北京西城区多校划片为学区房降温，五一期间楼市大幅回暖

钛媒体 • 4年前扫码分享

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图片来源@视觉中国

“5月1号一天就有三四十个人登记看房，后面几天就更多了，一个假期来看房的人比年后回来的总数都多。”近日，西城区某学区房小区保安向钛媒体透露。

4月30日对北京而言，是一个大日子。一方面，北京市突发公共卫生事件一级响应降为二级，访客凭健康宝绿码登记即可进入小区；另一方面，西城区发布新政，规定2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

新政意味着，7月31日后，原本想让孩子进入某个小学，只需购买该小学对应的几个小区中的房子即可锁定名额的情况将不复存在。这让北京市的家长们和西城区学区房的房主们都着急了起来，前者想趁7月31日政策落地前抓紧“最后一波上车的机会”，后者意识到房屋即将贬值，第一时间降价挂牌出售——二者共同促成了五一期间北京房市的火热，也大大增加了前述保安假期期间的工作量。

多校划片促成“最后疯狂”

事实上，西城区已经是北京市城六区中最后一个实施多校划片的区域。

此前，朝阳区明确，适龄儿童父母或其法定监护人于2017年6月30日后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址不再对应一所学校，适龄儿童依据该实际居住地址登记入学将参加所在片区的统筹分配；东城区的相关规定则将日期限制在2018年6月30日取得的不动产权证书。

2019年1月1日后，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，不再对应一所学校，而是实施多校划片。石景山多校划片的实施日期则是2019年9月1日后。

此外，北京市各区均提出，自特定房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“过去为了获得较好的入学名额和机会，很多购房者会选择部分户型小的学区房，这也使得此类学区房出现了价格炒作等乱象。”而此次政策体现了当前学区改革的重要导向，即通过限制学位和随机分配学区的方式，客观上为学区房降温。

他还认为，此类政策的出台同时也改变了教育的方式，使得小学教育更加规范，也促进教育教学资源更加合理配置，其对于促进教育公平和房住不炒等都有积极的作用。

根据目前北京的房产交易流程，最快15天可以完成过户，而新政的落地日期在7月31日后，也就是说，一切都还来得及。

5月1日起，便是家长们最后一次为孩子锁定名校的机会，也是学区房房主们最后锁定房产价值的机会。严跃进也认为，从购房者的心态来讲，最近肯定是会加快买房的。会有家长为了取得确定的入学指标名额，而争取搭上最后一班车。

有中介告诉钛媒体，政策出台后即有大量房主和购房者向其进行相关咨询，房主问现在挂牌需不需要降价、降多少合适；购房者问有没有新的房源、价格及谈判空间。五一期间，西城区的相关房源单日新增数十套，有的房主多方考量后直接降价几十万挂牌；成交方面，虽然可售房源增加，但与暴增的需求依然存在较大缺口。

“一套房有时候一天能带看10组客户，最快的一次看了十分钟就成交了，有的刚挂出来不到半小时就能成交。”前述中介感慨，疫情冲击下，自己所在的二手房销售行业已经萎靡了两个月，多亏了这次西城的政策，“一套学区房怎么也得一千万，我们收两个点的中介费就是二十万，五一期间一天能卖七八套，一天两百万的收入，像做梦一样。”

贝壳研究院的数据则从更加宏观的层面体现出政策带来的影响——五一期间，西城交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。在西城区的强势加持下，五一期间北京房市迎来小阳春，二手房日均成交量900套，同比大涨100%，成为全国增幅最大的城市。

中原地产首席分析师张大伟也提到，五一小长假，西城区因为学区政策调整，受关注度明显上升，成为北京房地产市场波动幅度最大的区域，看房量明显增加，德胜等热点区域看房量增加超过50%，甚至已经超过疫情前。

全国房市均向好

事实上，五一期间，北京新房交易的复苏程度，甚至超过了受西城政策带动的二手房。中原地产研究中心统计数据显示，2020年5月1日至5月4日，北京二手房新建住宅网签666套，去年同期的数量则为242套，同比增长175%。诸葛找房数据研究中心和易居研究院数据则更加夸张，显示北京新房成交量同比去年五一假期翻了近5倍。

除北京外，五一期间全国房市均出现向好势头，疫情期间积压的需求进一步释放。贝壳研究院数据显示，五一期间，18个重点城市二手房日度成交量同比增长60%左右；新房方面，全国重点36城日成交套数同比2019年五一假期增长23%，成交面积同比增长39%。

贝壳研究院分析称，这一方面是由于疫情推迟了需求释放的节奏，传统三四月“小阳春”延迟到四五月；另一方面，今年五一假期有五天，为购房者提供了时间上的便利。此外，整体市场供应量充足，加上房企回款意愿强烈，很多房企在五一假期之前已经开始筹备打折促销，供应端准备充足。

中原地产首席分析师张大伟分析称，疫情基本平稳了，各地经济都在快速复苏。在“五一”小长假，目前看到的数据是网签数据与去年同期相比有轻微上行，大部分城市上涨了10%-20%，这主要是大部分年初因为疫情影响滞后的签约逐渐在最近开始出现。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，五一假期南京新房成交量同比翻两倍，济南、上海同比分别上涨211%、147%。易居研究院数据则显示，杭州、扬州、温州、南京五一期间成交量分别同比增长277%、197%、185%、139%。

诸葛找房分析称，今年“五一”假期新房成交水平较去年呈现明显升温局面，从整体房地产市场环境看，目前金融政策略显宽松，房贷利率处在低位水平，市场预期看好，购房者入市积极性强。此外，“五一”期间境外疫情处在高峰期，国内仍处在防控疫情阶段。很多购房者放弃境外旅游机会，改为在城市周边活动，有了更多的时间看房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，部分城市开始走出市场交易的低谷，开始有所回暖，尤其是5月份各地房企积极促销，也客观上带动了销售数据的反弹。从结构上看，长三角和珠三角部分城市表现较好，这也和此类区域潜在购房需求旺盛等有关，尤其是近期此类区域出现了价格上涨等现象，客观上使得部分购房者交易节奏相对会加快。

据此，业内人士普遍预计，受疫情影响而延迟的楼市“小阳春”正在走近，有望在五六月份出现。严跃进就指出，后续市场的交易依然会有反弹的可能。“5月份各地复工节奏会进一步加快，这客观上会带动销售数据的反弹。尤其是金融贷款政策会进一步宽松，预计潜在的购房需求会积极释放。而5月份两会的召开前后，或会进一步带来政策宽松的预期，这都有助于楼市交易的激活和反弹。”

（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）