钛媒体万宁：房地产行业唯有数字化才能跨越“分水岭”| 2022中国房地产数字峰会

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钛媒体万宁：房地产行业唯有数字化才能跨越“分水岭”| 2022中国房地产数字峰会

秦聪慧

· 2022.12.19 10:00

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万宁认为，房地产企业在未来的一段时间，开始进入商业模式转变阶段，很多企业会通过数字化手段来形成全新的产业生态和产品与服务新能力，从而越过分水岭渡过地产下滑期。

钛媒体万宁：房地产行业唯有数字化才能跨越“分水岭”| 2022中国房地产数字峰会

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党的二十大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为房地产市场的长期发展指明了重要方向。

为了贯彻二十大精神，推动房地产企业交流合作，帮助房地产企业跨越分水岭，2022年12月15日，由中国房地产业协会指导，中国房地产业协会数字科技地产分会主办、钛媒体承办的2022中国房地产数字峰会以线上方式正式举行，峰会从“前沿经验分享”和“真实产业对接”两个核心维度，通过话题分享、焦点讨论、产业对接等方式，全面复盘房地产发展现状，探讨房地产企业数字化转型的解决方案。

会上，钛媒体集团联合创始人、ITValue发起理事、钛媒体研究院院长万宁就《2022中国房地产企业数字化能力观察》发表演讲。

他分析中国房地产企业正处于一个发展的关键时点，过去的十年中，中国房地产企业经历了从粗放式的高速、投机型、高杠杆发展，走到到今天更多企业开始转向精细化运营的新模式。

在大浪淘沙过程中，一部分优秀企业继续保持着在整个市场中的地位和良好的发展态势，但也有一部分企业被淘汰出局。在钛媒体为筹备本次峰会所进行的调研中看到，多数房地产企业认为“市场销售低迷，消费者缺乏信心”是房企面临的最大难题。随着11月国家提振市场资金流动性的三支箭政策相继出台，房地产业迎来利好，而12月防疫政策松绑，疫情管控放开，但传导到地产企业还有待时日。房地产企业的经营在这个过程中开始出现新的变化，头部房企为迎接市场复苏纷纷提前做出准备性动作。

今年八九月份，钛媒体研究院针对中国房地产企业展开了走访调研，通过这些企业对相关问题的回答能够看出，房企未来发展的一个主要趋势和目标。“越来越多的企业希望能够通过数字化，在战略上和竞争对手拉开距离”，同时更有头部的房地产企业，“通过数字化将企业转型成为一家由技术和数据驱动的公司，从而找到企业发展的第二增长曲线。”万宁表示。

但是，不太乐观的是，由于市场环境与企业经营状况不佳的影响，中国房企普遍缩小在数字化方面的投资，我们的调研中2022年89%的房地产企业数字化相关投入占营收比率低于0.5%。同时我们看到2023年企业数字化投入进一步缩小，有79%的地产企业会减少数字化投入，有22%的企业会减少50%的数字化投入，只有7%的房企选择继续增加房地产数字化方面的投资，这将是一个分水岭值得大家给予关注。

企业会把仅有的预算投向那个地方呢？可以看到，调研数据显示，更多的企业希望将数字化的重心放在提升企业精细化管理的方面，形成企业更持久和长期的穿越周期的能力。其次，数据治理、数字化营销和经营决策数字化排在了企业数字化重点的前几位。

不过，不确定性下的确定性在于，越是业绩表现好的头部房企越会在数字化上给予更多的资源支持，越来越多的企业会借助数字化所提供的新能力来发展多元业务，向运营服务模式转变会成为未来房地产发展的主要方向。

万宁分析，由于房地产行业利润下滑，竞争加剧，面临洗牌，尾部企业、高风险企业和还未开始转型的企业都有被淘汰的可能，市场向稳健经营的头部企业聚集。市场分化加剧，大部分城市的房子可能存在过剩风险，须重视区域差异中的结构性机会和风险。

而企业在未来的一段时间，开始进入到商业模式转变的阶段，很多企业是会通过数字化手段来形成全新的产业生态和产品与服务的新能力，从而越过分水岭渡过地产下滑期。

以下为万宁演讲实录，略经钛媒体App编辑：

各位在线收看第二届中国房地产数字峰会的观众朋友们，上午好！非常高兴能够在这里跟大家分享一下钛媒体近期对中国房地产行业的一些研究和思考。

首先从经济形势来看，中国地产和经济是高度正相关的，那在这样一个环境下，受整个宏观经济形势的影响，就像我们这次大会所提出来的“分水岭”这样一个主题，中国房地产企业正处于一个发展的关键时点。

今天很多企业不断通过自身能力的构建，希望跨越分水岭，破除瓶颈，为未来争取更多发展空间。过去的十年中，中国房地产企业经历了从粗放式的高速、投机型、高杠杆发展，到今天更多企业开始转向精细化运营的新模式，在2021年行业销售和开发投资规模达到顶峰。

在高速发展的背后，资本无序扩张，脱离了住房本质并带来金融风险隐患，2021年国家实施房地产调控政策，融资“三条红线”房贷“两道红线”、供地“两集中”等调控政策层层加码，不断完善地产长效机制，引导房企有序经营，回归本质。通过精益管理，控制成本为市场提供高质量产品成为所有房企发展的一个主要的方向。

在这样的发展方向下面我们注意到中国的房地产企业在过去一段时间其实也面临着很多的新的一些挑战。由于近期包括疫情在内的一些影响，今年整个房企也面临着包括资金困难、市场低迷不振的现状，最近的提振房地产发展的“三支箭”给我们带来巨大的信心支撑。但市场的整个发展有滞后效应，这个滞后也体现在了房地产市场的销售业绩上面。

以2019年作为一个基线，可以看到目前整个房地产市场在2022年其实是到了一个三年来的空前低点，比正常年份市场跌了将近30%。那在这种销售下滑的情况下，每一个地产企业除了借助一些信息技术的帮助来提振销售业绩以外，更多的是在数字化手段的帮助下不断改善企业内部流程，进一步控制成本，使得企业能够健康顺利地发展下去。 在这种情况下，房企在经历一个大浪淘沙的过程，一部分优秀的企业继续保持着在整个市场中的地位和良好的发展态势，但有相当多的企业被淘汰出局。

目前房地产业面临市场消费力弱、融资、疫情、政策监管等多重困难，今年11月国家三支箭政策齐发，为房地产业带来利好，11月-12月防疫政策松绑，市场基本放开，但传导到地产企业还有待时日，地产企业普遍认为“市场低迷，缺乏信心”是房企面临的最大难题。

在过去的一段时间，我们也针对着中国房企一直在持续地进行相关调研，调研结果其实也让我们了解到。越来越多的企业希望能够通过数字化，在战略上和竞争对手拉开距离，更重要的是有一部分的企业，希望能够通过数字化将企业转型成为一家由技术和数据驱动的公司，从而找到企业发展的第二增长曲线。这样的企业在整个房地产企业中，比例还是相对偏低的，但在千亿规模的房企里面，有这个愿景和目标的企业比例有了大幅度提升。

房地产企业在未来商业模式上也在进行新的探索，通过数字化的方式从根本上改变整个企业的经营状况，拉通相关企业的核心资源，构建企业新的竞争力已经成为头部企业发展的一个重要模式。

当然我们也会看到数字化转型阻力依然存在，像李波秘书长说的，标准不统一仍然是我们每一个房企在数据拉通方面最大的障碍，而在最近的走访中我们也会看到，因为整个房地产链条的复杂程度，使得中国房地产企业还远未达到精细化管理的阶段。同时由于现在的企业组织也并没有完全能够匹配和适应数字化发展相关的需求，也给企业带来了非常多的困难。

由于近两年来，中国房地产市场的内生压力，房地产企业在数字化投资这方面其实面临了更大的一个挑战。由于市场环境与企业经营状况不佳的影响，中国房企普遍缩小在数字化方面的投资，我们的调研中2022年89%的企业数字化相关投入占营收比率低于0.5%。同时我们看到2023年企业数字化投入进一步缩小，有79%的地产企业会减少数字化投入，有22%的企业会减少50%的数字化投入，只有7%的房企选择继续增加房地产数字化方面的投资，这将是一个分水岭值得大家给予关注。

关于2023年的数字化重点，更多的企业希望将数字化的重心放在提升企业精细化管理的方面，形成企业更持久和长期的穿越周期的能力。而数据治理、数字化营销和经营决策数字化排在了企业数字化重点的前几位。

在这个里面也公布下钛媒体研究院针对“中国房地产企业数字化能力观察”的结果，在2021年第一届中国房地产数字峰会上，我们第一次公布了“中国房地产企业数字化能力观察”，这次我们依旧选取了这35个样本，有个别样本做了更新。

通过钛媒体研究院的这项研究，从技术先进性与价值贡献度两个维度观察，地产企业通过数字化投资建设帮助企业强化管理从而提升企业业务价值，可以看到，样本中的企业在数字化发展分成领先、跟随等不同的阵营，一部分企业开始借助着数字化能力获得了行业领先地位，并且构建了发展的核心能力，在今天大会上分享的先进企业如华润置地、金茂、金地等等的公司都非常重视企业数字能力建设，既在技术先进性上保持优势，也在企业价值维度取得令人瞩目的业绩，给我们呈现了他们的优秀案例。可以看到更多企业也跟随着这些先进企业在不断地探索在数字化方面适合自己企业发展的路径。

从未来来看中国的房地产企业发展，由于房地产整个进入存量时代，房地产行业利润下滑，竞争加剧，面临洗牌，尾部企业、高风险企业和还未开始转型的企业都有被淘汰的可能，市场向稳健经营的头部企业聚集。市场分化加剧，大部分城市的房子可能存在过剩风险，须重视区域差异中的结构性机会和风险。而企业在未来的一段时间，开始进入到了商业模式转变的阶段，很多企业是会通过数字化的一些手段来形成自己对于整个产业生态和产品交付的新能力，从而渡过地产下滑期。

我们所观察到的，应对压力，房地产行业的共同选择是回归地产本质，并提供更优质的产品，通过更精细化的管理来去降低整个企业的成本，完成企业以客户为中心的转变。最后中国房地产企业在积极探索数字化转型路径的过程中，其实也在不断探寻如何跨越市场不确定，寻求未来发展机会。这其中，一个确定性的趋势是，越来越多的企业会借助数字化所提供的新能力来发展多元业务，向运营服务模式转变会成为未来房地产发展的可选方向之一。

钛媒体在持续关注和不断推动行业对数字化案例的分享，也希望通过一些分享和交流来真正帮助中国的房地产企业走向更加健康的发展道路。

谢谢大家。

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