融信中国毛利率进一步下降，下半年销售压力激增

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8月7日，融信中国发布2019年半年报。报告显示，2019年上半年，公司录得营收266亿元，较去年同期几乎翻倍；实现净利润约35亿元，同比增长55.75%；归母净利润近20亿元，同比增长29.84%。

值得注意的是，在今年上半年，融信中国一直被外界诟病的净负债率终于有所下降，从去底的105%降至77%，达到业内平均水平，但较其它同为千亿规模的中海、华润、金地等的50%以下还有一定距离。

目标能否完成？

财报显示，2019年上半年，融信中国集团及其联合营公司实现合约销售人民币567亿元，同比增长3.94%，达成预定全年1400亿元销售目标的41%；合约销售面积282万平方米，同比增加11%；合约销售均价20100元/㎡，同比降低7%。

在2016年，融信中国全年的合约销售额还仅有246亿元。2017年起，公司开始成为业内黑马，合约销售额暴增185%至703亿元，2018年又近乎翻倍1219亿元，仅用3年时间便跻身千亿房企行列，是目前30家千亿房企中达成目标耗时最短的企业。但今年政策收紧，融信中国的规模增速骤降，从1400亿元的销售目标也体现出公司战略趋于保守。

8月1日公布的7月经营业绩显示，上个月融信中国的合约销售金额约为129亿元，前7个月共实现合约销售金额686亿元，刚刚完成全年销售目标的50%，今年的目标恐难实现。不过，融信中国自身似乎信息较强，其在财报中表示，下半年将有19个新项目推出，销售水平有望继续增长，稳步实现全年目标。

不过，虽然销售规模同比增幅不大，但公司营收却大增86.29%至266亿元，利润方面也有较大幅度增长——净利润约35亿元，同比增长55.75%；归母净利润近20亿元，同比增长29.84%。

从2018年年报来看，杭州、上海和福州这三个城市是融信销售额业绩的主要来源，占比达61%。2019年上半年，公司的主要阵地依旧是杭州及福州，据克而瑞数据，上半年融信中国在福州的销售额即建筑面积均为业内第一，在杭州的权益销售金额排名第二。 

依旧热衷拿地

2017年，融信中国崛起的最大原因，便是2016年对土地的大肆收购。据称，融信2016年的土地收购数量与成本在业内均名列前茅，只要有其参与的土地竞拍，除非财政部下属的“地王制造者”信达在场，融信中国基本不会空手而归。

例如在上海静安中兴社区地块竞拍中，融信以110亿元总价、139%的溢价率打败了势在必得的保利、融创、万科等龙头房企，同时打破了中国土地成交单价记录。直到2019年上半年，这依然是融信中国买过最贵的地，在储备土地总值中占比高达8%。但截至目前，该项目仍未开发完成，也就是说，110亿元的巨额成本仍未收回。 

数据显示，2016年，融信中国新收购地块21块，新增建筑面积储备超500万平方米，是2016年之前的总和。2017年，新收购地块78块，新增建筑面积达1481.5万平米，是2016年的近3倍；2018年，融信中国有所收敛，新增建筑面积约500万平方米，回到2016年的水平。

2019年，融信中国似乎又开始激进，上半年新收购23块地块，总成本117亿元，总建筑面积约421万平方米（权益后约230万平方米）——几乎是去年全年的水平。

这或许是管理层的变动所致。2019年上半年，融信中国四大事业部总裁全部换人——年初，原第四事业部总裁张海民离职，原集团分管运营的高管吴孟灯上任；6月19日，原第三事业部总裁王卫改任第一事业部总裁，第三事业部业务由郎辉暂管；6月25日，创始人欧宗洪之子欧国飞成为第二事业部总裁。

此外，集团总裁由原执行董事、集团副总裁余丽娟接任，填补了2018年底吴剑出走后长达半年的空缺。

截至6月底，集团（包括其联合营公司）在43个城市共有2654万平方米土地储备，共布局177个项目，其中360万平方米已竣工出售，在建1670万平方米，620万平方米持作未来开发，土地储备成本为每平方米6365元，其中59.63%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。

激进的代价

在房地产行业，净负债率通常被看作恒量房地产企业风险水平的标尺，行业平均水平约为70%—80%，龙头企业的净负债率基本在50%以下。但由于2016年起，融信中国激进拿地的战略，公司的负债一直较高，2016年至2018年分别为101%、159%、105%。

这引起了融信中国高层的高度重视。执行董事曾飞燕表示，融信2019年净负债率的目标是降低到70%-90%；创始人欧宗洪也强调，2019年的重点是把杠杆降低下来。

2019年半年报显示，公司净负债率降至77%，完成了目标，也达到业内平均水平，但较其它同为千亿规模的中海、华润、金地等的50%以下还有一定距离。财报指出，净负债率下降的原因主要为现金及银行结余增加——2019年上半年，公司现金及银行结余为319亿元，较去年底增长28%。

高价抢地的另一个负面影响为对利润空间的挤压。2019年上半年，融信中国的毛利率由去年同期的29.3%进一步下降至23.9%（2018年底为23.47%），财报称是由于交付的物业组合不同，净利率则由去年同期的15.8%降至13.2%。而在2018年毛利率Top50房企排行榜中，最低为绿地26.79%，高于融信中国。

而在目前房地产企业融资成本普遍增加的环境下，融信中国的毛利率在短期内恐难提升。财报显示，2019年上半年，公司的融资成本-净额由去年同期的4613万元翻了两番至1.8亿元，原因是非资本化利息开支增加了4亿元。

但融信中国似乎并不想“悔改”。公司在财报中指出，未来将继续补充土地储备，专注当前的物业开发业务及一线城市地块的收购。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳，编辑 | 李小年）

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