“地王专业户”一周发债40亿，2020或成千亿新贵

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1月14日，龙光地产发布公告称，额外发行1.8亿美元优先票据，发行实际利率5.4%，2024年到期（将与1亿美元2024年到期的优先票据合并及构成单一系列）。而在不到一周前的1月8日，龙光地产才刚刚发行一笔3亿美元的优先票据，年息5.75%，2025年到期。1月6日，龙光地产公告称，拟发行10亿元境内公司债券，利率4.8%，2025年到期。

2019年，受政策影响，房地产企业融资压力较大。今年开年后，十天内房企公布的债券融资计划已有近20笔，除龙光外，还包括融创、龙湖、碧桂园、旭辉等。业内人士指出，每年年初都是房企相对较好的融资窗口期。“对于商业银行和资本市场来说，都是以自然年作为周期，每个周期内明显利率先低后高、融资额度先充裕后紧张。因此，大部分房企都在这个时候进行融资。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚称。

对于龙光地产这家已经快速扩张5年的房企而言，年初频繁的融资动作或许意味着，今年仍然是冲规模的一年。2019年，龙光地产由于最后一个季度的掉队憾失冲击千亿的机会。

“地王专业户”发展史

1996年，汕头的纪海鹏携手弟弟纪建德，创办龙光集团的前身龙光建安。招股书显示，纪海鹏成立公司的资金，来源于其早年在建筑业务中积累的个人财产。创立之初，纪海鹏并没有做出什么名堂，但其1998年开发的阳光花园二期（一期为1997年开发），创造了“当年开工、当年竣工、当年交房、当年办证”的记录，从诞生起便建立的高周转开发模式，为此后的快速发展奠定了基调。

2000年，纪海鹏开发出占地776亩的城中村改造项目“金禧花园”，这一汕头市当时最具规模、配套最齐全的经济适用型社区，让龙光建安一举成名。随后，龙光建安又迅速在汕头开发了多个项目，在2001年时销售额已经占据汕头房地产市场的1/3，成为当地龙头企业。

2003年，龙光建安在深圳宝安以2.86亿元拿下深圳宝安中心区一宗地王，正式拉开扩张版图。2004年，又以凭借6.81亿元“地王价”的天湖郦都地块，高调进军佛山。2006年，龙光建安以5.3亿元拿下广西南宁一占地586亩的地块，创下了当时南宁土地公开拍卖成交总价的最高纪录，开启全国性布局，此后在该地块上建设的楼盘普罗旺斯一经面市便备受追捧，在2007-2009年连续三年蝉联南宁楼市单盘销量冠军，是广西楼市史上首个单盘年销售额破10亿元的项目。

2007年，龙光建安开始涉足广州、惠州、珠海、中山等地，在珠三角不断布局。2008年，正式更名龙光地产，从有限公司改制为股份有限公司，开始筹备上市事宜。2009年，为筹备上市，龙光集团加快买地步伐，在下半年一个多月时间内接连拿下三处地王——7月17日，击败万科、金地等以7.03亿元拍得东莞新地王；8月21日，以 9.15亿元拍下南宁地王；8月25日，以4.01亿元拍得惠州地王。

2010年，龙光地产又多次拿下佛山、南宁等地多个地王项目；2011年，龙光地产将总部搬至深圳，并进入中国地产百强之列；2012年，龙光销售额首次突破百亿大关；由于股市不佳、路演情况不理想等原因，2013年12月，龙光地产终于上市，当年再次以总价6.01亿元，楼面价8753元/平拿下佛山禅城亚艺地块，打破了2009年创鸿城楼面价记录，成为佛山新单价地王。

2014年起，龙光地产展示出对新总部的“占有欲”。当年，整个深圳仅供应1宗居住用地，最终被龙光地产以46.8亿元高价、83.35%的溢价率抢到，同时也创造了龙华新区的新地王。2015年9月，龙光地产又以112.5亿代价收入龙华红山商业地块，创龙华区总价地王；2016年6月，140.6亿斩落深圳光明区“巨无霸”商住用地，刷新全国总价地王记录。2019年6月，在深圳著名“史诗级土拍”上，经过160轮叫价、70分钟角逐，龙光地产以总价65.85亿元拿下龙华宅地，6.31万元\平方米的单价再次夺得地王。

期间在2017年，龙光地产走出内地，2月联手合景泰富，击败13家房企，以总价168.55亿港元夺得香港鸭脷洲大型住宅地块，成为当时香港的最高总价地王，打破香港近20年土地总价记录，引得新鸿基的郭炳联连连摇头，称之为“癫价”；5月又连同新加坡南山集团以总价约新币10亿元（约合人民币48亿元）投得位于新加坡Stirling Road的住宅地块。

快速扩张五年

值得注意的是，虽然龙光地产十多年来拿下多个地王，但平均拿地成本并不高。由于布局较早，龙光地产还凭借差价赚了不少。2007年起，龙光地产就开始在珠三角大量囤地，当时的地价与现在完全不可同日而语，例如2007年龙光拿下惠州龙光城项目时，每平米价格仅300元。

2013年到2019年上半年，房价不断上涨，而龙光地产的平均拿地成本仅从1045元上升到4204元，其中的秘诀就在于通过并购和旧改低价拿地。这给了龙光地产极大的利润空间，2011年起，龙光地产净资产收益率常年稳定在20%以上，2019年大概率突破30%，这在头部房企业中并不多见。2019年上半年，龙光地产核心利润率高达17.3%，排名前五。

而就算是高价夺得的地王项目，龙光地产也受益于房价暴涨而顺利出手。例如2014年的地王项目，拿地时2.5万/㎡的楼面地价直逼周边楼盘单价，然而2015年深圳房价几乎翻倍，2015年底开盘时均价5.5万/㎡，2016全年的成交均价则达到了7.4万元/㎡，到2017年上半年基本售罄时，整体均价高达10万/㎡，龙光地产赚得盆满钵满。

再如，2016年中期业绩会上，龙光地产CFO赖卓斌谈及140亿拿下的光明新区地王时称：“总价确实不低，但单价很划算，楼面价2.7元/㎡，项目属于双地铁的上盖物业，位于轨道13号线和6号线的交汇处，到深圳湾及福田CBD都仅有20分钟的车程。”

而此前6号线附近拍卖的另一块地楼面价5.7元/㎡，超过龙光地产所拍地块单价的两倍。赖卓斌对比周边在售项目表示，该目的毛利率会超过30%，净利率相信肯定会有10个点以上。“公司计划明年二季度入市，最快明年五一可以入市，开盘售价不会低于5万。整个项目，由于体量非常大，总建筑面积达到了72万平方米，预计到销售周期结束，整体均价会超过6万。”

不过，或许是由于入市时间较预期过晚，错过了深圳楼市最后一波上涨红利，2018年开盘时，该项目售价约4.6万/平方米左右，低于预期。但根据2018年年报，该项目“推盘后市场反应热烈，销售屡创佳绩，成交套数和成交面积都在深圳市场市场位居第一”。2019年11月30日晚，该项目二期开盘后，705套房源全部"秒光”，开盘均价4.8万/㎡，另外需加装修费4500元/㎡。

2016年中期业绩会上，龙光地产CFO赖卓斌总结了公司保持高利润水平的三点主要原因。首先是土地储备结构集中于深圳及周边，受益于整个深圳市场的高售价；其次，龙光地产信奉高周转打法，拿地后3-4个月后便可动工，6-9个月后已经可以进入预售，降低利息成本；最后，建筑起家的龙光，平均每平方米的建筑成本可以控制在2750元，相较于业内3000/㎡的平均成本，龙光的项目每平方米会多250-200元的利润，这方面将对核心利润率贡献多1-2个点。

此外，同样是受益于深圳房价暴涨，龙光地产2015年超额完成销售任务，实现合约销售205亿元，同比大幅上升54%，毛利率高达30.4%，为全港上市房企中最高者。当年深圳区域的销售贡献率超过43%。尝到甜头的龙光地产继续这一战略，2015年新增项目70%位于深圳。

2017年起，粤港澳大湾区成为国家战略级规划地，多年深耕的龙光地产乘上政策东风，开始加大土地投资。当年，公司通过公开市场招拍挂的方式新增建筑面积570万平方米，是2016年的近3倍，年底总土储高达2743万平方米，是2016年底的近2倍，其中大湾区占比64%。

2017年，龙光地产在深圳区域、大湾区其他区域及汕头区域的业绩贡献分别达到了40.1%、21.2%和20.7%，其中在汕头市场占有率达30%，常年保持第一。在政策红利下，龙光地产2017年提出了2018-2020年业绩复合增长率50%以上、以及3-5年内核心利润行业前十的目标。

2018年，龙光通过招拍挂形式新增建筑面积747万平方米，其中67%集中在大湾区；截至年底总土储3626万平方米，其中大湾区占比62%。2019年上半年，龙光通过招拍挂获取土地417万平方米，其中37%位于粤港澳大湾区；截至2019年6月30日，龙光总土储建面为5469万平米，大湾区占比60%。

2016年至2019年，龙光地产合约销售额分别为287亿元、434亿元、718亿元、960亿元，同比增速分别为40%、51%、65%、38%。2016年至2019年上半年，大湾区销售贡献率分别为60%、64%、60%、53%。

可以看到，2019年龙光地产增速有所回落。事实上，业内一直认为龙光地产将成为2019年的千亿新贵，其2019年前三季度销售额分别为168亿元、293亿元、299亿元，第四季度仅需完成240亿元即可实现千亿规模，而2018年第四季度销售额为226亿元，难度看起来并不大，但事实上2019年最后一个季度，龙光地产只卖了200亿元。

不过，正如克而瑞研究中心指出，2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，在政策利好下，龙光深耕大湾区的优势突出，增长预期锁定；8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，指明深圳建设全球标杆城市的战略定位，政策利好叠加。随着政策的逐步落地，深圳的资产价值进一步上升，龙光先发优势更加突出，将迎来更大的市场机遇。相信，在以深圳为引领的大湾区市场支撑下，龙光的千亿规模实现在望。

但也有龙光地产内部人士认为，在房企规模化竞争的今天，并不是依靠深圳几宗地王项目就能赢得规模进阶。“此前龙光地产为了利润率，更倾向于做深圳的项目，毕竟在深圳一个项目就是其他三四线城市数个项目的贡献总合。但龙光地产在长三角、京津冀等区域缺少布局，其在去年5月才首进长三角区域，在浙江省嘉善拿地。想成为深圳首家破千亿的民营企业，龙光地产还需要更加多元化的布局。”（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）

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