爱德数智张松涛：数字化转型是地产行业新增长点 | 2022中国房地产数字峰会

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爱德数智张松涛：数字化转型是地产行业新增长点 | 2022中国房地产数字峰会

蔡鹏程

· 2022.12.16 15:10

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盘不清资产，找不到资产，不清楚资产价值，不知道资产将来能够如何，这是大家的共同难点。

爱德数智张松涛：数字化转型是地产行业新增长点 | 2022中国房地产数字峰会

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党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为房地产市场的长期发展指明了重要方向。

为了贯彻二十大精神，推动房地产企业交流合作，帮助房地产企业跨越分水岭，2022年12月15日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会数字科技地产分会主办、钛媒体承办的2022中国房地产数字峰会以线上方式正式举行，峰会从“前沿经验分享”和“真实产业对接”两个核心维度，通过话题分享、焦点讨论、产业对接等方式，全面复盘房地产发展现状，探讨房地产企业数字化转型的解决方案。

会上，爱德数智副总裁张松涛女士发表了题为《存量时代的资产价值管理》的发言。张松涛表示，房地产行业将迎来”三新“：新模式，高周转高杠杆大规模发展的时代一去不复返，新环境之下必须探索出一个新发展模式；新使命，在存量时代做好资产管理助力民生发展，以此作为房地产企业新的实力；新增长，数字化转型是国策，房地产行业的数字化转型会成为行业的新发展方向和新增长点。

“盘不清资产，找不到资产，不清楚资产价值，不知道资产将来能够如何，这是大家的共同难点。”张松涛表示。

以下为张松涛致辞实录，略经钛媒体App编辑：

在我看来，房地产行业将迎来”三新“：新模式，高周转高杠杆大规模发展的时代一去不复返，新环境之下必须探索出一个新发展模式；新使命，在存量时代做好资产管理助力民生发展，以此作为房地产企业新的实力；新增长，数字化转型是国策，房地产行业的数字化转型会成为行业的新发展方向和新增长点。

地产行业存量资产的包含这样几种业态：商业、酒店、公寓、写字楼，以及健康、旅游等。我把存量资产做了分类，一类叫做被动性，一类叫做主动性。这两个来源不同，管理诉求会非常不同，被动型比如不好卖的长期存货、零零星星的尾盘尾货，以及一些由于产品缺陷、政策调整等等不能卖的产品，还有一些暂时不想卖，当条件成熟从持有再转回来再卖掉的产品；主动型的更加常见，主要指地产商自主开发建好再自主经营将来再跟资本市场对接的资产，也包括了通过收并购买入的一些资产等等。

盘不清资产，找不到资产，不清楚资产价值，不知道资产将来能够如何，这是大家的共同难点。

基于这个难点，我们做了一个数字化资管平台，帮企业管好资产。这一平台包含了很多用户：投资方、产权方、经营方、使用方、运营方以及客户。管资产主要管两块，第一，管资产要做到资产动态的数字化可视，需要做到全业态全维度动态即时，实现可视化。第二，通过数字化把资产全周期数据打通，这其中有两条途径，一是开发和持有的打通，二是经营和运营的打通。

下面谈一下主题资产价值如何提升。资产全生命周期包含了“融投建管退”，究竟如何借力数字化资管在经营过程提升资产的价值。

这其中我介绍以下几点，一是“经分平台”，它要采集数据实时监控业务的运营动态，比如出租情况、招商情况、财务收支情况，然后建模预测经营结果，分析推动实体管理过程。

再提升一下，就是数字化资管里面动态估值。经营要推动价值，动态估值基于经营的结果数据，体现为经营所有的结果数据和对未来的预测数据，把这些数据采集过来再通过动作模型计算输出项目全盘的IRR、资本估值指标来解释资产价值的动态情况。

再提升一步，就是数字化资管中的价值提升的系统，这一系统动态监控资产价值变化。通过建模分析用估值数据倒逼经营决策，确保经营价值的提升，就是资产价值的提升。

从数据采集、建模、运用，然后去做各种使用场景的应用，这是真正数字化的循环过程。经营数据背后有很多的逻辑在推动，这其中的核心是他输出的东西去可以作为决策的支持。

最后谈一下目前大家共同的方向，就是企业轻资产化转型。

地产企业大量持有重资产，今天很多企业开始做轻资产转型。这一方面有一个行业标杆，凯德置地，他由开发起家，后来在公募RIETs合法之后通过重运营、依托资本市场实现了轻重结合的成功转型。近期凯德置地已经把开发业务剥离，资管业务统一上市，形成了轻资产管理模式为主导的业务逻辑，抬升了企业的整体估值。

此外，产业园物流园现在也在进行转型，在这个方面做的比较好的是普洛斯，其从拿地开始一直到开发建造初期的运营培育期都会有基金介入，当他培育成熟之后，出租率达到一定程度快速出表，其在资本运作这一块比较成功。但资本市场能够跟你对接的这么好，在不断的扩大滚动，核心竞争力是他的经营管理能力，对资产本身的经营管理能力。

对比之下，传统房企主要收入来源是销售收入，创造高销售收入依靠的是市场能力。在转型之后，房企在持有资产方面的收入，第一部分是股权出让，如果有能力可以做轻资产输出，可以收取咨询服务费、运营管理费、超额收益费用等等。这背后依靠是管理的能力，今天是向管理要效益。

确实我们已经走入了存量时代，核心要练好内功加强管理，通过数字化的手段助力我们来创造新的价值，谢谢大家。

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