“因城施策”新调控时代，中国楼市雾里看花

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钛媒体注：本文来自微信公众号棱镜 （ID: lengjing_qqfinance），作者 | 张庆宁、孙春芳、郭亦非，编辑 | 张庆宁，钛媒体经授权发布。

一

地产大佬许家印喜欢研究政策。

业内人士常说，这位恒大董事局主席最关注的电视节目，是每晚7点准时播出的中央电视台新闻联播。在他没时间亲自观看时，秘书班子会把当晚新闻内容做成简报，放在他的办公桌上。

只看新闻联播是远远不够的。

一年多前，许家印邀请任泽平任职恒大集团首席经济学家（副总裁级别），兼任恒大研究院院长，税前年薪1500万元，主要任务是组建一个智库团队，专门研究宏观经济政策和恒大的发展战略。

关于任泽平的研究水平，见仁见智，但他打听政策动向的人脉资源还是有的，毕竟担任过国务院发展研究中心宏观部研究室副主任。

懂政策、讲政治、识大局的恒大，如今是中国最能赚钱的地产集团——3月26日披露，2018财年净利润722.1亿元，核心房地产业务利润783.2亿元。

许家印这两年也经常登上中国首富宝座。

想在中国楼市赚大钱，需要很多条件，其中一个必不可少的，就是把握政策的本事，恒大、万科、碧桂园概莫例外。

2016年年底，一二线城市房价蹭蹭地涨，三四线城市房子卖不动，中国楼市亟需药方。

时任万科CEO郁亮接受《人民日报》专访谈到三点：第一，这次调控很有必要，非常及时，楼市不存在崩盘风险；第二，房地产需要稳健发展，并让普通老百姓“有瓦遮头”；第三，调控“刹车”不能踩太久，需要建立房地产发展长效机制。

郁亮这篇专访出街次日，2017年中央经济工作会议通稿刊发，高层提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”

2018财年，万科一边高喊“活下去”，一边实现了6069.5亿元的销售总额、2976.8亿元的营业收入，337.7亿元的净利润位居全行业第二，仅次于恒大，领先碧桂园。

万科现在算是深圳国企了，郁亮作为现任董事长，应该比两年前更懂政策水温。

二

一线地产大佬的行业研判水平，比那些野生经济学家强太多了。

野生经济学家的观点一般分两派，“房价一定涨”和“楼市必崩盘”。历史上，“房价一定涨”频繁打脸“楼市必崩盘”。

2018年以来，全国房价滞涨或小幅回调，“楼市必崩盘”暂居上风。2019年伊始，个别城市取消限售、限购、放开网签，“房价一定涨”卷土重来。

深圳是我们本系列调查的一线城市典型，这里曾是上轮全国房价暴涨的领跑者。

2016年下半年开始，深圳市政府紧跟上级调控指令，打出“325新政”、“104深八条”、“731新政”系列组合拳：二套首付7成、住宅限售三年、离婚购房受限……可谓招招致命，相当一部分购房需求被拒之门外。

中国商品房改革不过20年时间，抑制需求一直是楼市调控的核心手段，但本轮调控兼随“租售并举”大方针，调控之手伸向供给端——土地市场，深圳尤其典型。

《棱镜》探访深圳楼市时发现：“深圳市土地供应政策不断向‘租售并举’靠拢，尤其是城中村，不再拆迁更新，而是原地改造、综合整改，将建设用地和房屋用于提供各类符合规定的租赁住房。

此举使得1/3的城中村用地不再进入商品房土地市场，来自城中村的土地供给又占到深圳全市建设用地的31%，这导致深圳的商品房供地急剧萎缩。

2018年深圳仅成交10总土地，6宗是租赁用地，4宗是商品房用地，土地出让金只有98亿元，相比郑州、成都、杭州上千亿元的卖地收入，连零头都不到。

上海同样如此，房产交易的需求端和土地出让的供给端都受制于那只看得见的手，一手房价格还由住建部门备案审批，自由交易愈发淡化，政策管制保持定力。

北上深是中国楼市政策的风向标，至少在房地产长效机制正式建立完善之前，那里的房子大概率会保持准公共服务品的属性，类似水电、煤气、燃气。

这是一线城市即便处于供需结构性失衡状态，房价也没有暴涨的关键原因之一。

三

与一线城市的楼市风向标意义和相对多元化的财政收入不同，二三四线城市的卖地收入占到全口径财政收入的1/3-50%不等。

上一波房价暴涨前夕，各个城市都是土地操盘手——先在一段时间内压缩土地供应，导致各家房企饥渴难耐，再释放一块优质土地，众多房企一拥而上，区域“地王”就此诞生。

“地王”的特征是，“面粉”比“面包”还要贵，楼面价等于甚至高于周边在售房价，房价和地价焉有不起飞之理？

2017年，成都楼市最火爆时，一年拍出5个楼面价1.5万元/㎡以上的“地王”，政府全年卖地收入1203亿元，较2016年的626亿元上涨近一倍。

当年全国共有11个城市卖地收入超过千亿元，以杭州、苏州、南京、郑州等核心二线城市居多，几乎都是同比上年收入翻倍。

因此，二线城市的土地供应不是调控重点，遏制需求才是核心要义。

2018年5月，还是在成都，前脚中铁青秀未遮项目开盘，1千套房子，6万人摇号，创下全国摇号最火爆纪录。后脚政府出台史上最严的调控新政，规定新落户者须满两年或连续缴纳12个月社保才能购房。

这将2/3的投资购房者挡在门外，成都楼市2018年下半年遁入冰点，前一年摘得“地王”的开发商目前正给成都房价的最高点“站岗”。

需求被遏制了，房价稳定了，但成都的卖地节奏并未放缓。2018年住宅用地共计成交20749亩，环比翻一番。

如果成都调控没有明显放松，供大于求将是未来两年的主基调。

另一个二线龙头郑州的楼市供求结构同样如此。

接受《棱镜》采访的当地开发普遍普通认为，单靠市场内生力量或许已经无法改变郑州房地产颓势，放松限购、释放需求被寄予厚望。

郑州市政府不能接受楼市萧条、财税锐减。因此，其选择一点点放松调控，先试水温再谋后话。此前，市区远郊的新郑、荥阳及中牟的限购政策已经基本取消。

数位熟悉郑州市场的开发商人士告诉《棱镜》，近期房管局下达口头说明，放松限购政策，即在高新区、经开区及航空港区，人才引进购房资格由本科学历扩大到在郑就读的大中专院校学生（包含外地）。此外，外地户口社保、纳税间断性缴纳12个月即可，不用提供原件，签订承诺书即可……

二线城市的房地产不是准公共服务品，那是地方政府的钱袋子。

四

三四线城市牵扯大规模棚改，情况一言难尽。

有兴趣的读者，请回看昨日报道《菏泽楼市：放开限售又如何》，这是关于“中国棚改第一市”的全面考察。

回到一个根本问题，在中国楼市既敏感又混沌的后调控时代，我们如何雾里看花？

首先一个参照系，还是中国龙头开发商的土地储备布局。

这群中国最精明的商人，有着行业一流的信息收集与处理能力，再将信息转化成它们对区域市场的预判，并在前期拿地选择上得以体现。

例如，2016年10月以来，融创决定不再进入公开市场拿地，2018年下半年却重启公开拿地，开张第一票落定准一线城市杭州。

半年多时间过去，就是近期，长三角楼市逐步回暖，杭州土拍市场率先升温，融创又一次踏准节奏。

另外一个参照系是恒大主席许家印。

普通人不可能像他一样“懂政策、讲政治、识大局”，并有“首席经济学家”辅佐，但至少可以拨开喧嚣的跟风炒作，观察需求端的调控政策变化和供给端的土拍行情走向，以及房贷利率情况。

第三，在“因城施策”的新调控时代，不仅要听发令枪响，还要留意哪些手握发令枪的人。

在刚刚结束的中国高层发展论坛上，住建部副部长倪虹被问及，“因城施策的城市名单会否公布？”她的回应是：“可以等待消息，因城施策就是一城一策”。

这是一个非常重要的信号。

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