解读万科中期业绩：业务转型中的万科，半年销售再破千亿

继2014年后，万科再度成为国内唯一半年度销售突破千亿的企业。

8月17日，万科发布中期业绩。上半年公司累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%。

截止6月底，万科持有货币资金446.1亿元，净负债率仅为15.76%，仍然是行业中财务、资金状况最好的企业之一。

“短期来看，主要城市已经走出成交低谷，市场信心逐步回升，相对宽松的行业、货币政策也为市场复苏提供了稳定基础。”万科总裁郁亮表示，“长期来看，房地产行业已经进入白银时代，随着经济转型和城市功能升级，大量新的物业需求正在浮现和生长，为行业的持续发展注入了新的动力。”

在巩固传统业务优势的同时，上半年万科也在积极加大对消费地产、产业地产，以及地产延伸业务的探索，上半年正式成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产进入开发运作阶段；同时，公司明确了万科物业的市场化发展方向，未来物业的发展将进入快车道。公司在教育、租赁公寓等方面的探索也陆续展开。

抓住机会实现销售增长

万科董事会秘书谭华杰指出，上半年一个值得关注的现象是新房供需关系的变化，公司持续关注的14个主要城市，上半年成交持续回升，而新房供应开始趋缓，新房成交面积与同期批准预售面积的比值由2014年下半年的0.81倍上升至1.15倍。

“供需关系的变化将推动市场新房库存的去化，”郁亮表示，“下半年公司会继续贯彻积极销售的策略，抓住有利的市场时机，实现良好的销售增长。”

1-6月，万科实现新开工面积1011.9万平方米，完成全年计划开工面积的60.2%；实现竣工面积517.2万平方米，完成全年计划的32.7%。万科预计，全年的开、竣工面积有望超过年初计划。

今年1季度由于结算规模有限，万科的营业收入和净利润同比一度下降，这一情况在2季度得到扭转。上半年万科实现营业收入502.7亿元，同比增长22.72%；实现归属于上市公司股东的净利润为48.5亿元，同比增长0.77%。

“导致今年一季度和今年上半年利润增速明显低于收入增速的原因是两点：第一，去年上半年尤其去年一季度有一个很大的投资收益，但是今年同期相对来说投资收益会比去年少。第二，今年上半年结算里面的权益比例比去年同期要低，合作的程度要更深一些。”

谭华杰说：“合作比例上升和权益比例下降，符合万科战略导向。但是确实会带来利润和收入增速上面会出现一个落差。预计，今年下半年整体结算量会上升，全年预计权益净利润增速比上半年高。”

截至6月底，万科持有货币资金446.1亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和237.7亿元；公司净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）仅为15.76%，仍然是行业中财务、资金状况最好的企业之一。

公司稳健的经营状况赢得资本市场的认可。上半年，标准普尔、惠誉维持公司BBB+的长期企业信用评级，评级展望为稳定。今年7月，穆迪将公司的信用评级由Baa2上调至Baa1，评级展望为稳定。

上半年万科一方面强化现金流管控，另一方面也联合各类金融机构，积极进行金融创新。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs。

“类似于REITs这样的产品，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。”谭华杰表示，“未来公司转型的方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，而金融将在促成这一转型中起到关键性作用，‘金融化、重运营’是长期发展思路，公司会积极寻求和各类机构的合作机会，尝试和探索证券化产品。”

土地拿的多并不一定是财富

上半年，中国14个城市土地市场最显著特点是延续了去年下半年量缩价涨的情况。今年上半年，14个主要城市住宅用地供应下降了37%，成交下降了51%。实际上，从去年下半年开始，土地价格涨幅远远超过了房价的涨幅，这意味着如果接下来房价不大涨的话，这些高价拿地的企业将会亏损。但是如果接下来房价大涨的话，并不符合整个社会公众对房价的预期，也不符合理性企业对于未来房价预测。

非常高的地价，实际上把行业推到进退维谷的状态：如果不买地，未来就会没有地可以开发；如果在非常高的价格买地而面临很高的经营风险。

上半年万科新增26个开发项目，规划权益建筑面积507.5万平方米。截至6月底，规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3678.3万平方米。

“白银时代，房价单边上涨的时代结束，土地拿的多并不一定是财富，”郁亮表示，“公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求，未来将继续坚持审慎的投资策略，保持良好的投资质量。” 

业务转型加速

在今年5月的股东大会上，郁亮明确表示，“未来万科希望培育更多的新业务，以万亿市值作为奋斗目标，从单一上市公司，转向多业态、多上市平台的控股集团。” 

面对未来，万科是一点一点成长、一点一点努力、一点一点摸索、一点一点转型。郁亮表示：“行业有很多新的发展空间，这些空间在之前是感知不到的。万科是两条路走：一个是城市的发展轨迹，一个是行业发生的变化。”

在万科未来的万亿愿景里，传统住宅销售业务占比一半左右，一半市场来自新业务。

上半年万科在做好传统业务的同时，也在加大对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务、以及物业服务、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度：

1、明确了物业市场化发展方向

之前，万科物业主要是为万科自己开发的项目提供服务。从今年开始转向承接外部项目为主，这些新承接项目将大部分来自非万科开发的楼盘，但原则上不承接与万科存在直接竞争关系的在售项目。

2015年物业主要目标是要打造10个合作标杆，今年可能会外接大概6000万平米的项目，还有万科自己的1800万平米左右的项目。加上去年年底物业收费面积7000万平米，今年会增加到1.5亿平米。同时，万科鼓励物业通过并购与合作实现快速增长。为提高竞争力，万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。

明年，预计万科物业服务会开始大规模市场扩张，打算用托管+收购方式，从外部接受大概1.2亿平米项目，把总量提高到3亿平米。

万科做物业的优势，是把物业管理的楼盘管理好。“管理业主一生中最主要的财产，很得意的是十年后，万科的小区楼盘二手房比别人贵2000、3000元。”郁亮表示：“我不希望通过通常意义上的增值服务来赚钱，而好好把地盘经营好、楼盘经营好，让业主得到更好服务，让业主资产得到增值。我们的设想是，搭建一个开放的大平台，社区电商、社区金融、社区医疗、社区养老都可以介入。”

2、物流地产

物流地产是万科第一个确认的主干业务，同样是万科重点布局的领域。上半年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。此外，据万科方面透露，目前已有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向，未来有望陆续完成正式获取。

3、出租公寓业务

“万科从来不是为有钱人盖好房子成功的，万科从来都是为普通人盖房子而成功的。”郁亮说：“很多刚踏入社会的年轻人，要解决房子困难，如果万科给他们提供出租住宅公寓，同样可以解决他们需求问题。这是万科过去赖以成功的基础。”

万科的出租公寓，已经建立“万科驿”和“万科派”两个品牌。其中面向城市新移民第一站的“万科驿”，已经基本完成从0到1的探索过程，建立起可复制的商业模式和同业竞争力。预计未来三年内，“万科驿”将快速扩张到多个人口快速流入的城市，成为中国出租公寓行业的领跑品牌。

4、教育营地

针对业主们普遍关系的子女教育等问题，万科正在尝试推出“万科教育营地”服务，为业主提供家门口一站式优质素质教育平台，并通过城市、户外营地等，让孩子们在活动中学习科学知识，发现自身天赋优势，培养人际交往和团队合作能力。

教育营地业务包括社区营地、城市营地、户外营地以及办一些全日制学校。今年在广深已经开业15家社区营地，年底有6个户外营地营业。去年接待了9000人次的户外营地的量，今年增加一倍。希望2018年开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地接待人数超过20万人次。

5、海外开发

目前，万科在海外一共有10个项目，6个在美国，3个在香港，1个在新加坡。同时在伦敦建立本地化团队负责英国和欧洲开发机会。

未来万科国际业务比重会进一步增高，会进入更多国家和城市，海外业务范围不仅仅局限在住宅，会扩展到非住宅业务。2015年，万科在海外新增两个比较重要的项目，一个是与纽约本地开发商Tribeca合作的曼哈顿西42街的写字楼项目，一个是香港屯门扫管芴住宅项目，这是万科在香港独立开盘的项目。（本文首发钛媒体）