王振华猥亵女童案开庭：被捕一周年，新城控股业绩失速

数据来源：新城控股2019年财报

数据来源 同花顺IFind 统计

值得注意的是，2019年新城控股年报显示，公司投资性房地产公允价值变动损益为26.47亿元，占当期126.54亿元净利润总额比例高达21%。

据财务从业人士介绍，投资性房地产以公允价值计量的会计手法下，公允价值增加的部分不仅体现为公司利润，还可以增厚公司净资产。然而，一旦房价进入趋势性下跌，投资性房地产公允价值将显著下降，这对于投资性房产货值高达682亿元的新城控股来说无疑将是一场灾难。

数据来源：新城控股2019年财报

此外，2019年新城控股将45.24亿元的利息支出采取了资本化处理，此举相当于减少财务支出，增加利润近三分之一。

数据来源：新城控股2019年财报

在地产开发业务中，新城控股采用"住宅+商业"双轮驱动模式，2019年新城控股住宅业务、综合体业务分别实现销售收入422.67亿元和380.56亿元，对应的毛利率分别为25.6%和36.96%，较2018年均出现下滑，进而导致新城控股整体毛利率由36.69%下降至32.64%。

在2019年全年858.47亿元的收入中，其中商业运营租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。尽管新城控股商业出租业务同比增速更高，但在新城控股营业收入中的占比仍只有4.81%，地产开发业务仍旧占据绝对主导地位。

数据来源：新城控股2019年财报

城市能级较低成为新城控股住宅业务销售下滑的首要原因。年报数据披露，新城控股三四线城市销售金额占比在2019年已超过60%，二线城市占比下降至32.8%。近两年以来，随着国内三、四线城市销售去化压力的不断增加，新城控股住宅业务毛利率已经持续第三年出现下滑。

土地储备上，截至2019年末，新城控股在全国105个大中型城市合计拥有土地储备1.24亿平方米，满足未来2-3年的开发运营所需。公司在全国最具经济活力和人口密度最高的地区布局，其中一、二线城市占公司总土地储备的38.30%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的36.00%。

数据来源：新城控股2019年财报

对于王晓松履职近一年的表现，一位接近王晓松的新城控股人士表示，"他顶住了巨大的压力，带领新城走出危机，活下去且活得更好。"该人士表示，今年5月底，四大商业银行中也有一家，给了新城新增项目开发贷放款。

在5月19日新城控股的股东大会上，王晓松复盘新城的发展经历，他表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则来自于商业管理。

新城正处于第二个15年发展的末尾，按照规划，将进入向商业管理要利润的阶段。按照王晓松的分析，这一阶段新城控股不但要继续扩张商业地产规模，还要改变商业地产运营的方式。

一方面，过去几年纯住宅市场规模保持在17万亿元左右，天花板已至。王晓松希望新城未来的现金流和利润来源从住宅开发转到商业开发里去。

按照新城的测算，预计到2025年有3500家面积超过8万-9万平方米的购物中心。而现在只开业一半左右，还有大量有人口优势的三四线城市甚至都没有购物中心。这就是新城商业板块日后的市场空间。

另一方面，商业地产运营已经逐渐从经营场地转向经营会员与客群。在股东会上，王晓松坦言，对"人"的经营是新城商业地产的短板。

"首先从经营场地发展到经营会员形成用户黏性，把场地做活坪效做高，以平台为场景，建立与客群的深度连接。然后，在场景提升等商场运营管理之上，加强会员发展和变现，借助AI、5G等技术，挖掘新城控股业主的潜力。"王晓松给出了自己的解决方案。

不过，有地产观察人士表示，处于三、四线城市的持有型物业项目，增值较慢、资产流动性差，在很大程度上对其财务还是一种拖累。所以，新城控股需要更多地以住宅销售的现金流来补充和培育所持有的商业物业。

2020年6月4日，新城控股发布2020年5月销售简报。5月份公司实现合同销售金额约224.12亿元，销售面积约203.93万平方米。1-5月累计合同销售金额约714.55亿元，比上年同期下降23.06%；累计销售面积约654.15万平方米，比上年同期下降17.84%。

天风证券最新研报指出，新城控股1-5月销售金额恢复至去年同期的近八成，完成2020年销售目标的28.6%，相比于往年当前目标完成率较低，主要和疫情影响之下推货节奏铺排变化有关。

上半年拿地力度有所提升，能否迎来行情存不确定性

由于2019年下半年新城控股拿地大幅减少，从而导致拿地和工程开支减少，使得报告期内新城控股的财务杠杆下降。截至2019年末，新城控股的负债总额4002亿元，总资产4621亿元，有息负债为678.83亿元。调整后的资产负债率为76.58%，较2018年末的75.94%略有上升。

而调整后的净负债率大幅下降至16.4%。新城控股对此称：净负债率下降最大的原因是公司2019年下半年基本未拿地。对房地产行业来说，最大的资金流出就是拿地和工程开支，拿地减少导致净负债率的下降。

数据来源：新城控股2019年财报

在减少拿地的同时转让项目回笼资金，新城控股2019年现金流入净额同比增长超过十倍，达到435.8亿元。

从偿债能力角度来看，截至2019年底，新城控股共持有现金639.4亿元，短期债务306.02亿元，现金短债比率达到2.08，公司的短期的偿债压力也得到进一步降低。

尽管偿债能力好转、现金充沛，不过今年上半年，新城控股还是频频在债券市场上融资。

5月20日，新城控股成功发行2020年度第三期超短期融资券，发行金额10亿元，票面利率4.39%。而在此前的5月9日，新城控股发布公告称，在银行间债券市场发行2020年度第一期中期票据，发行金额15亿元，发行期限不超过5年。

6月3日，据上清所披露，新城控股拟发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，发行期限为270天。据悉，该笔债券为新城控股2020年度第四期超短期融资券。此外，6月5日，新城控股母公司新城发展发布公告称，拟发行金额为4亿美元的优先票据，利率6.45%。

在频繁融资的背后，是新城控股的拿地力度在增加。

据克而瑞研究中心数据，继3月新增6幅、4月新增12幅地块后，5月，新城控股继续踏准市场节奏积极补仓，新增10个项目。1-5月份，新城控股新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。

一位地产行业分析人士表示，在过了300多天现金为王的日子后，新城控股已经恢复拿地，重启扩张模式。而扩张后能否再迎来一轮大行情，存在巨大不确定。