停牌后的万科宣告重组，拟以超400亿元收购深圳地铁相关资产

自2015年12月18日万科股票停牌以来，万科重大资产重组进展一直备受资本市场关注。

最新消息是，万科重组工作已取得重大突破，深圳地铁集团与万科达成战略合作。深圳地铁集团与万科在3月12日举行了战略合作备忘录签约仪式，万科拟主要以新发行股份方式，收购深圳地铁集团所持有的目标公司的全部或部分股权；同时双方建立战略合作关系，将依托“轨道+物业”模式，紧密合作，共同发展，以深圳为起点，逐步实现向珠三角乃至全国其他重点城市的拓展。

对于此次合作，深圳地铁集团和万科均给予极高重视。深圳地铁集团董事长林茂德、总经理肖民，万科集团董事会主席王石，总裁郁亮出席了合作签约仪式。

根据万科公告，万科将购买地铁集团持有的目标公司全部或部分股权，相关目标公司的主要资产为地铁上盖物业项目，初步预计交易规模介于人民币400-600亿元之间，具体交易对价以经有关部门备案后的独立第三方评估结果为依据。万科拟主要以定向增发股份的方式支付对价。

尽管此次公告并未透露具体的交易标的和战略合作的计划细节，但基本可以确定，未来双方将依托“轨道+物业”模式，通过联合开发，实现优势互补。

由于此次合作涉及万科重大资产重组，根据上市公司相关规则要求，双方最终能否达成资产交易，还需万科董事会、股东大会审议，及通过相关的审批。

照片从左至右：深圳地铁集团总经理肖民、万科董事会主席王石、深圳地铁集团董事长林茂德、万科总裁郁亮

为什么是深圳地铁集团？

近期以来，房地产市场呈现“冰火两重天”的分化局面，核心城市的土地竞争日益激烈，不仅地价屡屡刷新纪录，“面粉贵过面包”的情形也并不鲜见。在核心城市以合理价格获取充足的土地资源日趋困难，已经成为制约房地产龙头企业发展的一大瓶颈。

在寸土寸金的深圳，拥有较强二次利用土地资源能力的深圳地铁集团，一直以来都是最受开发企业欢迎的合作对象。

深圳地铁集团是深圳市属大型国有独资企业，承担深圳城市轨道交通投融资、建设、运营，目前净资产1503亿元，总资产2411亿元。依托快速发展的城市轨道交通网络，深圳地铁集团通过轨道交通上盖运作物业开发，目前已拥有地铁上盖物业开发项目10个，总建筑面积约500万㎡，产品涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多种业态，均为大规模城市综合体项目。目前，深圳市轨道交通共投入运营5条线路178公里。其中地铁集团运管管理的4条线路158公里，2016年还将开通3条新线共107公里。这些新线路的拓展，毫无疑问将激活更多的项目开发机会。

对万科来说，此次战略合作意义极为深远，不仅仅在于获得一个或几个优质项目，更重要的是，双方共同实施“轨道+物业”的发展战略，未来随着地铁线路的延伸，万科将有机会以合理价格获得源源不断的开发资源，一举解决核心城市土地资源紧缺的问题，让全体股东都能分享地铁经济所带来的巨大红利。

“如果说红树湾项目是我们合作的序曲，那么从今天开始，我们将共同演奏城市配套服务商的全新交响乐。”王石说。

“轨道+物业”最强组合

对深圳地铁集团而言，引入万科联合开发既符合共赢原则，同时，也是创新合作方式、积极探索混合所有制经济发展的重要战略举措。

轨道交通建设周期长，投资规模大，对资金需求量大。绝大多数城市地铁的运营都需要依靠政府补贴才能维持。

深圳地铁集团是国内有较强盈利能力的地铁公司，这归功于深圳地铁集团创造性提出的“轨道+物业”模式，即通过上盖物业及地下空间与轨道交通同步规划、同步设计、同步建设，将沿线物业增值最大限度地转化成为轨道交通企业的内部效益，形成自我造血、良性循环的可持续发展良好机制。

考虑到地铁建设巨大的投资规模和资金成本，实现这一模式的关键在于上盖物业能否在充分体现地段价值的基础上，尽快顺利实现现金回流。因此，“轨道+物业”模式对于上盖物业的开发、设计和销售回款能力具有相当高的要求。

而万科拥有30年多的专业开发经验和强大的品牌号召力，在坚持核心优势、积极打造三好住宅的同时，也在不断丰富产品类型，进军消费地产、产业地产以及地产延伸业务等新兴领域。

在深圳地铁集团看来，万科的品牌知名度将有助于实现土地价值的最大化；而万科一贯倡导的“快速开发、快速销售”，也与地铁集团的战略需求高度匹配；在开发方面，万科拥有全球一流的建筑技术研究中心，近年来积极推广住宅产业化，强大的研发能力结合工业化的生产方式，使万科能有效提升产品质量，缩短开发周期。

如果说业务上的协同性和专业上的互补性，为双方合作提供了共赢的空间；那么，相似的发展理念和企业文化，则为两者建立更加紧密的战略合作关系奠定了基石。

“深圳地铁集团以‘经营地铁，创造城市发展空间’为企业使命，万科以‘城市配套服务商’为发展定位，在推动城市建设方面，我们有着共同的追求。”王石表示。

合作可能不仅仅只限于深圳

深圳地铁集团董事长林茂德先生表示，未来五到十年，深圳轨道交通将迎来快速发展，在加快地铁建设的同时必须创新合作方式、完善“轨道+物业”模式，才能更好地抓住这一特殊历史机遇、实现长期可持续发展。

随着经济进入新常态，政府将通过加大对城轨交通等基础设施的投资以增加有效需求，促进钢铁、水泥等大宗商品去库存。

在深圳地铁建设进入快车道的同时，深圳与周边城市的互通互联也不断提速，这意味着未来深圳地铁集团与万科的合作可能不仅仅只限于深圳。“轨道+物业”模式也有望随着轨道的延伸，向更多城市复制输出，促进更多城市经济圈的形成。（本文首发钛媒体）