引入四巨头340亿投资后，王健林还打着哪些小算盘？

王健林显然是个绝顶聪明的人。

过去一年，王健林变的更低调了，“有万达在，上海迪士尼乐园 20 年之内盈不了利”，“先定一个小目标，比方说，我先挣它一个亿！”这些金句不再从他口中讲出，他开始变得低调和隐忍。

在距离2018年立春还有几天的时候，在过去一年经历坎坷的万达和王健林迎来了自己艰难的春天。

1月29日万达官网发布消息称，腾讯联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团。

万达给这次收购戴了一个很拗口的帽子，“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。”

拿100%的收益换万达安全

腾讯、苏宁、京东、融创的到来，为万达解决了燃眉之急，2016年9月，万达商业以292亿的代价从香港私有化退市，当时引入了投资者购入14%的股份，按照约定，在2018年8月31日前未能实现境内上市，万达需要支付一笔回购这14%的股份并支付高达10%以上的年华利息。

如今，离万达的承诺还剩下九个月，上市希望已经不大，债务眼看到期，300多亿并不是个小数。

对于此次四家公司投资万达，有人认为这是王健林的福气，市场上人缘好，有人肯帮忙渡过难关。

但商场上的事情可能并不会如此温情，如果说有什么能够让互相杀的头破血流的京东和苏宁联手办一件事情，唯一的可能就是利益。

更何况腾讯和万达并非没有合作过，而结果并不愉快。

仔细看万达和四巨头签的对赌协议，其实极为苛刻，商业算计毫不掩饰。

协议要求：

第一，万达商业的最晚上市时间比原先推迟了五年，投资方要求万达商业（即更名后的万达商管集团）要在2023年10月31日前完成上市。

第二，万达商业不可以更改其主营业务，2019年租金的净收益要达到190亿元，如果低于这个数值，投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。

第三，投资方在2021年12月31日或者万达商业合格上市前，投资方购买的股份不得向关联方之外的任何第三方转让。 

第一条要求万达商业必须要在五年内上市，这个很明显，四巨头投资是需要用IPO退出的。值得注意的是，万达这次给了一个很低的折扣，按照各家入股的金额和比例来看，万达商业目前的估值为2430亿元。

而按照万达商业2016年对比A股商业地产上市公司的市盈率的预计，大连万达商业地产股份有限公司回A后在内地市场的市盈率将达到20倍之多，而这也就意味着，其股票未来市值将达到5000亿元人民币。

仅仅按照这一估值计算，各方的投资在上市时获利将超过100%。

这还是商业地产估值较低的保守估计，按照计划万达商业在更名为万达商管之后，1至2年内消化房地产业务以获得更高的估值，如果目的实现，未来四巨头的收益将会更高。

但是还有一个问题，万一未来几年万达经营不利，上市估值下降了怎么办呢？所以对赌协议有了第二条，万达要对业绩进行承诺，2019年租金的净收益要达到190亿元。

按照万达公布的2017年业绩，商业地产收入租金收入255.2亿元，同比增长30.3%，但是这只是收入还没有刨去各项综合成本，而协议规定的190亿则是净收益。

根据光圈财经获得信息，万达商业的租金净利率在55%左右，那么实现190亿的净收益，意味着万达商管在2019年的租金收入必须达到345亿，年增幅要达到24%以上，基本和2017年增幅差别不大。

因此这份协议对万达来说其实很吃亏，但是王健林很无奈，因为万达面临着负债必须要清偿，王健林曾在1月20日的万达年会上宣称今年之内要清偿全部海外有息负债。有了四巨头的援手意味着万达能够在第一季度就还清负债，万达变得安全了。

除了资本合作，王健林的其他算盘

除了解燃眉之急的资金考量之外，对于如何最大程度的发挥和四巨头联手的价值万达也有别的想法。

简单的来说，万达打算在两个方面发挥合作伙伴的价值，一个是商业地产领域，另一个是电商领域。

在商业地产领域，万达虽然要消化房地产业务，但这只是放弃重资产模式，轻资产模式方面，招商物业管理等服务也需要合作伙伴的支持。之前王健林表示万达有个宏伟的计划，2018年开始，力争10年内将万达广场发展到1000家左右。

而除了融创之外，其他三家也都有商业地产的租赁需求：

苏宁方面，苏宁易购在线下需要有寻找商业地产开店，2017年年底，苏宁控股集团董事长张近东宣布，未来三年将苏宁互联网门店拓展到2万家左右、面积达到2000多万平方，其中，仅在2018年新开店数量就要达到5000家。

5000家门店的租房需求是笔不小的收入，至少能够帮助万达消化一部分招商的需求。根据与万达签订的协议苏宁易购电器3C专业店是万达广场的首选商业合作伙伴;在生鲜快消、母婴用品领域,万达将确保提供足够数量的优质门店。

京东虽然一直以线上为主，但是随着京东提出了无界零售的概念之后，线下也变成了必争之地，目前京东在线下落地的有“无界零售”线下体验店京东汇及京东无人超市，还有对标阿里旗下的盒马鲜生7FRESH门店，这些门店都需要开在较大商业中心，万达广场无疑是很好的选择。

而腾讯虽然没有直接在线下开店，但是腾讯投资的永辉超市和家乐福以及海澜之家则都可以和万达达成租房合作。

说起来唯独融创和万达的协同作用不是很明显，但是从双方此前在收购万达文旅方面的合作来看，双方都是比较满意的。

另外万达和四巨头的合作的重要目的是帮助万达发展网科——最重要的是就是电商业务。

作为全球最大的商业地产公司，掌握了线下商业项目的万达在线上却毫无建树，这件事情显然不能令王健林容忍。自万达2012年开始要做电商以来，电商业务频繁折腾，先后换了三任CEO但业务并没有什么起色。

外部空降的经理人搞不好，2016年10月份王健林启用了麾下效力十三年之久的老臣曲德君，任命他为万达网络科技集团董事长。

但仅仅在一年后，万达网络科技集团裁员95%的消息就漫天飞。

期间王健林也曾转变思路，2014年8月29日，万达集团与百度、腾讯在深圳举行战略合作签约仪式，宣布共同出资成立万达电子商务公司，万达集团持有70%股权，百度、腾讯各持15%股权。这家被称为“腾百万”的公司一时成为行业的关注点。但是2016年，百度、腾讯却退出万达电商。三方之所以不欢而散，飞凡发布官方称声明称上海飞凡完全由万达出资，腾讯和百度并未实际投入任何资金。

由于上次腾百万的失败，外界有人士对这次几方的合作依旧保持悲观态度，但是光圈财经认为，虽然前后都是腾讯参与，但腾百万的合作和这次京东和苏宁的加入完全不是一个概念。

腾百万虽然名头响亮资金实力也雄厚，但是在电商领域却都只有失败经验，因此谁也指不出来一条正确的道路，最终只能不欢而散。但京东和苏宁作为国内仅次于阿里巴巴的电商企业在电商领域拥有丰富的经验和人才积累，这次合作未必会重蹈覆辙。

更重要的转变：从吃独食到学会分享

从重资产模式到轻资产模式的改变不仅是商业模式的变化，也是企业运作思维的变化，企业需要从包揽一切到学会分工合作，学会分享利益。

万达商管这次引入腾讯等四巨头和上次万达商业退市时引入投资者不同，上次大家是财务投资，相当于万达借钱，而这次是四巨头入股。四家拿来的钱不再是万达的负债，不需要还了。不过意味着万达要分享自己成长的果实了。

这是一个很高明的变化。起码意味着王健林变得更加学会了合作，为了获得这个教训王健林付出了很大的代价。

王健林一个众多周知的经历就是在军队服役13年，王健林曾用六个字概括万达的企业文化，万达首先是一支部队，然后才是一家公司。

万达以军事化方式管理员工闻名，尽管王健林曾经不承认这一点。军队文化历来讲究执行力而不是分享成果，万达曾经受益于此，但现在负面效应越来越明显。其中特别突出的就是在万达游乐园项目和电商上的挫折。

所以过去的王健林打算自己来搞定一切，而现在他愿意让出一些收益让万达的现在和未来变得更安全更成功。

对万达来说，这种转变可能比少赚几百亿更加重要。

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