房地产“下半场”，地产大数据的机遇

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在“房住不炒”、“去杠杆”为基调的调控政策下，狂奔了20年的房地产行业正步入它的下半场。

而存量主导的市场正在从区域化走向全国化。“全国的市场，新房、二手房、租赁相互流通，单看任何一个都构不成全貌。”贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领对钛媒体表示，“单个独立的房产数据没有意义，只有当房产数据达到一定量级时，才具有分析的价值。”

伴随着新一轮的楼市下行周期的到来，产品迭代、房企洗牌已经避无可避，地产人可能都会面临市场低迷、融资难、转型难的困境。

显然，抵达下半场的房地产企业需要重新审视大数据的价值。

房地产进入下半场

多种迹象表明，市场已经步入存量时代。

根据公开数据，目前，中国二手房成交占比呈现出逐年快速提升的态势，2014年中国存量房交易占比仅为20%出头，2016年飙升至41%。

“经历了这么多年的开放，中国的房地产市场已经进入了总体平衡的阶段”，杨现领介绍，二手房市场开始崛起，一线城市对比二线城市二手房交易的数量也在增长。

来源：贝壳研究院 RealData 数据库

事实上，由于全国各地的市场调控与限价限购政策，新房的价格往往由相关部门审批，受政策影响较大，新闻市场的数据并不能反映房地产市场的真实状况。

相比之下，二手房交易的持续增长，使得二手房的交易数据占比越来越大。

“存量市场主导的趋势正从部分区域向全国蔓延”。根据贝壳研究院提供的数据，早在2016年，这样的趋势就从北京、上海、深圳为代表的一线城市向二线的福州、厦门、南京、天津、大连的楼市传导。

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在2017到2018年这段时间我们看到，越来越多房企试图寻找出路。但面对快速变化的市场环境，常年处在舒适区、只做增量房单位开发商显得手足无措。

资金链紧张的万达将手头的文旅业务卖给了融创，试图变得更轻；万科分出精力布局租赁市场；在调控政策与市场下行的当下，屡现质量问题的碧桂园主打“高周转”战略已然失效；在新的文化与旅游部成立后，富力、融创又相继建立文旅业务部门；甚至恒大也尝试布局新能源汽车产业，但却将赌注错压在了贾跃亭身上。

在存量逐渐占据主导的房地产下半场，房企迫切要找到把脉行业发展的参考系。

“今天房地产已经发展20年了，存在大量的低质量的研究、报告，没有任何差异化的内容，而且逻辑框架都非常一致，这是有问题的。”杨现领认为，新房时代专业的研究与判断只属于少数人，因为他掌握了比我们更多的信息，掌握了更多的数据。

房地产大数据的滞后与机会

“新房时代是没有数据可言的，只有在二手房和租赁的时代，B2C 向 C2C 迁移的时候，才可能真正意义上产生交易的C端数据。”杨现领强调过去，由于房地产交易的低频性，追踪交易行为获取数据一直是阻碍地产大数据发展的障碍。

这样的市场环境，导致地产大数据发展滞后。企业更愿意对流量、用户行为数据方面加大投入，而忽视交易数据等市场的实际变量。而市场的真实反映则在市场的中介、平台机构所掌握的交易数据里。

链家17年在全国32大城市二手房交易市场的数据沉淀，在房源、客源和用户交易数据的体量和完整度上处于市场头部，这给予了链家布局房产大数据产业信心。

在2017年底，链家研究院（贝壳研究院前身）推出了 RealData，试图利用多年来积累的数据壁垒进入房产大数据产业。

RealData 产品研发负责人刘卯告诉钛媒体，之所以要推出这款产品，是希望数据的价值得到房地产市场的充分认知。他认为，在增量开发模式主导的时代，地产大数据的特点是“有数据无连接”。

 “房地产产业链上的各个环节、角色都在生产数据，但在过去这些数据很难连通和共享，只是信息孤岛。”刘卯表示，无论是开发商、还是中介，在增量时代的发展模式野蛮粗放，由于监管体制还不够健全，很多地产人都会利用信息不对称、不透明牟利，追求高周转，反而在拿地、精细化运营能力、资产管理能力有欠缺，触达用户的方式也以广告、电销等传统手段。

用刘卯的话说，过去的地产大数据产品普遍存在的数据体量小、来源分散统计口径不统一、颗粒度粗、更新不及时等问题。

存量地产数据的普遍缺位，是当前房企决策中遇到的一大痛点，尤其对于那一批向存量赛道切换的企业，以往的土地、新房数据的决策指导价值就显得受限 了。而这恰恰是 RealData 最大的优势。

“ RealData 的优势就在于，它整合了万亿级交易场景数据，囊括全国重点城市的二手交易市场和租赁市场数据，能够最大限度还原真实的市场现状。”刘卯表示，在贝壳找房平台上线后，RealData 采用线上线下双渠道采集方式，对链家线下8000门店、16万经纪人的数据和贝壳找房平台上近1000万月活用户的交互数据进行动态采集，积累了海量的消费者行为数据。

房产大数据的场景化应用

不过，积累数据对企业的指导价值还远远不够，在日趋细分的房地产市场，大数据产品应该匹配企业更多场景化需求。

“刚需决定了市场能不能起来，换房决定了市场能不能火。当大家都进入换房交易，连环的交易会产生市场的连环效应。”杨现领认为，房地产各个垂直领域间的市场数据联动已经跨越门槛，不仅数据库资源、分析维度需求进一步丰富，在场景化功能体验上也应该更加实用。

刘卯介绍，RealData 已经迭代到2.0版。在原有的城市宏观、城市市场、项目策划及楼盘管理4大核心板块外，全新引入了数据中心模块，支持成交类、供给类、需求类相关的超过80个市场指标，地区、房源、客户相关的12大维度自定义交叉分析。

刘卯对钛媒体表示，RealData 的颗粒度已精细至4级地域层级，新增60多个市场指标，16大筛选维度。企业用户可灵活筛选数据信息，下载数据备份，再加以洞察总结，有效指导决策。

来源：贝壳研究院 RealData 数据库

比如，房企在进入一座城市之前，必将会对这座城市进行综合分析，然而搜罗整理城市宏观经济数据耗时又耗人。

刘卯透露，目前 RealData 就为此单独开发了城市宏观模块，基于城市重点年鉴、政府统计局数据，从各城市经济、人口、交通、教育、医疗、科技、基本设施、环境和房地产相关九大类80多项宏观数据，为城市进行综合打分，以清晰的城市横向对比，为企业提供参考，也通过全方位的城市解读，帮助企业缩短调研周期。

除了宏观战略的辅助判断，RealData 2.0也增添了细分市场中的场景化分析。

以今年下半年屡屡爆仓的长租公寓市场为例，企业由于缺乏参考，规划失序、盲目扩张，在高空置率与资金链的双重压力下，这些风口上的玩家甚至沦落到跑路、爆仓、破产的境地。

用杨现领的话说，如果租赁市场池子不够好，人们就无法停留并不得不去奔向购房的市场，就会衍生出更多的问题。“一个租赁的客户，大量的涌向了新房、涌向二手、涌向交易的时候，我们发现这个市场就开始变化了”。

杨现领披露，中国的租赁市场提供的选择非常少，包括北京在内的大多数城市，85%的人是业主，还有15%的人希望成为业主。为此，RealData 2.0版本也整合了25城普租、长租公寓等租赁市场数据。

“在市场下行的时候我能够准确的找到市场上行的升起，在市场上行的时候发现一些危险的信号，这就会非常有价值”。杨现领强调。

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