SOHO中国告别潘石屹时代

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SOHO中国告别潘石屹时代

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SOHO中国离卖还远吗？

SOHO中国告别潘石屹时代

00:00 13:56

图片来源@视觉中国

文｜盒饭财经，作者 | 薛亚萍，编辑 | 赵晋杰

又一位大佬宣布退出中国地产界。

9月7日，SOHO中国发布公告称，潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，以专注于支持艺术和慈善事业；潘张欣已辞去公司行政总裁（CEO）职务，以专注于支持艺术和慈善事业。

潘石屹的退位，意味着27岁的SOHO中国正式告别潘石屹时代。受此影响，SOHO中国股价不降反涨，当天港股收盘，SOHO中国股价大涨17%。

自1995年成立SOHO中国以来，潘石屹一手缔造过SOHO中国的神话，将其打造成为内地商业地产第一品牌，自身也被外界评价为地产行业最赚钱的人。但令SOHO中国彻底从主流地产商中掉队，不得不走到边租边甩卖的尴尬地步的，同样也是潘石屹。根据《每日经济新闻》报道，过去多年间，SOHO中国曾通过出售资产，套现约300亿元。

实际上，潘石屹早已无心SOHO中国的发展，而是醉心于出书立作、上电视节目以及慈善事业等。他最近一次上电视节目是三年前参加一档生活综艺节目《向往的生活3》，在节目中，潘石屹大秀木工活儿。

就在参加完综艺的几个月后，外界传出黑石集团有意收购SOHO中国的消息。去年，和黑石集团的交易终止之际，潘石屹出现在了央视的转播镜头中，在美网女单决赛现场，潘石屹和妻子张欣坐在观众席上观赛。今年7月10日，潘石屹还通过微博发布了一条谷爱凌的视频，视频里，谷爱凌为潘石屹捐资3000万元修建的老家幼儿园“天水养正幼儿园”送上祝福。

此外，附加在潘石屹身上的争议还有令他陷入舆论危机的“潘石屹要跑”，外界把他和李嘉诚放在一起，因为潘石屹也在频频变卖国内资产，购入国外资产。公开信息显示，从2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产。

彼时潘石屹还站出来一脸憨笑地辟谣道，“老说我跑了跑了，都是谣言。”

随着此番主动退出SOHO中国舞台，远离外界关注的潘石屹，以后再也不用想着该如何应付辟谣了。

01

辞去董事会主席之前，潘石屹或许早已无心SOHO中国的发展。

早在2020年，就有国外媒体报道，黑石集团欲收购SOHO中国，并且有意让SOHO中国私有化。消息一出，SOHO中国股价暴涨，涨幅一度超过40%。SOHO中国也发布了模棱两可的通知，称公司正在和海外金融投资者交涉，或会对公司全部发行股份进行全面要约收购。

但是，同年8月，SOHO中国又发布公告称终止了与黑石的私有化要约事项。终止收购的消息让SOHO中国的股价也瞬间跌落，市值滑落至不足140亿港元。

潘石屹第一次出售SOHO中国的计划失败后，2021年6月，SOHO中国再次发公告，称黑石集团已经向SOHO中国发出了全面收购要约。交易完成后，潘石屹和张欣将从SOHO中国董事会退任。

不过，仅仅在发出公告的三个月后，这笔交易再次告吹。2021年9月10日，SOHO中国发布公告，黑石集团决定不就收购公司股权作出要约。受此影响，SOHO中国股价一路暴跌，累计跌幅近60%。

尽管两度出售SOHO中国计划失败，但是潘石屹也没有闲着，一边打着卖掉SOHO中国的算盘，一边打折出售旗下资产。

根据财联社报道，从2014年开始，SOHO中国出售物业包括上海SOHO海伦广场及静安广场、SOHO世纪广场项目、虹口SOHO和凌空SOHO等，还转让了外滩地王股权给复星集团。据不完全统计，2012年至今，SOHO中国出售多笔资产总金额合计约300亿元。

截至2022年中期，SOHO中国主要投资物业项目仅剩9个，在北京分别是前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO和银河及朝阳门SOHO；在上海只剩下四个，分别是SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。

今年3月，潘石屹以“七折”价格对外销售3万平方米的SOHO中国物业，用以偿还负债，销售的房源遍及北京、上海两地的银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等九个项目。在微博上，有近2000万粉丝的潘石屹还转发了一家媒体报道的打折卖房的消息，并且表示欢迎购买。

如今的SOHO中国发展每况愈下。根据SOHO中国发布的2021年业绩，当年实现营收17亿元，与巅峰时期的百亿营收相差甚远。截至2022年上半年，SOHO中国投资物业平均出租率下降至约80%。此前，SOHO中国的出租率均保持在90%以上。

02

在房地产行业的黄金时代，潘石屹的名字几乎家喻户晓。中央电视台曾经这样评价过他：潘石屹不是最有钱的，他的公司也不是规模最大的，但他和他的SOHO中国绝对是最吸引眼球的。

1995年，潘石屹与张欣共同创立SOHO中国。潘石屹看上的第一个项目，位于北京朝阳区东三环建国路上的现代城，这一项目让他在地产界一炮打响。

当时不仅赶上了全国开始实行房屋预售制度，而且在遭遇了挖角危机后，潘石屹还利用舆论，写了一封《现代城的四名副总监被高薪挖跑了》的信，在《北京青年报》《北京晨报》《北京晚报》等媒体上发布，获得大众好感。

1999年年底，现代城全年销售额达到18.9亿元。一个鲜明对比是，同时期的万科销售额在3亿元左右。

如果说现代城让潘石屹在北京地产界大放异彩，那么山西煤老板就是潘石屹成功背后的贵人。

2003年，一位来自山西的煤老板，直接买下了建外SOHO的一栋写字楼，让潘石屹由此注意到了山西。2004年，潘石屹直接将SOHO中国的销售总部设在山西，并亲赴山西跟煤老板交流自己的想法和创业之路，赠送自己的新书，以及曾经拍过的电影。一段时间内，潘石屹频频登上山西太原的各大报纸、电视，俨然成了身家上亿煤老板们的偶像。

潘石屹趁着这一时期迅速扩张，不仅自建项目，还频频对外收购，相继建造建外SOHO、三里屯SOHO、光华路SOHO等。2007年，SOHO中国在香港上市，打破了碧桂园在香港的IPO记录，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO记录。

当2008年中国房地产进入瓶颈期的时候，众多地产大佬感受到了寒冬，王石提出了拐点论，潘石屹仍然在默默拿地盖楼。

后来在接受采访时，潘石屹曾说过新的发展机遇会更加青睐山西、内蒙古等资源富足地区，“我们作为商人自然会盯住新的经济增长点”。据媒体报道，仅仅在一天之中，三里屯SOHO就为他创下了进账41亿元的最高记录。2008年的年报也让潘石屹笑得合不拢嘴，因为三里屯SOHO创造了全年69亿元的销售额和近50%的毛利率。

这背后都离不开煤老板们的功劳。三里屯SOHO中七成的回头客是煤老板。此外，潘石屹也在一次采访中称，仅SOHO现代城和建外SOHO两个项目，山西人就购买了7个亿。山西也顺势成为了SOHO中国的第二大客户群，仅次于北京。

一时间，潘石屹夫妇风光无两。然而，2014年夏秋之际，煤老板抛售北京房产的消息，在北京炸开了锅，被多家媒体争相报道。《华夏时报》报道称，“煤老板们似乎‘腹背受敌’，在资金链断裂且楼市进入下行通道的双重压力下，从楼市撤离部分资金以缓解自身压力成为他们的重要选择。”当时一位研究人员表示，据粗略测算，山西煤老板从北京等地房地产市场撤出的资金或超过百亿元。

感受到压力的潘石屹不再坚持“包租公”的形象，开始边租边批发售卖资产。实际上，2012年，由于瞄上了北京快速增长的写字楼租赁市场，当时有报告显示，2011年北京写字楼租金暴涨55%，潘石屹决定改“售”为“租”。然而自2012年转型“包租公”以来，SOHO中国营业额大幅下降，2012年还是153亿元，到了2015年就断崖式跌至10亿元。

为了想方设法创收，潘石屹又看上了共享办公的风口。2015年初，潘石屹推出了共享办公品牌SOHO3Q，不断对话包括王传福、李开复、刘强东在内的企业名人，为SOHO3Q造势。然而2019年，随着WeWork的上市失败，整个共享办公行业陷入一片质疑之中。

潘石屹随即在2019年开始变卖SOHO3Q资产。也是这一年，外界传出了SOHO中国打算折扣低价变卖资产给黑石集团和新加坡国有控股的GIC的消息。