年化利率25%，你敢用「全款代购」买房么？

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图片来源@视觉中国

钛媒体注：本文来自于微信公众号PropTech研习社（ID：cv_seal），作者为晨曦。

在房价持续上涨的时代，时隔多年，“全款代购”这种购房交易模式卷土重来。

对于急需买房的购房者来说， “全款代购”成本不菲，但在资金短缺的情况下，这是他们为数不多的选择之一。

“全款代购”可以让部分购房者在短时间筹措上百万资金，买下心仪的房子。然而，这种看起来不错的交易方式，实则暗藏风险，轻则上当受骗，重则房钱两失。

救命稻草

“现在房价比较低，好多客户都在操作全款代购房这块。”某担保公司业务人员王若飞发出这样一条微信，开始向他的潜在客户推销平台的新业务。

“全款代购”是什么？其实，它并不神秘，简单来说类似过桥贷。

举个例子，A先生看中一套极为满意的二手房，但业主要求全款。可A先生手上的资金只够首付，又不好意思向亲戚朋友开口，这时候，A先生就可以通过担保公司利用“全款代购”的方式来筹措资金。

其操作具体模式是，A先生通过担保公司找一个资金方，资金方对A先生的征信、工作、银行流水等基本信息进行审核后，贷给A先生一笔钱，这笔钱通常为房屋除首付之外的尾款（资金方称该类贷款为：垫资），A先生利用手中的首付和通过资金方借来的钱，全款买下房子。

房产证过户之后，担保公司用A先生的房产证去银行作抵押贷款，银行贷款下发后，A先生将钱还给资金方，然后按月还钱给银行。

但其实，目前除了担保公司，一些金融贷款公司作为资金方也会直接找客户办理“全款代购”业务，其方式大同小异。

那么，“全款代购”适合什么样的购房者去用，又有哪些优势？

“优势1：买房只有首付4成或想买二套高首付这样，可以直接全款代购下房本做银行贷款，利率和银行按揭差不多，可能还要低；优势二：全款买房可以和卖家聊价格，可以聊得很低的成交价（因为是全款买）；优势三：全款买房能节约税费。”王若飞如此介绍，因为是房产证抵押贷款，因此其贷款利率比按揭更低，且贷款成数会更高。

其次，若二手房满足“满五唯一”的条件，还能省下一笔不少的税费。

但这些都基于一个前提条件，即在房屋交易过程中，房产证能在1—2个月内完成过户。

“如果下房本是在半年或一年以上，全款代购不了。”王若飞称这是由于资金方所收取的垫资成本实在太高，而能够在短时间内拿到房产证的房子其实就两类，一是部分开发商急于出售的新房；二是业主要求买家付全款的二手房。

不仅如此，王若飞还称，事实上，“全款代购”模式在行业中一直存在，只不过因为对于购房者而言，资金成本太贵，导致用的人太少，甚至在一段时间里曾被人遗忘。

那“全款代购”模式的垫资成本到底有多高？

“月息2.1（贷款总额的2.1%）。”王若飞直言这是业内公开的价格，而这还只是购房者在办理“全款代购”过程中需要支付给资金方的垫资利息。

此外，由于担保或中介机构还要帮助购房者办理房产抵押贷款，因此，购房者还需向此类机构支付贷款总额1%的服务费用。

也就是说，假设A先生看中的是北京一套价值520万的房子，除首付210万之外，若要通过“全款代购”筹资310万元，借款期限两个月，那么，A先生仅向资金方和中介支付费用就已高达16万元。

且值得一提的是，资金方向购房者收取的2.1%的月息，若换算成年化利率高达25.2%，已经超过受国家法律保护的民间借贷利率红线（24%）。

成本虽高，但对于急需购房又缺乏资金的人来说，这不失为一种捷径。对于购房者而言，选择“全款贷购”原因之一也是因为通过房产抵押可以拿到比按揭更低的利息，那是不是所有用“全款代购”的用户都能获得低息贷款？

“有特批的名额，每个季度都会有，但是也要看个人资质评级达不达标准。”王若飞称，银行有自己的系统，审核用户的资质，并将借款人进行分级，若达标就能申请特批，但只要征信没问题，一般都不会低。

也就是说，购房者若在购房过程中使用了“全款代购”，除了能解决短期的资金压力，购得房子之外，并不能获取太多其他好处，反而还得向资金机构和中介支付一笔价格不菲的服务费。

这还是只是一方面，对于购房者而言，在“全款代购”的过程中，还有可能面临多重风险。

风险暗藏

“这种模式前几年就有了，是存在法律风险的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣坦言，并表示早在2013年在北京就曾接触过此类模式的咨询。

“首先，加大购房成本，整个过程下来，中介方是要收取服务费的，出资的金融机构也是收利息的，且一般比银行贷款利息要高，其次，采取整个模式（全款代购），如果整个交易流程拉长，一环扣一环，在这个流程里任何一个环节出现问题，作为购房人都会很麻烦。”

在王玉臣看来，“全款代购”主要存在三大问题。

一是利息，王玉臣称，若按月息2.1%来算，资金机构的年化利息已超过24%。从监管来看，已超过法院支持的民间借贷最高利息，无限接近高利贷。

其次是中介对于银行放款速度的不可控。

王玉臣认为银行放贷的时间往往受政策所影响，有时放款快，有时放款慢，其速度难以控制。

“如果银行放款慢，每多一天就是一笔不菲的利息（购房人需要支付给资金方的利息），而这个放款时间往往不是中介能决定的。”

再次是房屋交易过程中，因房屋过户或房屋债务等原因而产生的一系列问题。

“（全款代购）这是一个比较理想的模式，但如果在这个过程中，比如购房过程中出了问题，房产证一时半会儿拿不来，或业主在卖房过程中涉及抵押查封，导致最后购房失败，而房主又没钱退，这个时候，购房者就会陷入两难的困境（一方面购房本金受损，另一方面需要支付资金机构高额的利息）。”

王玉臣向PropTech研习社分享了自己曾遇到的一个案子。

买卖双方进行交易，购房者给卖方付了绝大部分房款，但卖方因欠巨额外债，房款到手就还债了，同时其名下的房产也被查封。

“在房子被查封的情况下，除非（卖方）能够出钱将查封对应的房产给还了，否则法院是不会判过户的，但这个时候要想顺利拿到房产证几乎是不可能的。”王玉臣坦言。

“成本高，风险高，整个流程里不能出任何问题，出了问题就很麻烦。”王玉臣如此评价“全款代购”，在他看来，“全款代购”出现的原因就是因为购房者资金不足，这种模式看起来短期内便实现了交易目的，但实际成本却大大增加。

此外，王玉臣提醒到，能玩“全款代购”的公司很多都是小额贷款公司，在与购房者交易的过程中，签订的合同条款往往是苛刻的，比如还款时间、利息、违约金等，都有可能是格式条款（即单方拟定的，只对一方有利的合同条款），这对于购房者而言，极为不利。

“存在即合理”，“全款代购”之所以能出现，势必是因为有市场需求，尽管成本高昂，暗藏风险，一些购房者还是会选做其用。

那么，业内人又如何看待“全款代购”？

一位不愿具名的房产中介告诉PropTech研习社，中介公司主要赚取的是手续费用，对比多家类似公司，就会发现其中的猫腻，从利息来看，没有比银行更便宜的钱。

另一位中介亦称，如今，交了钱房本却下不来的事件比比皆是，而办理“全款代购”最核心的要素就是房本，倘若短时间内拿不到房本，但购房者又与资方完成贷款，签订合同，其后果不堪设想。