保利地产半年净赚百亿，分拆物业独立上市

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5月13日，保利地产公布了2019年上半年财报。报告显示，2019年前六个月，保利地产录得营收711.21亿元，同比增长19.49%；归母净利润接近百亿元，是去年同期的1.5倍。 

一周之前的8月6日，保利地产旗下保利物业在港交所递交招股书，进入独立上市流程。截至2018年底，保利物业的两项重要指标在管面积及营收规模分别位列上市同行中的第二名及第三名，但毛利率及对保利地产的依赖性需要进一步改善。

有望冲击5000亿

作为龙头企业，保利地产2019 年上半年的签约销售金额为2526 亿元，同比增长17.33%，依然是业内第四、央企第一；实现签约面积1636.47 万平方米，同比增长12.56%。

一二线城市始终是保利地产的重点，上半年，珠三角和长三角两大核心城市群的销售额分别占比27%和22%，其中广州签约金额超200 亿元，佛山、北京、成都、杭州超100 亿元，武汉、南京等17 个城市超50 亿元。

由于项目竣工交付的结转面积与结转单价的提高，上半年，公司实现营业收入711.41 亿元，同比增长19.48%；归母净利润接近百亿元，同比增长53.28%，主要来自结转项目权益比例提高，公司房地产业务结转利润水平持续改善。 

值得注意的是，一直以来，保利地产的利润率都不算高，但今年上半年公司房地产结算毛利率较去年同期提升5.68 个百分点至40.96%，综合毛利率及净利率分别提升至39.77%和18.22%。

今年上半年，房地产行业调控继续以“房住不炒”为导向，政策以稳为主，逐渐趋严。年初，行业资金受到社会融资规模增加及信贷季节性宽松因素的影响，资金面略有反弹，但至6月，受房地产融资和信托资金收紧等严控，资金面进一步承压。 

在这样的环境下，数据显示，今年上半年房地产企业的平均融资成本为7%-8%。而财报显示，保利地产账截至6月底的账面有息负债规模为2710 亿元，有息负债综合成本仅约4.99%，再次证明国企、央企在资金层面的优势。 

此外，上半年保利地产累计实现销售回笼2168亿元，回笼率较去年同期上升8 个百分点至86%，公司还发行5亿美元债和中期票据15 亿元，，利率分别为3.875%和3.60%，同时获批公司债券150亿元。

不过，保利地产上半年的资产负债率为79.27%，净负债为76.64%，较年初降低3.92个百分点，在行业70%—80%的平均水平之间，但作为行业前五的龙头企业仍有进步空间——万科2018年净负债率不到25%，排在保利之后的中海、华润、金地等企业净负债率亦均低于50%。

在低成本资金加持下，2019 年上半年，保利地产新拓展项目44 个，新增容积率面积826 万平方米，总成本533 亿元，较去年同期均有所下降，在中指研究院的榜单中排名从第三降至第四。

截至6月底，保利地产在国内外104个城市合计拥有在建面积11067万平方米、待开发面积7618万平方米，可满足未来2-3年的开发需求。其中一二线城市占比60%以上；珠三角和长三角城市群占比46%。

2019年上半年，保利地产新开工面积2894万平方米，竣工面积1167万平方米，分别同比增长22.69%和53.29%。根据房地产企业普遍“上4下6”的规律，业内普遍认为，保利地产2019年有望实现5000亿销售规模。

但保利地产对自身的预期似乎较为保守，其在财报中提到：“公司作为龙头企业，将凭借着在融资、拓展、运营管理、品牌等方面的专业实力，积极捕捉区域市场的结构性机会，继续巩固行业地位，扩大市场影响力，实现经营稳健增长。”

物业独立上市

8月6日，港交所公布了保利地产旗下保利物业的招股书，不出意外将成为物业行业第14家上市公司，与碧桂园、中海、新城等老对手在新的赛道上重逢。

克而瑞研究中心指出，房企热衷物业分拆上市，一方面是在融资环境收紧的情况下，谋求快速发展和规模扩张；另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务，从而增加新的利润增长点。此外，物业服务板块较房地产开发企业而言更高的市盈率和估值，应该也是一大吸引力。

招股书显示，截至2019年4月，保利物业合同管理面积约3.7 亿平方米，在管面积近2亿平方米，2019年前四个月录得营收17.18亿元，同比增长41.87%；净利润2.25亿元，同比增长68%。 

目前，物业服务行业分化趋势明显，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经突破亿元大关，其中彩生活在管面积3.63亿平方米，是排名第二的碧桂园服务的近2倍，这一点在收入上也有所体现，前三名的绿城服务、碧桂园服务、中海物业营收分别为67.10亿元、46.75亿元、36.47亿元。

招股书显示，保利物业截至2018年底的在管面积为1.9亿平方米，超过碧桂园服务排名第二；2018年营收42.29亿，仅次于碧桂园服务、中海物业位列第三——也就是说，虽然上市较同业较晚，依然不影响保利物业成为有力竞争者。不过，截至2019年4月，保利物业的毛利率为24.9%，与中海物业持平，但较雅生活、碧桂园服务、彩生活等超过30%的水准（截至2018年底）仍有一定距离。 

21世纪经济报道分析称，物业服务独立上市要面临的挑战首先是物业服务合同和管理面积的不确定性，由于房企的物业公司都是从母公司接管过来的前期物业，目前的在管面积很大程度上依赖于集团物业，而在前期物业合同到期后，以及扩张后进入新的非本集团小区，都需要经过该小区业主大会的同意，才能获得新的合同，这方面的不确定性和行业竞争，都会越来越大。

招股书显示，2016年至2018年，保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%降至88.6%，2019年前4个月则降至84.2%，对母公司的依赖逐渐减弱，但绝对值依然较高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，现在港股上市的物业公司估值比较低，盈利能力比较弱，房企对于物业板块要有与房地产开发不同的运营模式，对物业公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳，编辑 | 李小年）

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