湖冠寓，1家属于国企湖北科投，1家属于地产公司湖北幸福垸实业集团。
《标准》由宜居品质、绿色健康、智慧系统、服务管理等4类性能指标组成，一是“宜居品质”，对长租公寓的安全保障、室外环境、公区配置、套内设施等进行评价；二是“绿色健康”，对节约资源、声、光、热、水质及装配式装修的评价指标；三是“智慧系统”，主要包括智慧控制、智慧能源、智慧服务的长租公寓提升性指标；四是“服务管理”，从对租户的服务、公寓的服务设施、内部管理制度和实际运营质量四个方面进行评价。此外，标准还设置了提高与创新项，鼓励长租公寓的创新性实践。
根据这个评价体系，长租公寓被划分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级5个等级，新建和改扩建长租公寓都可使用。
这套已经投入使用的评价体系，目前已经成为了部分省市评定长租公寓产品的重要标准，武汉就是其中之一。2021年4月，武汉市财政局、武汉市住房保障和房屋管理局联合下发的《武汉市住房租赁市场发展专项资金管理办法》明确规定，“为推进租赁住房标准化建设，对获得长租公寓综合评价三星级以上的租赁住房，优先列入专项资金补助范畴。”
基于政府对《标准》的肯定，龙湖、万科等地产企业也要求全国各门店按照《长租公寓综合性能评价标准》的要求进行贯标。
据了解，《标准》于2019年9月正式启动编制，2020年12月正式发布。项目启动时，编制单位邀请了万科、龙湖、自如等行业代表及参编企业代表，参与方案的编制。自如开放了实验数据及相关材料供应商库，从装修材料、家具板材两个主要方面为长租公寓评价标准体系提供充分的样本资源及实践论证。
略有不同的是，当时《标准》的侧重核心为长租公寓装饰装修产品和室内环境的系统性分级评价指标，相较之下目前的评价体系包含的内容更广。
长租公寓发展的“牛鼻子”
中国标准化研究院质量研究分院院长刘碧松曾表示，标准是长租公寓发展的“牛鼻子”。事实上，经过了几年的发展，长租公寓行业已经拥有了各式各样的 “牛鼻子”。仅产品及服务板块，空间秘探遴选了部分已公布的行业标准如下：
- 2019年7月：《长租公寓室内装修标准》（T/SZZX 006—2019）
这项标准由深圳市公寓租赁行业协会联合深圳市消费品质研究院、深圳市建筑科学研究院共同制定并推出。
不同于之前的“事后处理”，该标准以“预评价＋前处理”为核心，通过对装修设计、材料采购、施工、验收全过程各阶段进行污染管控。此外，该标准还提出了长租公寓的室内空气质量标准和材料性能要求，力图从包括设计、施工、验收等过程的长租公寓全寿命周期出发，形成一套完善的装修污染控制技术标准。
- 2020年5月：《蛋壳公寓长租公寓室内空气污染控制标准》(Q/DKBZ D001-2020)
本标准由蛋壳公寓与生态环境部中环联合认证中心共同制定，当时是首个在企业标准信息公共服务平台上公示的企业标准。
该标准从房源控制与设计、材料的选定、装饰装修、验收和维护五个方面对蛋壳公寓的产品进行标准化要求，从源头解决长租公寓室内空气污染问题。此外，在企标规定的五个环节之外，蛋壳公寓还引入“智能新风系统”，为出租房源增加健康呼吸保障。
- 2021年5月：《租赁住房装饰装修技术规程》（T/CBDA 43-2020）
这份标准是由中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会指导，北京优尔装饰集团主编，对目前长租公寓、民宿短租和共享办公空间的装修技术形成统一的行业标准。
该标准侧重于租赁住房的装配式装修。其中，对于装修污染控制规定，除了从源头上减少有污染材质的使用、装修过程中对工艺细节进行把控外，还梳理了装修污染的长短期治理方法，从根源杜绝装饰装修的污染源。
- 2021年6月：《长租公寓室内环境评价通则》（T/CAS 407-2020）
本标准由中国标准化研究院、中国建设报社、国家家具及室内环境质量监督检验中心、中国建筑标准设计研究院、中国质量认证中心等专业机构共同编写，为长租公寓行业的首个“室内环境评价通则”。
该标准严格限定了长租公寓室内环境评价的对象、指标、流程、等级，并且明确要求参与室内环境评价的长租公寓企业均需满足相关国家或行业标准规定。此指标体系分为三级涉及76个小项，其中包括耐水腻子、挥发性有机化合物含量（TVOC）等。
除此之外，在金融产品发布以及投融资等板块，也发布了多项标准。不仅如此，发布标准的主体并不限于各类协会或研究院，房源平台也参与其中。早在2018年，京东房产上线“京东直租”业务之际，京东发布了《京东直租公寓标准》，每换一个房客时，都可以更换新的锁芯和钥匙等。彼时，京东这样的举措被视为租房行业的新气象。
“牛鼻子”,是不是行业刚需？
令人唏嘘的是，一些曾参与编写标准方案的企业，却步入了泥潭。以企业身份发布首个企业标准的蛋壳为例，其最新资讯是蛋壳公寓关联公司被杭州市中级人民法院执行1.48亿元，累计被执行约1.72亿元。
言归正传，无论是“五星级”评价标准，亦或是重重带着“行业首个”光环进场的产品及服务标准，这些有关产品及服务的标准，大多是由非政府组织发起的。其中部分标准的制定及公布，还承担着为企业品宣的任务。因此，这些由协会及品牌编写发布的标准，究竟是不是长租公寓行业的刚需？
从上层制度建设层面而言，标准是长租公寓规范发展的基石。今年全国两会，“规范发展长租房市场”首次被写进政府工作报告。此后，从企业到协会再到政府，相继出台了一系列行业长租公寓行业相关标准。在中央财经大学城市与房地产管理系教授陈俊华看来，这些标准及监管制度将有效引导长租公寓回到良性发展的道路上。
一般情况下，政府往往负责监管层面的标准制定，有关产品与服务的标准，常会采用当下这种“取之于民，用之于民”的方式。毕竟，这些由从业者与专家学者一同制定的标准，在落地性及细节考虑上会更满足行业所需。同时，这些标准正式发布前基本都需要住房租赁相关官方监管部门的审核批准。换言之，这些是获得了官方许可的行业标准。
从长租公寓企业经营层面而言，标准是前行道路上的一盏明灯。不得不承认的是，即便已经经历了狂热，进入冷静的发展阶段，长租公寓依旧是一个稚嫩的新行业，在标准方面是“羸弱”的。这样的现状，对于一些新入局的玩家而言徒增试错成本；对于老玩家们而言，同样是战战兢兢，高空“走钢丝”。
一方面，老玩家们通过与协会等单位一同参与编写行业标准，与行业分享自有的成功经验，让新手玩家们能够少走弯路。如万科、龙湖参与了《长租公寓综合性能评价标准》的编写，让五星级公寓有了具象化的呈现。另一方面，这些成功经验及举措通过标准的形式确定了之后，对于老玩家而言也是一种保障。毕竟，在标准正式确定之前，这些所谓的成功经验，仅仅是企业的“非标做法”而已。
从消费者权益保障层面而言，标准是长租公寓产品品质的保障。在行业标准确立的背后，是一次又一次的消费者维权事件。基于甲醛事件，长租公寓运营方再也不能忽视重视室内空气以及装修污染的问题，开始建立评测标准；基于租金贷事件，监管部门开始对长租公寓品牌方的金融进行严厉监管。
常会听到这样的“怨言”，行业标准不足，导致各类维权事件频发。事实上，标准更多时候是起到“补丁”的作用。鲜少有标准制定者能够在产品制造之前就设想出相关标准，即便有，那也只是一个初始版本的标准。因此，越来越多的细则标准，是让消费者拥有安心租房生活的重要力量。
10万亿租房市场，究竟需要什么标准？
综上，“牛鼻子”已然成为了长租公寓行业刚需。此外，据《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元。同时，国内前十家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35.6万套翻番增长至2020年底的73万套。
事实上，无论是10万亿市场体量，或是2.6亿租房人口，亦或是73万套存量房源，长租公寓行业及消费市场究竟需要怎样的行业标准？
- G端:衡量企业实力的标尺
部分行业标准及评价体系的落实和表现情况，已经成了政府判断长租公寓企业实力的关键标尺之一。正如上文提及的武汉，已经将三星级以上的公寓优先列入专项资金补助范畴。此外，今年6月北京也发布公告，符合改建宿舍型租赁住房改建标准的项目，可申请使用中央财政补贴资金。
与此同时，从历年各地发放住房租赁企业奖励专项资金时公布的要求来看，除了规模和建设用地等硬性直观指标之外，智能化以及品牌效应等软性指标也需要被纳入标准的确定范围。如杭州2020年发布的《杭州市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金使用管理办法》中，智能门禁系统就是一项奖励标准。
- B端:老少皆宜的行动指南
在本次发布的评价标准中，有一个至关重要的一点，即适用于“新建及存量长租公寓”。如此一来，这份标准的使用范围成了一份“老少皆宜”的行动指南。因为部分行业标准对于下场许久的存量玩家们而言，的确不算太友好。
毕竟这些存量玩家们本身拿到的物业条件可能不及新建项目，无论是建筑结构或是区域划分等，都有其难以改变的短板。因此就这些项目而言，如果标准能够主动“适应”项目，给出更灵活机动的标准性方案，或许能够成为更多企业认同并自觉遵循的行动指南。
- C端:可视化的产品说明书
随着越来越多的90后、00后进入租赁市场，这些对租住生活品质高要求的群体，不再满足于从小区门口的大爷大妈手中租房子。他们习惯于事先搜罗诸多有关长租公寓企业的相关信息，然后再做决策。但是，当前的长租公寓品牌对外公布的资料大同小异，无外乎网络、管家服务、公共区域配置等，鲜少涉及到那些看不到的产品品质的核心。
因此，对于消费者而言，如果在其了解一家长租公寓品牌产品质量时，一份如同食品配方表一样详细的产品标准说明书，或能成为其选择租住该品牌的重要动力。而且，随着越来越多的行业标准接踵而至，标准可视化的产品说明书，或许真的可能会出现在品牌介绍的页面中。
当然，制定仅仅是长租公寓行业标准化的第一步。如何更好地落地执行、优化并完善，满足G端、B端以及C端的需求之后，共同推动行业的良性发展，才是行业标准需要解决的又一重问题。“牛鼻子”已经牵住了，长租公寓的规范化发展还会远吗？
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