长租公寓“战役”走形：自如坐地涨价，蛋壳要业主减租

自1月底开始，新型冠状病毒疫情在中国日趋严重。受此影响，春节假期延长，员工被要求尽量在家办公，而那些需要实地展业的行业则备受冲击，如旅行社、电影院、餐馆酒店等，长租公寓也是其中之一。

近日有消息称，自如趁疫情期间租客不便搬家换租，肆意哄抬租金，包括武汉地区租客在内，续租租金普遍增长10%-30%。若租客不再续租，此前交付的押金将不予退还。对此，自如方面回应称：续约整体平稳，长租客想改为短期续约引起波动个例。已经跟进到租客，与租客基本达成共识。

无独有偶，上周蛋壳公寓也曾因类似事件遭到抨击。据大量房东反映，蛋壳公寓以疫情为由单方面要求房东免租一个月，拒不支付房租，同时仍然向租户收租。对此，蛋壳公寓发布官方声明称，网传蛋壳公寓“套路房东”纯属谣言，呼吁房东不信谣不传谣。

此外，自如及蛋壳均推出了针对疫情的租金减免政策，但据钛媒体了解，租金减免的落实情况并不理想，并且减免门槛较高，租户的负面情绪并未得到有效缓解。

作为高周转行业，现金流对长租公寓企业而言极其重要，2018年及2019年，大量长租公寓倒闭的根源便是现金流的断裂。如今，疫情冲击下大量务工人员返工受限，获客、带看等中介的日常工作也被迫中止，退租及空置压力空前增大，对企业产生了不可避免的影响。再加上各行业协会、有关部门等倡议给租客免租，自如、蛋壳等作为头部企业承担着巨大的社会压力。

应对疫情，自如、蛋壳“跑偏”

“我是自如的多年老客人，没有想到这是一个黑心的企业，在大疫当前的时候，自如不响应国家的号召降租，反而逆天而行涨租，让我们这些本来收入受到影响的房客承受更大压力。这和涨价卖口罩的奸商有何区别，这不就是发国难财？”2月10日，自如租客张芸（化名）向钛媒体表示。

2018年3月，张芸在自如平台上整租了一套北京西城区的一居室，租期一年，季付价格7090元/月；2019年3月，租金上涨至7190元每月，租期仍为一年。近日，张芸接到自如管家（即房产中介）通知称，租期降至，若续租租金将上调至8160元，这让张芸十分难以接受。

与张芸遇到相似情况的租客还有很多，有租客表示，自如续租租金上调为“临时起意”。该租客称，其1月联系管家续租，谈好的续租租金为2590元/月（此前价格为2430元/月），享受续租所有折扣（包括续租服务费9折后再7折）。但1月16日管家又通知无法续约，两天后反馈可以续约，但续约租金上涨至2630元/元，且不享受服务费7折优惠。

对此，自如方面回应称，对于现在全国爆发的冠状病毒情况，公司正在研究受各地防治措施影响的自如客在此期间的生活及租赁安排。我司也在加紧制定相关措施，争取保证自如客的各项权益不受影响。2月7日，自如发布公告称，将为所有签约武汉房源的租客减免2月50%的租金及2月全月服务费，3月1日之后可至自如APP空间领取。

但一名武汉地区租户表示，其租住的房屋将于2月20日到期，管家以“不满足条件”为由拒绝了其租金减免申请，并且在无保洁服务的情况下要求其支付一个月的服务费。

至于非武汉地区的租客，根据租客反馈的信息，需满足目前所在地封城、目的地封城或室友确诊新冠肺炎三个条件之一才可享受租金减免政策。该租客表示，所在地虽未封城但所有航班、高铁均已取消，属于客观情况造成无法返程，希望管家予以减免租金，而管家却对租客出言不逊称“你是有多缺钱啊”。

对于续租租金上涨，有自如管家解释称，新价格为根据市场行情制定，对此有租客表示，管家通知租金由2290元上涨至2460元，但同小区、同户型且面积更大的房间租金为2360元，自如价格较市场价格高出至少100元。而链家数据显示，今年1月重点18城中多数城市租金环比上个月小幅上涨，同比去年有所下降；以北京为例，1月平均月租金82.84元/平方米，环比微增1.68%，比去年1月下降2.9%。也就是说，若按照市场价格，续租房租并不应该上涨。

更早之前，蛋壳也因类似事件备受抨击。北京，无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地的大量房东投诉称，蛋壳公寓以疫情为由单方面要求房东免租一个月，拒不支付房租，同时仍然向租户收租。在疫情最重的武汉地区，蛋壳公寓要求房东免租三个月，但并未对租户进行租金减免，并且疫情期间提前退租押金不退。此外，疫情期间蛋壳公寓每月的保洁服务被迫中止，但服务费却照常收取。

对此，蛋壳公寓发布官方声明称，网传蛋壳公寓“套路房东”纯属谣言，呼吁房东不信谣不传谣，相信蛋壳作为一家上市企业，所有交易都透明地接受属地住建部门的监督和指导，肯定不存在网传谣言中这些情况。并强调自蛋壳成立五年来，从来都是按照约定按时保量地支付房东房租款项，未来依然会这么做。

2月3日，蛋壳公寓宣布，为无法返回武汉的租客返还一个月租金，其它各城市租客将根据各地政府发布的因疫情延期返工的天数返还对应租金，或提供相对应免费租住天数。此外，蛋壳公寓还将武汉重点医院周边近800百间专属房源转化为爱心房源，为医护人员提供免费租住服务，水电费由蛋壳公寓承担。

经营压力剧增，盈利难题难解

在长租公寓涨价、拒绝减免租金的背后，实际上是巨大的经营压力。根据链家数据，1月全国18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度达40.99%，同比2019年1月微增0.63%，比2019年2月（春节当月）下降18.21%。此外，2020年1月新增房源和客源数量的环比降幅，分别高达48.28%和42.64%。

而以外来务工人员为主的一线城市，也是长租公寓主要收入来源，受疫情影响更为严重。以北京为例，1月租赁成交量环比减少37.54%，同比减少10.84%；租赁新增房源量环比减少47.43%，新增客源量环比减少34.48%，比去年同期的下降幅度有所扩大。与去年同期相比，今年1月新增房源量同比减少27.96%，新增客源量同比增多14.76%。贝壳研究院称，今年1月北京住房租赁市场比往年同期相对低温，由于市场新增供需量下降较多，预计2月节后的租赁旺季难再出现。

长租公寓的商业模式为从房东处获取房源，经过装修后出租给房客，赚取中间差价及服务费。疫情来袭后，房屋无法出租，杭州多个行政区甚至出台“最严禁令”称：“自2月4日起，所有出租房房东及房屋中介机构一律暂缓出租业务。”受此影响，企业收入及利润均无法保证，仅能依靠现有房客支付的租金勉强度日。而越来越旺盛的退租需求，更是让企业的境况雪上加霜。

据《新京报》采访业内人士称，如果疫情持续3个月以上，绝大部分长租公寓企业均会面临倒闭，最多撑到五月。“整个行业，新签租房降至往年同期的15%-20%，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且还在持续下降中。”

值得注意的是，与房屋销售不同，春节后一向是房屋租赁市场旺季。因此，此次疫情对长租公寓造成的冲击，将影响全年业务表现。

收入大幅下降，成本却并未减少。作为中介机构，即使房屋空置，长租公寓依然需要向房东支付租金；而作为众多中小企业中的一员，长租公寓企业还需支付员工的工资及社保费用——这是其最重要的两项经营成本，对企业现金流产生了极大考验。

以蛋壳公寓为例，这家年初刚刚上市的头部企业的招股书显示，截至2019年9月30日，员工总数5205名，按照最低工资中位数1700元计算，每月工资成本884.85万元，社保、公积金成本约360万元，员工成本超过1200万元。根据蛋壳公寓最新财报，截至2019年11月30日，蛋壳公寓管理的公寓数量达到43.27万间，仅按每套公寓月租金1000元计算，月租金成本超过430万元，两项成本相加，每月超过1500万元。

疫情之下，多个地区的行业协会甚至有关部门均倡议房东免租，深圳一房东宣布为九栋楼共1200多户租户减免半个月租金，共计约80万元，也给长租公寓企业带来了较大的舆论压力。在租客纷纷要求减免租金的倡议下，蛋壳、自如均出台了相应政策，自如还提出了新签约用户免押金的手段试图获取更多租客，但也进一步增加了企业的经营压力。

事实上，长租公寓企业的经营压力早已有之。2018年及2019年两年均出现长租公寓倒闭潮，倒闭的中小企业近百家，皆是由于资金链难以维系，蛋壳、青客等头部企业无奈之下只能流血上市。最新数据显示，蛋壳公寓2019年前9个月净亏损25.16亿元，青客公寓2019年上半年亏损3.73亿元——在业内，如何盈利仍然是未解之谜。

在这样的境况下，有业内人士直言，被逼无奈之下，企业或许会采取降薪裁员的措施以自救。而就在近日，有蛋壳公寓员工反映，企业通知所有员工1月工资将延至3月发放，2月只发北京市最低基本工资的70%（1500元左右），不发面试时承诺的14薪（2个月年终奖）；预计3月初上班，具体时间待定，“若3月未能如期复工，继续领每月1500元。另外，公司总监及总监级别以上的人，1月份2月份工资全部取消。”

有业内人士预计称，复工后或许企业境况会有所缓解，幸运的话疫情得到全面控制后，租赁市场还会有所反弹，五六月份的毕业季也不会受到影响。此外，政策层面对中小企业的支持也在增多。苏州、上海、北京、青岛等地均提出减租减税、延缓社保缴费、加大金融支持等，帮助中小微企业渡过难关。

盈利难题未解，疫情又打下当头一棒，对于长租公寓而言，或许还要很久才能迎来春天。但被推上舆论风口浪尖的这个冬天，显然更不好过。

（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳，编辑 | 曹天鹏）

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