IMF前副总裁朱民：物业公司估值会超过房产估值，两年前郁亮还不信

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IMF前副总裁朱民：物业公司估值会超过房产估值，两年前郁亮还不信

石万佳

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“贝壳的估值远远高于房地产，完全没有问题的。刚才刘总讲到房子会变成白菜，所以这个世界真得变了。”

IMF前副总裁朱民：物业公司估值会超过房产估值，两年前郁亮还不信

钛媒体注：在近日召开的一场峰会上，清华大学国家金融研究院院长、国际货币基金组织(IMF)前副总裁朱民出席并发表演讲，他提出了疫情后数字经济的重要性，认为数字化成为今后企业一切的起点和分界线。

疫情改变着人的行为接触，无接触经济变得越来越重要。而且这个挡不住，它会延续；
中美经贸科技摩擦转变为科技的摩擦，在全世界看到越来越多的科技竞争，谁有科技谁有未来，逼着所有企业、所有国家朝着数字化未来走；
经济增长越来越重的多放在数字经济上面，数字经济成为经济主要的抓点。美国经济现在完全成为两元经济，股市走的好的都是科技企业，公司走的好的都是科技企业，传统企业、传统公司在实体经济都不行。企业的分裂特别的明显，你是数字化还是非数字化？今天这个鸿沟已经开始产生了；
科技正好在今天进入转折点，数字化成为必然的过程。

演讲中，朱民还提到了房地产行业的趋势。他说：“两年前我曾经给郁亮讲，将来你的物业公司估值会超过房产估值，他不相信。他说现在我们在找商业模式，但是我相信这个方向是对的。但是还是花了两年时间才找到这个商业模式，还是因为疫情。”

所以，他认为贝壳的估值远远高于房地产，完全没有问题的。有人讲到房子会变成白菜，所以这个世界真得变了。

以下为朱民演讲全文：

感谢会议的邀请，很高兴又一次回到亚布力论坛和大家做沟通和交流。记得18个月以前，在冰峰雪地的亚布力，我给大家汇报的是：“我对实地经济结构性变化的观察”。经济增长正在发生根本性的结构变化，老龄化、气候变化、经济轻化、科技化。当结构性变化过来的时候，以往以过去为基础的线性思维方式看未来，那是完全没有用的。所以，放弃过去看到未来的结构，那是一个面，我们正在面临一个“面取代线”的过程。

12个月之后，疫情发生了。疫情从一个更根本的情况改变着世界，这个世界真得变了。疫情不但造成了金融衰退、金融波动，更重要是疫情改变了人的行为，这是根本的根本变化。疫情加剧了地缘政治、加剧了全球竞争，而行为变化和全球的竞争归根结底加起来是变成一个数字化的竞争和转型。我很高兴在前面几位，广昌讲的C2M是数字化，溯宁讲的5G是数字化。之前还有敏洪董事长也讲到数字化，大家都在不同方面讲数字化。

企业今天面临很多的挑战，毫无疑义客户、企业、定位、盈利、周期、波动，但是面向未来来看最根本的根本大考是数字化，这就跟溯宁讲的是一样。因为数字化正在从根本上改变着今天的世界、改变着个人和企业。所以今天我想从宏观的角度谈一下，疫后的数字化大潮。数字化大潮正在到来，因为时间的关系，我也会讲的简单一些。

一、疫情改变着人的行为接触，无接触经济变得越来越重要。而且这个挡不住，它会延续；
二、中美经贸科技摩擦转变为科技的摩擦，在全世界看到越来越多的科技竞争，谁有科技谁有未来，逼着所有企业、所有国家朝着数字化未来走。
三、经济增长越来越重的多放在数字经济上面，数字经济成为经济主要的抓点。美国经济现在完全成为两元经济，股市走的好的都是科技企业，公司走的好的都是科技企业，传统企业、传统公司在实体经济都不行。企业的分裂特别的明显，你是数字化还是非数字化？今天这个鸿沟已经开始产生了。
四、科技正好在今天进入转折点，我觉得数字化成为必然的过程。

“我们在科技制造业的空间，追赶的距离还是很大”

我想我有信心讲这句话，在今天大概不会有一家纯粹的线下企业，或者我可以换一种方式说，在今天没有一家纯粹的线下企业可以活下去，活到明天。而且问题不在于你想不想，18个月前我在亚布力讲的是结构化未来已经到来，让我们拥抱这个结构，今天我们讲的数字化大考逼着所有人朝这个方向走，你别无选择。用永好兄的话讲：“你要么考成熟，要么烤糊。”数字化成为今后企业一切的起点和分界线。

第一次疫情，我们在疫情中看到大量的数字化应用，包括在线服务物资供应、在线医疗，大家都看得很清楚。出现了一系列新的疫情新业绩、新基建，疫情餐饮的公共管理、媒体传播、房地产，甚至在网上买车、网上买房，所有一切都搬到线上，这是完全新的业态和新形式。因为人的行为改变，一旦产生回不去了，我觉得它会继续往前走。

与此同时，国际竞争的格局现在变得越来越尖锐，我们从4G、智能手机走向5G和云计算，正好在这个过渡还没有到5G和云计算中，下一仗已经过来了，那就是5G的物联网，物联网和区块链技术的发展。今天的制高点在5G和云计算方面还是美国公司占有领先，5G在设备上中国还是领先的，云计算市场份额很小。但是所有人都围绕着未来，现在要打的是溯宁讲的5G物联网之战和区块链之战，这是未来之战，那就是改变整个经济和整个结构的数字化之战。

这个再往前看，股市已经反映了这个趋势，20年以前全世界最大的十大公司都是电信企业、药用、机械，只有三家科技。十年以前，全球最大的十家公司是资源和金融，工商银行都在这个上面，只有一家微软是科技公司。今天全世界前十大公司，大家可以看到七家是科技公司、两家是金融公司、一家是资源公司，这个趋势是朝那个方向走。股市和实体经济走在一起，股市反映了实体经济的趋势。

在科技竞争的时候，我们得看到差距还是很大的，可以看到在云计算方面十年以前美国人占到100%，今天我们占10%，已经很不容易了。在半导体可以看到，美国占30%多接近41%，我们从4%涨到11%，一些核心的芯片还是没有几乎为零，元器件从6%涨到23%，走得最快的是通信设备，那就是华为从11%涨到41%，我们在科技制造业的空间还是很大，追赶的距离还是很大。

所以策略是什么？国家的策略就是在这次疫情中，通过刺激经济来拉动科技，所以加快新基建。新基建是在所有的人流、物流里面加入一个数据流，通过数据流把产业链、资金流连接起来变成价值流。通过新基建数字化转型实现你的价值，我们不是从今天第一天开始做，国务院发表了三个人工智能发展战略，我们已经走了五年时间。因为有这三个战略，今天的人工智能能够在世界上走在前列。

“5G不是为个人的，它是为整个产业、为工业和社会的”

我在给深圳市政府做人工智能发展战略的时候，把现在已有人工智能技术分成十个模块，包括计算机视觉、语音感知、自然语言处理。第二块是搜索、预测、规划和探索，这两块加在一起就包括永好兄刚才讲的智慧养猪都在这一块里面。第三块，用智慧的过程反过来操纵物理世界、虚拟图像、现实，就是这一张表格。人工智能并不神秘，它已经完全模块化，完全商业化在市场上可以找到，它的应用场景是无限的宽广，应用技术的供给其实已经很丰富了。

我在深圳做人工智能发展战略的时候，因为我是一个经济学家，我一直也在想它有没有宏观的影响？。5G改变了一切。5G不是为个人的，它是为整个产业、为工业和社会的。因为它的带宽、速度、时次都可以满足整个工业和社会的需要。所以，5G第一次使得我们从物理空间通过感知这个世界进入到数据，数据经过人工智能的优化，重新回到物理世界，来操纵和管理这个物理世界，这就是广昌刚才讲的C2M，这个世界真得变了，整个过程最有意思的是不需要人的介入，因为机器自己学习。

刚才所讲的所有案例都是这张图的具体化。我们第一次在人类历史上发现物理世界和虚拟世界可以耦合、共融、互动、迭代、改变、优化、不需要人。这个世界真得变了，所以在这个基础上国家战略定了新基建以后第一件事情就是加大5G的发展，五年一个周期，现在有350多万个4G，是全球4G的52%基站。未来预计五年把5G基站做完，现在在大规模往前提。今天这个时点我们已经有了6000万的客户用5G，已经有了近60万个5G基站。本来目标今年一年是60万，这样估计在2021年底到2022年半基本能把东部和主要的城市全部5G覆盖，所以溯宁你那个朋友5G手机就管用了，现在还不行，现在5G还是在一个特定场景的，所以这个速度非常的快。

在5G技术上发展物联网，其实从五年前就开始抓物联网，工信部在提出“2025制造”时就开始抓物联网，今年恰恰是物联网核心跨越发展之年。到今年年底中国的IPV6会超越美国，在工业上会做10万个APP把相当大的重型设备全部连到网上，设备连到网上这个效率就真得改变了。所以，准备做5个左右的国家标识解析点，今年正在做，这个数据太重要了。做十个跨行业平台，所以工业物联网的基准走得非常快，整个新基建核心就是这张图，国家做的是当中大的核心基建，5G、云计算、AI、数据、算力。

这等于基本1993年美国做的信息高速公路是一个概念，1993年美国做的信息高速公路极快推动了互联网的发展，今天我们通过AI、云计算做一个新的5G科技高速公路，一个基础设施的躯干。在这个意义上，把所有的科技移上去支持这个系统，开发这个系统，在这个大的躯干上让企业利用平台进行落地，那就是所谓智慧家庭、智慧交通、智慧政府、智慧金融等等所有的东西都在这个平台上，平台的物资基础做的非常快。

5G的基站，然后是工业物联网、大数据平台、算力中心、云，现在物理机做的很快，挑战在哪里呢？挑战在标准、开放。OA系统要统一，我们在工信部就讨论这个事情，不想未来有一大批或者几个超大型的垄断平台，而是希望有一个公共设施开放、架构统一的新科技平台。在这个平台上，科技公司可以组织起来做自己的应用小平台，你在上面做小平台，这个小平台开放变成企业新的经营、运营的生态。

但是这个核心的基础设施必须是开放、必须是统一架构的。现在统一架构太难了，现在引进一个产品一个架构，虽然在物资的投资很贵，但是在架构统一、平台开放、标准上挑战还是很大。只有统一、开放、标准才能把从马云到李彦宏的公司能力资源全部汇总起来，那中国就打不败了。这是一个大事。在这个格局上，新基建推动三个基建，一个是云基建，一个是管基建，一个是端基建。就这三个基建2020年的经济增长就够了，这是一个了不得的事。云基建最终所有东西都在云上，管基建是基站，端基建是当所有东西移动时都是“端”，而且是所有的科技是制造业，是物质化的。所以三大基建云、管、端的基建是今年和明年的大事，把这个做完整个经济的运作变了。

“我们的长项不完全在智能化，还在于制造业”

经济的驱动力从疫情前的土地、能源、房地产、传统建筑走向数据、走向新基建。因为社交的距离共享经济会走向无接触经济，这是一个新的档次，完全不一样。全球的价值链从高度分工、全球合作走向自主创新、走向赶超、走向双循环，没有这个科技就没有双循环。中国经济根本运行模式变了，从这个意义角度来讲未来能看到的是管端云的基建，叫做无接触的三大场景。

现场就医，办公从本地到远程，物流无接触配送，经过疫情以后不断的升档往前走。数字化办公会越来越发展，数字化办公一定会变得更加智能化。它从远程走向移动，移动走向自动化，自动化走向智能化，我能够知道办公的效率、情绪、结果，这个事情就完全变了，它不是远程的问题，它是智能的问题。疫情以后的AI发展，新基建是一大块，新需求是一块，同时推动硬的科技创造，半导体国产化、AI、脑机接口等等。我们是从应用推动经济的发展，最终实现国产化替代。

制造业会把整个生产边缘外推，这个没有问题。我们是最大的制造业大国，是美国、日本、德国的总和。但是我们的机器人，一万名工人只有26台机器人，韩国是525台。机器人就是第一个发展，以后的医疗机器人、工业机器人、服务机器人将来的发展前景非常好，特别是服务机器人各种各样，虽然不具备人性，但都是智能机器人的发展，那是一个了不起的空间。这就把中国的智能和制造业结合起来，实现物理化、智能化的未来。

我们的长项不完全在智能化，我们的长项还在于制造业。我对无人驾驶不那么乐观，但是V2X我认为有相当好的场景。这在中国结合城市化管理又是一个巨大的场景，包括刚才讲的地下车库的变化，我认为一定会变为V2X。这次疫情影响着医疗界发生根本性的变化，以前医疗最大打不通的是患者、消费方、决策方、支付方连不起来，在医疗科技都是垂直的，连不起来。因为疫情我们在武汉试点，把这三个方面连起来居然打通了。

“贝壳的估值远远高于房地产”

这三个方面连起来之后，整个世界完全变了，医疗的数字化开始出现雏形，整个实体看病的过程以后就医，马上就可以到互联网的药，药到保险，东升的保险就跟得上去了。保险到药，最后从看病，送药、保险服务全部网络化，医疗完全发生变化，这是我看到一个行业最完整的现代化场景和流程，就是由于疫情的推动。以前我们想了很多方案，怎样把医疗系统的数字化流动起来？根本不可能。没有像医院数据是一样的，疫情把所有的数字化推广。东莞的肿瘤大数据平台非常好，垂直系统应用非常有限，不可能打进大平台，只能有限的空间用，现在打通了。

东莞做的标准化CDSS特别有意思，在武汉疫情中给一些医院配置，它提升了医院普遍的水平，但是没有大医疗系统进不去。我们把中国所有医疗的人工智能企业放在一起，我们看到做的最多都是垂直的、远程监控、医疗影像识别，东莞做了很多。治疗、药方，没有运营、没有市场，为什么？在大的宏观架构上没有连起来，疫情把这次打通了，这个行业从根本上变了。疫情推动科技真是很厉害的。

政府治理产生的一个最大变化是整个小区建设变了，小区建设以前只是一个普通的服务，现在是园区的建设和住房连接起来，住房连起来和政府的监督机构、公共卫生等信息连接起来，在下面和进驻企业、商家连接起来，2B、2C都有，这就是未来社会治理的模式，它是一个公共治理和商业模式连在一起的，东升你也进去了，做基础的溯宁一定进去了。

所以，两年前我曾经给郁亮（万科集团董事会主席）讲，将来你的物业公司估值会超过房产估值，他不相信。他说现在我们在找商业模式，但是我相信这个方向是对的。但是还是花了两年时间才找到这个商业模式，还是因为疫情。所以，贝壳的估值远远高于房地产，完全没有问题的。刚才刘总讲到房子会变成白菜，所以这个世界真得变了。

智慧杆是未来治理中很重要的工具，在智慧杆里它会是一个通行杆、监测杆、信息发现杆、能源业务杆、公共安全、智慧交通、智慧照明等所有集中在一起。有这个智慧杆的话，溯宁的感知系统全部用上，5G的网络系统全部用上，现代的治理全部现代化，这又是一个巨大的变化。

通过这次疫情做数字化，我们想政府最想做的是把流量提上去，棕色的是中国，灰色的是OECD，我们希望十年以后流量比OECD国家高一倍，流量是所有一切的基础，当然我们假设场景已经存在。当流量存在的时候，就意味着我们的IoT，我们今天和OECD是等同的10亿级的连接，十年以后走向100亿级的连接，超过OECD的一倍。100亿级是什么意思？手机是10亿，物联网是100亿，每头猪都可以上物联网的，这个空间是了不得的。所以，中国从制造中心走向整个的创新中心，数字化的转型是未来真正的大考。祝所有人都成为考完考成功的状元。

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