蛋壳2亿美金收购爱上租，长租公寓行业整合加速

图片来源：视觉中国

钛媒体注：经过2018年的爆仓潮后，长租公寓行业再次掀起波澜。

近日，蛋壳公寓宣布，以2亿美金（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权并入蛋壳公寓。交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务分布于北京、上海、广州等全国10个一二线城市。据悉，未来双方将延续双品牌战略，爱上租会继续保持独立品牌和独立运营。

根据公开信息，这笔交易是业内迄今为止最大的一桩收购案，但对于行业而言，却是整合的开始。

爱上租被收购

根据公开资料，爱上租成立于2015年7月，主要以杭州房源为主，其前身为浙江地区的房产中介公司盛世管家。其创始人童浩在房地产业有着20多年的经验，曾参与创办了我爱我家。作为杭州地区排名前列的房产服务商，盛世管家曾拥有50余家门店、近千名经纪人。

2015年，盛世管家被意欲拓展浙江地区房地产中介市场的链家收购，童浩在公寓品牌“蜗居”的基础上组建了爱上租。

据钛媒体了解，爱上租以分散式公寓为主，产品包括品牌公寓和托管公寓两种：

1.品牌公寓。爱上租租用新交付小区的毛坯房，与房东签订5年的合约，并对租用的房子统一装修。此外，爱上租还提供一系列的租后服务，包括保洁维修、管家、金融等方面。

2.托管公寓主要是原盛世管家租赁团队积累下的整租房源。对于这部分房源，爱上租一般与房东签1-3年的合同。为了提高租房品质，爱上租同样提供了维修保洁等服务，也尝试与房东协商对房源做简单的装修改造。

爱上租的合租业务不向房东收费，而整租业务会收取 2%的服务费。租客端，平台收取合租、整租的服务费则分别是10%、 5%。

另外，爱上租主要提供的是两种服务，一种是面向房东的房屋资产管理、金融服务，一种是面向租客的标准化的公寓租房品牌 + 租后服务，其涉及领域包括了房屋托管、装修施工、家居设计、房屋租赁、租后管理维护等。

“表面看是我们做的是二房东的生意，背后其实是金融的生意”。此前爱上租联合创始人徐毅在接受钛媒体驻杭州团队采访时表示，一套房子到了爱上租，包括“进、装、出、管”几个阶段，在“进、装、出”这三个阶段，都有金融的商机存在。“进”的阶段，业主可以用手中的房子的租约融资，在“装”的阶段企业可以用租赁权去融资，而在把房子出给租客时又会涉及到租金分期的问题。

徐毅介绍，早在2016年爱上租就围绕“进、装、出”在这方面有三个方向的尝试：

• 与 P2P 平台合作推出基于应收账款保理业务的金融产品，年化收益 9%左右；
• 与国内上市公司合作设立5年期的装修基金，解决装修资金的来源问题；
• 推出面向业主的类债权基金理财产品，分期返还年化 15%的收益，以摊销装修成本。

实际上，爱上租是国内分散式长租公寓中最早一批试水金融业务的玩家。而凭借这个故事，爱上租分别在2016年与2017年获得1.01亿元的A轮融资与3000万的B轮融资。

但为何这个自称三角地区最大的住房租赁机构的爱上租，还是无法摆脱卖身的下场。

整合加速，拐点未到

经历了几年的积累，无论是资本还是创业者都认为长租公寓将在顶层政策的推动下，成为当之无愧的风口。但接连的爆仓事件已经让曾经炙手可热的长租公寓进入了寒冬。

在此前钛媒体关于长租公寓企业的连续报道就指出，由于收房成本高、租金回报周期长、缺乏造血方式、同质化竞争等先天性问题，分散式长租公寓运营商必须通过规模效应来对冲成本。

尽管在过去一年，越来越多的从业者已经意识到运营管理对于公司模式的重要性，行业中出现了大数据+精细化运营的主张。但对于分散式公寓运营商而言，现阶段已经未来一点时间，房源数仍然是衡量企业成长性的重要指标。行业还没有走向从重规模到重运营服务转变的拐点。

于是，在2018年4月爱公寓破产后，昊园恒业选择了接盘，而寓见公寓爆仓后也由“青客公寓”接盘。但无论是昊园恒业还是青客也没能从房源扩张的悖论中逃脱。

而爱上租被收购，只是当前行业形势的缩影。

这就是摆在广大长租公寓企业面前的问题，不扩张就意味着被同行挤垮，但过度扩张又会反噬资金链，一旦资金链断裂企业仍然会出局。由于缺乏有效的融资渠道，行业中的中小品牌唯一可依靠的只有租金贷形成的租金池。

因此，即便明知盲目扩张有风险，但绝大部分玩家都会想方设法扩张房源以巩固行业地位，爱上租也不例外。根据钛媒体的调查，2016年爱上租在杭州地区的房源为20000多间房，而截至到被蛋壳公寓收购前，爱上租的总房源数已经达到了80000间。

显然，爱上租光依靠两轮的融资是无法支撑房源扩张的速度的。尽管我们目前并没有获得爱上租实际的现金流情况，但从目前披露的公开信息看，与其他玩家类似，金融业务与分期业务是爱上租重要的造血方式之一。而与此前已经爆仓的鼎家、寓见、昊园恒业一样，爱上租的金融分期业务也存在违规操作等行为。

能够看出，与其他因盲目扩张导致资金链断裂的玩家相比，卖身蛋壳公寓已经是爱上租最好的出路了。而随着多起爆仓事件的影响，这种长租公寓+金融分期的模式，势必会在下阶段受到更严格的监管，全行业的洗牌与整合也在所难免。

作为近几年迅速蹿升的长租公寓品牌尽管此次收购案的主角蛋壳公寓，凭借此次收购，将房源数拓展到了40万，规模直逼领头羊自如。但在收购后，一个新的问题摆在眼前，疯狂扩张的蛋壳公寓能够摆脱行业宿命，在维系资金链的情况下实现模式转变吗？钛媒体将持续关注。（本文首发钛媒体，作者/高梦阳）

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